REITs发展报告

REITs发展报告2021年10月 REITs发展报告 | 4 问题挑战 nMoNqQqOqOtPpRqOwPpQnQ6McM9PnPpPnPrQkPnMmMfQmOzR9PpOtPvPsRtOvPsOsP1 全球不动产投资信托基金概览 22 政策背景 43 发展现状 84 问题挑战 165 未来展望 19目录 REITs发展报告 | 1 全球不动产投资信托基金概览1 REITs发展报告 | 1 全球不动产投资信托基金概览21 全球不动产投资信托基金概览不动产投资信托（Real Estate Investment Trusts，缩写：REITs）又称房托基金、地产信托，于1960年发源于美国，是一种通过发行收益信托凭证/股份汇集资金，由管理人进行房地产投资、经营和管理，并将投资综合收益分配给投资者的证券。对于物业所有者来说，REITs是一种有效的盘活存量、改善资产负债表的融资方式。对于投资者而言，REITs藉由不动产的证券化及许多投资人的资金集资，使没有庞大资本的一般投资人也能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。同时投资人不需要实质持有不动产标的，就可在证券市场交易，因此市场流通性优于不动产。全球房托基金广受投资者欢迎, 在中国内地、美国、日本、新加坡以及香港等市场有广泛的影响力。根据香港金融发展局的数据，截至2021年3月，全球房托基金的总市值达到21,902亿美元，较香港金融发展局2013年9月报告发表时的12,946亿美元增长近70%。全球竞争格局整体不变，全球七个最大的房托基金市场仍占主导地位，约占总市值的90%。美国仍然是规模最大的市场，占全球总市值的66%，较2013年上升8个百分点。海外REITs的投资标的通常包括商业地产、基础设施等。其中，主要投资于基础设施的产品被称为基础设施类REITs。此外还有主流的零售商业、办公楼、住宅公寓和酒店类，新兴养老医疗类，以及工业、数据中心、物流仓库、通讯基站和林地类REITs。2021年6月，我国首批9单公募基础设施REITs项目分别在上海证券交易所及深圳证券交易所完成资金募集，并成功挂牌上市交易。遴选适合发行公募REITs的基础资产要遵循三个原则： • 为较好匹配投资人的权益投资风险溢价要求，基础资产需具备较高收益率； • 基础资产须具备长期、稳定的现金流； • 基础资产市场化运作，且权益无瑕疵、可转移和法律隔离。根据上述原则，适合开展境内公募REITs的大类基础设施有：5G基站、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源汽车停车场/充电桩、大数据中心、产业园区、工业物流园区等。基本覆盖大类基础设施。 3REITs发展报告 | 2 政策背景 4REITs发展报告 | 2 政策背景2 政策背景近年来，监管层积极探索、加大力度推进我国REITs发展，相关监管部门、主管部委等积极推进公募REITs发展。2020年4月，国家发改委和中国证监会联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托（REITs）试点相关工作的通知》，明确了采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品架构，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。此通知标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步，对于盘活存量基础设施资产，扩大有效投资，强化资本市场服务实体经济功能，进一步丰富资本市场投融资工具等具有重要意义。2021年5月，首批9单公募基础设施REITs项目获得中国证监会、上海证券交易所及深圳证券交易所审核通过。2021年6月，首批9单公募基础设施REITs项目分别在上海证券交易所及深圳证券交易所完成资金募集，并成功挂牌上市交易。2021年7月，国家发改委发布了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，将基础设施REITs试点区域扩展到了全国各地区，并在重点支持区域中增加了黄河流域生态保护和高质量发展国家重大战略区域。同时，将能源基础设施、停车场项目市政基础设施、保障性租赁住房、具有供水、发电等功能的水利设施和具有较好收益的旅游基础设施加入到试点行业中。 5REITs发展报告 | 2 政策背景时间部门文件/会议相关内容2018年1月23日中基协类REITs业务专题研讨会 • 明确私募基金可参与类REITs业务2018年1月31日证监会2018年工作会议 • 研究出台公募REITs相关业务细则 • 支持符合条件的住房租赁、PPP项目开展资产证券化2018年2月9日深交所《发展战略规划纲要（2018-2020年）》 • 研究推进REITs产品，形成具有深圳特色的REITs板块 • 全力开展REITs产品创新，为住房租赁、政府和社会资本合作（PPP）项目、保障性住房建设、商业物业等领域提供金融支持 • 探索发行公募REITs，引入多元化投资者2018年4月25日 中国证监会、住房城乡建设部《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》 • 重点支持住房租赁企业发行以其持有不动资产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品 • 推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行REITs2019年11月12日证监会中新(重庆)战略性互联互通示范项目金融峰会 • 研究推进在国家政策重点扶持区域的公募REITs试点工作 • 支持中新产业园区等新加坡在华投资基础设施项目通过公募REITs融资2020年4月24日 证监会、国家发改委《关于推进基础设施领域不动产投资信托（REITs）试点相关工作的通知》 • 疫情以后，明确了采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品架构，优先支持基础设施补短板行业 • 鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点2020年7月31日国家发改委《关于做好基础设施领域不动产投资信托（REITs）试点项目申报工作的通知》 • 聚焦重点，准确把握试点项目的地区和行业范围 • 确保试点项目满足基本条件；明确试点项目申请材料要求；规范试点项目申报程序；严格开展项目合规性审查2020年8月7日证监会《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《指引》共五十一条，主要包括以下内容： • 明确产品定义与运作模式 • 压实机构主体责任，严控基础设施项目质量 • 明确基金份额发售方式，采取网下询价的方式确定基金份额认购价格，公众投资者以询价确定的认购价格参与基金份额认购 • 规范基金投资运作，加强风险管控，夯实投资者保护机制 • 明确证监会监督管理和相关自律组织管理职责，强化违规行为约束2020年8月17日国家发改委《关于做好基础设施领域不动产投资信托（REITs）试点项目申报工作的通知》政策解读 • 对《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》的政策解读 • 当前推进基础设施REITs试点的意义和作用；准确把握基础设施REITs的试点范围 • 项目合规性审查的核心要点；对募集资金用途的具体要求；对PPP项目的具体要求；促进项目持续健