10月房地产行业月报（第40期）：房产税试点工作开展，政策纠偏下，企业信用或回暖

【关于我们】全联房地产商会，经国务院批准在民政部注册登记的国家一级社团法人，主管单位全国工商联，是中国房地产界最具影响力的行业组织之一。亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判与企业研究为核心的研究机构，并于 2017 年联合数十家房企共同成立企业研究分会（隶属于全联房地产商会的专业二级机构）。本研究成果由双方团队共同完成，定期向业内与资本市场发布，如有疑问，请及时与我们联系。房产税试点工作开展，政策纠偏下，企业信用或回暖——10 月房地产行业月报（第 40 期）相关研究：投资要点：政策速览：房地产税试点即将铺开，金融管理部门进行政策纠偏10 月出台的政策主要涉及政策试点、纠偏和监管三方面。政策试点方面，房地产税试点工作将有序展开，有望打击居民端过度投资行为，并且减轻政府对土地财政的依赖；政策纠偏方面，金融管理部门对金融机构过度紧缩信用的行为进行纠偏，若纠偏能够落实到位，行业融资环境有望小幅改善，整体趋紧的态势仍难以改变；政策监管方面，部分城市结合自身出台供需两端的边际放松政策，但行业整体调控形势保持趋紧，同时，政府也不断加强对开发商销售行为的监管。住宅市场：成交低迷，一二线与三四线分化明显亿翰智库监测的 40 个城市 10 月商品住宅销售面积 1637.3 万平米，同比下降 24.1%，环比下降 16.4%，共有 32 个城市成交面积同比为负数，23 个城市环比为负数。按能级来看，一线和普通二线城市同比降幅较 9 月收窄，核心二线和三四线城市降幅与 9 月相比扩大。对于一二线城市，我们认为这类人口量更大，需求基础好，因此市场韧性较强。对于三四线城市，首先，当环核心三四线变成热点城市后，调控开始收紧，市场大幅降温。其次，内生型三四线城市主要承接本地购房需求，但是人口外流和省内核心城市的虹吸以及过去本地购房需求的大幅释放会导致需求变得薄弱。10 月内生型三四线城市成交面积同比降幅还在进一步扩大。土地市场：第二轮集中供地结束，市场反响不佳2021 年 10 月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积 17658.9 万平米，同比下降29%，环比下降 22%。成交总建筑面积为 7758.8 万平米，同比下降 62%，环比下降 38%。10 月是第二批集中供地的下半场，仅一线城市供应及成交规模保持同比上升，其他能级城市供应及成交规模同比均下降。从各能级城市成交规模占成交规模比例来看，总体呈现能级越低成交占比越低的趋势。总的来说，外部融资监管没有放松的迹象，房企资金压力仍存，且需要保障自身的债务顺利偿还，因此拿地力度会有所下降。据上文推测，集中供地城市内较少城市会在 11 月内完成第三批集中供地，因此一二线城市成交规模预计会继续下降，三四线城市由于需求偏弱的原因成交规模将一直承压。企业表现：投资、销售、融资继续下行，房企多方位承压投资方面，受融资不畅和销售降速多重影响，房企投资力度加速放缓，亿翰监测的16 家房企 1-10 月拿地金额同比下降 3.0%，为 2021 年首次下降。销售方面，TOP200 房企的 1-10 月累计销售金额同比增长 6.8%，增速较 1-9 月收窄 6.8 个百分点，10 月单月同比下降 37.9%，已连续 5 月同比下降，尽管 10 月按揭贷款有一定程度上的放松，且房企竭力通过打折优惠和渠道带客等方式促进去化，但在政策持续从严和行业下行的背景下，叠加购房者预期变化，10 月销售颓势不减，预计接下来销售持续承压。融资方面，由于政策始终未有明显放松，且部分房企接连出现信用债违约事件，10 月房企境内债和海外债的发行规模锐减，净融资额均为负，融资形势严峻。《2021年10月中国典型房企销售业绩TOP200》《月读数据【第48期】┃单月销售业绩同比三连降，开发投资单月同比转负（2021年1-9月）》《730中央政治局会议：揭示房地产行业五大走向！》《2019年年报综述：四类指标全面放缓，地产告别高增长时代》《一文读懂房产税的四大问题》近十二个月行业表现注：相对收益与沪深 300 相比联系方式：联系人：报告撰写：亿翰智库于小雨、姜晓刚报告审核：全联房地产商会秦晶、李晨曦官方网站：www.crecc.orgwww.ehconsulting.com.cn房地产行业研究·研究报告2021 年 11 月 6 日亿翰智库、全联房地产商会房地产行业月度策略报告仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。目录1 引言........................................................................................................................................................ 12 政策速览：房地产税试点即将铺开，金融管理部门进行政策纠偏................................................ 13 住宅市场：成交低迷，一二线与三四线分化明显............................................................................ 64 土地市场：第二轮集中供地结束，市场反响不佳............................................................................ 95 企业表现：投资、销售、融资持续下行，房企多方位承压..........................................................13房地产行业月度策略报告仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。图表目录图表 1 ：10 月政策试点方面政策........................................................................................................................... 2图表 2 ：10 月政策纠偏方面政策........................................................................................................................... 3图表 3 ：10 月政策监管方面政策........................................................................................................................... 4图表 4 ：各能级城市 10 月商品住宅成交面积情况（万平米）..........................................................................7图表 5 ：典型城市近半年去化周期情况（月）...........................................