中指 _ 新一轮房地产调控潮来临，长三角哪些城市面临调整压力？

中指研究院 中房指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。 7 月，中央在多次会议上重申“房住不炒”基调和三稳目标，住建部明确提出要对房价上涨过快城市约谈问责并在 7 月底约谈了银川、泉州、惠州、金华和徐州五个城市，当前房地产市场迎来新一轮调控潮，长三角地区热点城市调控加码预期更强，在此背景下，长三角重点城市未来房地产市场又将如何变化？ 2021 年以来，长三角市场活跃度整体较高，新房成交规模大幅增长，房价领涨各区域。城市群内部轮动效应明显：去年底核心一二线城市出现翘尾行情，商品住宅成交规模和房价环比涨幅均达到高位，但随着今年年初核心城市调控持续加码以及供地“两集中”政策落地，市场热度逐步向区域内三四线城市传导，部分热点城市新房价格涨幅突出，调控后有所降温，其他三四线城市上半年呈现房价普涨行情。预计下半年，在高基数以及政策加码预期下，长三角新房市场整体成交规模面临调整压力，但不同城市受调控严厉程度及市场周期差异影响，市场表现分化或将加剧。 本文将通过分析上半年长三角城市轮动情况、调控趋势以及土地供应情况等，同时结合各城市市场发展阶段，预判下半年长三角各城市新房市场运行趋势，为企业决策提供参考借鉴。 主要结论如下：  长三角核心一二线城市下半年调控趋于常态化，房贷利率仍存上行预期，叠加供应端相对不足，预计下半年需求释放放缓但短期内成交规模仍将保持高位，全年规模或将有所突破；  长三角三四线城市普遍面临调整压力，预计下半年整体成交规模将有所下滑，但热点三四线所处市场阶段、市场供应情况和调控加码预期各异，未来市场表现将更加分化，常州、徐州等城市市场活跃度仍在，下半年调控加码预期较强，短期市场将逐步降温，但成交规模仍有望保持高位；南通、绍兴等城市调整压力较大。 一、 上半年长三角轮动效应明显，调控持续加码下轮动节奏加快 房地产市场轮动行情仍在，但与上一轮全国范围内的城市轮动不同，今年以来房地产市场的轮动则主要表现为区域内的小轮动，其中长三角市场轮动效应最为明显。 新一轮房地产调控潮来临，长三角哪些城市面临调整压力？ 中指研究院 中房指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。 图：长三角 24 个代表城市 2015-2021H1 商品住宅销售面积及同比情况 注：长三角 24 个代表城市包括：8 个一二线城市，上海、杭州、南京、合肥、苏州、无锡、宁波、温州；16 个三四线城市，分别为安庆、蚌埠、淮安、淮北、江阴、金华、昆山、连云港、南通、绍兴、泰州、芜湖、宿州、徐州、扬州、舟山； 数据来源：CRIES 中指数据 上半年长三角城市整体延续去年下半年趋势，新房市场成交量价齐升，市场活跃度由核心一二线城市向区域内三四线城市传导。据中指数据监测，2021 年上半年，长三角城市群 24 个代表城市商品住宅销售面积达到 2015 年来同期最高水平，同比增长 61%，其中 3 月后市场热度逐渐向三四线城市传导，上半年三四线城市销售面积同比大增 83%，增幅超过一二线城市。 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%01000200030004000500060007000800090002015H1 2015H2 2016H1 2016H2 2017H1 2017H2 2018H1 2018H2 2019H1 2019H2 2020H1 2020H2 2021H12015201620172018201920202021一二线城市销售面积（万㎡）三四线代表城市销售面积（万㎡）一二线同比三四线同比中指研究院 中房指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。 图：2020.10-2021.7 长三角代表城市新房价格环比涨跌情况 数据来源：CREIS 中指数据 政策调控密集出台加快轮动节奏，近几个月三四线城市新房价格涨幅普遍高于一二线城市。2020 年年底，长三角核心一二线城市市场热度较高，12 月上海商品住宅（不含保障房）成交量首次突破 120 万方，创单月历史新高，核心二线南京、杭州和合肥市场商品住宅成交规模自去年三季度回落后再度走高，房价环比涨幅达到阶段性峰值。 今年初，随着政策调控持续加码，长三角核心一二线市场有所降温，房价环比涨幅收窄。而核心城市周边三四线，如金华、扬州等城市新房市场活跃度提升，房价涨幅领先。2 月底，重点 22 城供地“两集中”政策发布，长三角 7 个集中供地城市短期供地停滞，周边三四线城市土地市场热度明显升温，带动交易市场预期提升，4 月，常州、绍兴等城市新房市场升温，价格环比涨幅有所扩大，但随着调控政策落地发力涨幅逐步回落。5 月以来，重点城市首批集中供地陆续完成，热点城市政策持续加码，资金流向年初房价上涨相对平稳的三四线城市，推动其房价环比涨幅有所扩大，如盐城、阜阳等城市。 城市202011202012202101202102202103202104202105202106202107杭州0.9%0.8%0.5%0.5%0.4%0.0%0.1%0.9%0.1%南京0.9%0.7%0.8%0.5%0.0%0.3%0.5%0.0%0.2%上海0.4%0.1%0.8%-0.1%0.2%0.1%0.4%0.6%0.9%合肥0.3%0.2%0.3%0.2%0.1%0.1%0.0%0.1%0.3%金华0.9%0.7%1.2%0.6%0.9%0.5%0.3%0.7%0.6%无锡0.8%0.7%0.0%0.2%0.8%0.9%0.5%1.0%0.4%徐州0.6%0.0%0.9%1.0%0.7%0.6%0.9%1.2%0.6%扬州0.0%0.7%1.2%0.1%0.2%0.2%-0.2%0.4%0.6%宁波-0.1%-0.1%1.0%0.2%0.0%0.3%0.8%0.1%0.4%泰州0.3%0.6%0.7%0.2%0.0%0.1%0.5%0.6%-0.1%马鞍山0.0%0.4%0.6%0.0%0.0%0.2%0.2%0.1%0.4%镇江0.0%0.1%0.6%-0.1%-0.2%-0.2%0.0%0.0%-0.1%宿迁0.3%0.1%0.6%0.0%0.1%0.4%0.5%0.3%0.4%连云港0.0%0.1%0.6%0.1%0.5%0.3%0.4%0.0%0.0%昆山0.3%0.1%-0.1%0.2%0.0%0.4%0.0%0.1%-0.2%湖州0.0%0.6%0.2%-0.1%0.5%0.6%0.3%-0.1%0.1%绍兴-0.3%0.1%0.4%-0.2%0.1%1.0%0.6%0.5%0.1%常州0.4%0.4%0.8%0.6%0.1%1.5%0.4%0.3%0.3%淮安0.6%0.1%0.1%0.0%0