J.P. 摩根-中国房地产股第四次黄金购买机会，恐惧超过了基本面-中国-房地产行业-2018.7.4-49页.pdf

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 行业 研 究 行业点评 报告 证券研究报告 ＃industryId＃房地产＃investSuggestion＃推荐 ( ＃investSuggestionChange＃维持 ） ＃relatedReport＃相关报告 《统计局 6 月投资销售数据点评 ： 6月 销 售 超 预 期 》2018-07-16 《央行 6 月信贷数据点评：6 月居民信贷保持平稳》2018-07-14 《住建部表态解读》2018-07-13 ＃emailAuthor＃分析师： 阎常铭 yanchangming@xyzq.com.cn S0190514110001 ＃assAuthor＃研究助理： 徐鸥鹭 xuoulu@xyzq.com.cn 投资要点 ＃summary＃ 我们在近期发布的《房地产行业系列深度报告之六》中，详细阐述了：杠杆是本轮三四线中期繁荣最为关键的核心，而不是棚改的核心观点。而这一观点在本次淮南、马鞍山的调研中得到了充分的印证。近两年淮南整体棚改实施力度不大，施行力度较大是在 2015 年。2018-2020 年棚户区改造力度明显下降。淮南整体棚户区改造规模在安徽省内体量不算大，2015-2020 年棚户区改造计划总套数大约占全安徽省的1.6%，2018 年上半年淮南已经完成了目标的 72%。淮南居民购房边际杠杆率预计达到 70%：1）淮南市不限购也不限贷，首套房首付比例仅为 20%，并且对首套房的认定并不以家庭为单位，因此存在很多家长为子女买，或以其他亲戚的名义买，享受首套 20%首付的现象；2）2017 年商业银行在淮南发放按揭贷款的审核要求降低，放款节奏也非常快，平均 15 天即可放贷，并且还提供 8.5-9 折的优惠按揭利率；3）存在居民利用信用卡消费贷、网络平台贷款的形式凑首付，这类人群的首付比例比 20%还要低；4）居民平均月供为 3000 元，与人均收入水平基本相当。使居民背上“巨额”房贷的，主要是“买涨不买跌”的心理。周边合肥城市房价的上涨推动了淮南房价。截止 2017 年末，淮南市库存水平下降到 11 个月。近两年马鞍山市的整体棚改实施力度不大：1）马鞍山市棚户区改造施行力度较大是在 2015 年-2016 年，2017 年计划改造套数已经有较明显的下降； 2）2018-2020 年棚户区改造力度也明显下降，计划改造同比下降52.8%；3）马鞍山整体棚户区改造规模在安徽省内体量不算大，2015-2020年棚户区改造计划总套数大约占全安徽省的 2.6%。马鞍山此轮居民边际杠杆也较高：1）马鞍山首套房首付比例为 30%，二套为 40%，三套及以上不提供贷款；客户群体中大多数人都贷了 5 成以上的贷款；2）2017 年商业银行在马鞍山发放按揭贷款的审核要求降低，放款节奏也非常快，平均15-30 天即可放贷，并且还提供 8.5-9 折的优惠按揭利率。 地价上涨推升房价上涨预期的情况在马鞍山非常明显。地理位置上，马鞍山离南京高铁只需 18 分钟，马鞍山到上海高铁只需 2 小时。马鞍山的房价也在一定程度上受到周边南京、镇江房价的上涨。但对当地老百姓来说，地价推升房价的逻辑比较受认可，推升了老百姓“买涨不买跌”的心理预期。2017年是马鞍山土拍市场非常火爆的一年，成交的几幅地块溢价率均在 150%以上，平均楼面地价也达到了 5000 元/平方米的水平，提升了老百姓对房价破“万”的信心。投资建议：这是新世界、新视野、新市场。一二线城市基本面中长期上行，集中度提升趋势延续，地产股“便宜”的特征明显，增量资金中长期将带来房地产核心资产的行情。持续推荐保利地产、招商蛇口、新城控股、绿地控股、万科 a，受益标的还有华夏幸福。风险提示：货币政策大幅收紧，核心城市房地产调控超预期严格，居民去杠杆力度超预期，房地产税出台超预期。 ＃title＃前线看地产——淮南、马鞍山调研纪要 ＃createTime1＃2018 年 07 月 21 日 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 行业点评报告 报告正文 1. 淮南地产市场调研情况 1.1. 淮南整体棚改实施力度不大 近两年淮南整体棚改实施力度不大：1）淮南棚户区改造施行力度较大是在 2015年，计划改造 1.12 万套，远比 2016-2020 年每年的计划数高；2）2018-2020 年棚户区改造力度明显下降，计划改造同比下降 63.4%，省政府的目标计划对市级的指导意义极强，一般均是按照计划完成；3）淮南整体棚户区改造规模在安徽省内体量不算大，2015-2020 年棚户区改造计划总套数大约占全安徽省的 1.6%，占比较高的是阜阳（17.9%）、宿州（12.4%）等地；4）2018 年上半年淮南已经完成了目标的 72%。 表格 1、安徽省 2015-2020 年各地区棚户区改造计划 2015—2017 年城镇棚户区改造 2018-2020 年棚户区改造 同比前三年变动 占全省比重 单位：套 2015 年 2016 年 2017 年 2015-2017合计 2018 年 2019 年 2020 年 2018-2020年合计 阜阳市 72973 42252 38190 153415 54294 43288 41987 139569 -9.0% 17.9% 蚌埠市 48571 24079 27287 99937 12313 14686 8145 35144 -64.8% 8.3% 合肥市 28984 30382 26406 85772 14285 14501 12640 41426 -51.7% 7.8% 六安市 23577 28848 26719 79144 26151 18746 14241 59138 -25.3% 8.5% 亳州市 21070 24376 31823 77269 11937 15262 14340 41539 -46.2% 7.3% 芜湖市 22881 26943 25811 75635 16662 14886 15566 47114 -37.7% 7.5% 安庆市 15247 17190 34499 66936 16482 14236 15466 46184 -31.0% 6.9% 宿州市 26888 21725 17217 65830 49735 43155 44002 136892 107.9% 12.4% 淮北市 11311 13142 34518 58971 19732 21665 18584 59981 1.7% 7.3% 滁州市 19807 9224 24776 53807 12481 12056 19929 44466 -17.4% 6.0% 马鞍山市 11967 11298 5673 28938 4903 4173 4597 13673 -52.8% 2.6% 宣城市 6546 5106 9797 21449 6732 5467 7195 19394 -9.6% 2.5% 淮南市 11206 3809 4083 19098 2227 2015 2740 6982 -63.4% 1