房地产行业债市观察及景气度跟踪（2018年3月）：专题报告[2018]第34期（总第572期）

2018 年 4 月 工商企业部 房地产行业研究团队 王旋 电话：010-88090049 邮箱：wangxuan@chinaratings.com.cn 李宁 电话：010-88090015 邮件：lining@chinaratings.com.cn 傅思晴 电话：010-88090128 邮件：fusiqing@chinaratings.com.cn 市场部 电话：010-88090123 邮件：cs@chinaratings.com.cn 中债资信是国内首家以采用投资人付费营运模式为主的新型信用评级公司，以“依托市场、植根市场、服务市场”为经营理念，按照独立、客观、公正的原则为客户提供评级等信用信息综合服务。 公司网站：www.chinaratings.com.cn 电话：010-88090001 地址：北京市西城区金融大街 28 号院盈泰中心 2 号楼 6 层 专题报告 2018 年第 34 期 总第 572 期 房地产行业债市观察及景气度跟踪（2018 年3 月） 内容摘要 行业景气度方面，根据统计局最新数据，2018 年 1~3 月全国商品住宅销售面积同比增长 2.5%，增速较前两月基本持平，销售额同比增长11.4%，增速有所下降；全国住宅开发投资同比增长 13.3%，在土地购置支撑下仍维持高位，新开工与施工面积增速与去年下半年基本持平；房贷平均利率依然保持上升趋势。 行业政策方面，昆明、海南等地启动新一轮楼市调控政策，差异化态势明显；两会明确了 2018 年房地产行业发展方向，一方面是继续进行差别化调控，另一方面是同步建设长效机制，同时逐步推进房地产税立法。 债市融资方面，3 月，中债资信关注的房地产发债企业在两市场发行量共 820.56 亿元，同比增长 105.55%，发行成本无明显变化；境内房企在境外发债共 922.74 亿元，同比增长 28.27%；信托发行、成立规模增速均有所回落。 企业方面，关注华夏幸福现金流情况及中弘股份债务重组事项。 总体来看，2018 年一季度政策环境未发生重大变化，各地仍维持从严调控，房贷利率继续上行，政策、货币环境双重影响下销售数据波动下行。“两会”期间再次明确对房地产政策从严调控的方向，我们认为年内销售数据仍将继续下滑；但在较为严峻的市场环境和融资背景下，龙头房企的竞争优势将进一步凸显，行业集中度将进一步提升，龙头房企的销售现金回笼仍将稳步增加，境内、外融资途径畅通的大型房企的经营及财务表现仍将得到边际改善；而中小房企受行业景气度下行的影响，销售现金回笼将受到冲击，若仍保持较大规模的投资支出，且再融资受阻时，其资金链断裂的风险加剧。综上分析，在当前行业环境下我们认为年内风险事件爆发的可能性加大，并导致外部融资环境不确定性上升。 房地产行业债市观察及景气度跟踪 1 一、 房企新债发行及融资环境跟踪 （一）债市融资跟踪 1、3 月境内发债规模同比大幅上涨 自 2016 年下半年交易所市场采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管以来，房企在交易所发行债券数量大幅缩减，2017 年房企在交易所市场的发行规模同比下降 86%以上，而银行间市场发行政策相对稳健，发行规模控制在低速增长。 2018年3月，中债资信关注的房地产发债企业在两市场发行量共820.56亿元，同比增长105.55%。2018 年，随着交易所市场逐步迎来房企存续债券到期高峰，其针对房企的债券发行规模自 2017 年 7月份起已呈现放量增长态势，我们预计未来一年内交易所市场的房企债券发行量仍将稳步增长；但两市场对于发行主体的资质要求趋于一致，仍将严格控制发债主体信用品质，中小房企在两市场融资取得突破的难度仍将很大。 图 1：近 3 年两市场房企债券发行情况（亿元） 图 2：单月两市场房企债券发行情况（亿元） 资料来源：Wind，中债资信整理 资料来源：Wind，中债资信整理 银行间市场方面，中债资信关注的发债房企 3 月成功发行中票、超短融、定向工具、企业债共40 笔，ABN 产品 1 笔，募集资金规模 511.70 亿元，同比上涨 39.05%。 表 1：2018 年 3 月银行间市场房企成功发行债券情况 证券简称 起息日 发行规模（亿元） 发行期限（年） 票面利率 （%） 主体评级 中期票据 18 外滩 MTN001 2018-03-07 9 5 5.58 AA+ 18 沪世茂 MTN002 2018-03-08 7 3 6.33 AA+ 18 华润置地 MTN001 2018-03-09 60 3 5.38 AAA 18 滨江房产 MTN001 2018-03-15 21.80 3 6.40 AA+ 18 蓝光 MTN001 2018-03-15 10 3 7.80 AA+ 18 天恒置业 MTN001 2018-03-16 35 5 6.37 AA 18 首开 MTN001 2018-03-22 25 5 5.46 AAA 18 越秀集团 MTN001 2018-03-26 20 5 5.15 AAA 18 金融街 MTN001B 2018-03-28 26 5 5.28 AAA 18 金融街 MTN001A 2018-03-28 7 5 5.06 AAA 18 新湖中宝 MTN001 2018-03-29 10 3 6.80 AA+ 01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,000201520162017银行间 交易所 0100200300400500600银行间市场 交易所市场 房地产行业债市观察及景气度跟踪 2 18 美凯龙 MTN001 2018-03-30 12 5 6.44 AAA 短融 18 海沧投资 CP001 2018-03-02 5 1 5.32 AA+ 18 金地 SCP001 2018-03-07 30 0.7397 5.30 AAA 18 富力地产 SCP001 2018-03-09 10 0.7397 5.50 AAA 18 常州投资 SCP002 2018-03-12 4 0.7397 5.50 AA 18 华夏幸福 SCP001 2018-03-13 15 0.4932 6.20 AAA 18 华强 SCP002 2018-03-12 7 0.7397 6.20 AA+ 18 海沧投资 SCP002 2018-03-12 5 0.7397 5.30 AA+ 18 首开 SCP001 2018-03-14 10 0.7397 5.16 AAA 18 建发地产 SCP002 2018-03-15 4 0.7260 5.38 AA+ 18 首开 CP001 2018-03-16 15 1 5.30 AAA 18 绿城房产 CP002 2018-03-19 10 1 5.42 AAA 18 海沧投资 SCP003 2018-03-19 5 0.6712 5.40 AA+ 18 绿城房产 CP001 2018-03-19 10 1 5.42 AAA 18 大宁 SCP001 2018-03-22 3