上海房地产市场报告2021年第二季度

MARKETVIEW科技行业升温为写字楼与商务园区市场带来强大驱动力；大宗交易市场活跃度恢复，机构投资者增持意愿增强上海房地产市场报告二零二一年第二季度写字楼市场主力需求持续推升，上半年净吸纳量已逾去年全年水平。以内资为首的升级扩张需求助推热点新兴商圈范围明显拓宽，季内搬迁扩租需求占比近六成。零售市场三个新增供应入市，租赁需求活跃，推升季内净吸纳量录得高值，空置率进一步下降，平均租金于疫情后首次录得正增长。餐饮与服饰仍为主力需求，潮玩及健身品类细分趋势明显。物流市场净吸纳量较上一季度反弹，而平均租金略有上涨。在此期间，3PL 和快递公司的扩张势头强劲。国内经济复苏和政府的双循环战略将继续刺激对物流空间的强劲需求。商务园区市场市场动能增强，去化量达疫情后最高水平，市场空置率持续下行。逾六成租赁需求来源于TMT行业。成熟板块租金上涨动能增强，带动全市平均租金持续上涨。投资市场第二季度，上海录得15笔大宗交易，交易总额达344.6亿元，环比增长两倍。投资意愿增强。资产交易类型广泛，零售、酒店与物流仓储以及数据中心的成交比例也较去年同期明显回升。© CBRE Inc. 2021 |1+19.9%(2021年1-5月，同比变化)+17.6%(2021年1-3月，同比变化)社零总额进出口总额+35.2%(2021年1-5月，同比变化)季度回顾写字楼环比同比租金-0.1%-1.9%空置率-1.4百分点-2.1百分点零售环比同比租金0.6%-0.2%空置率-0.1百分点-1.3百分点物流环比同比租金0.2%1.7%空置率0.7百分点1.7百分点商务园区环比同比租金0.6%0.9%空置率-0.1百分点-1.8百分点投资*环比同比交易额200%215%注：写字楼租金为报价，按建筑面积计算，不含物管费含税，加权平均；零售物业租金为购物中心首层固定报价，按使用面积计算，不含物管费含税，简单平均；物流设施租金为报价，按建筑面积计算，含物管费不含税，加权平均；商务园区租金为报价，按建筑面积计算，含物管费含税，加权平均；投资额包含所有超过1000万美元的商业地产交易，且不分整售、部分所有权或散售（住宅及土地未列入）数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度数据来源: 世邦魏理仕研究部, 上海统计局, 2021年5月MARKETVIEW空置率-1.4 百分点 季度环比平均租金-0.1 季度环比图表 1: 上海写字楼市场供需指标2图表 3 : 上海主要写字楼子市场空置率和租金数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度.写字楼市场优质供应加码，TMT为首升级扩张需求助推新兴商务区加速成熟2021年第二季度上海录得写字楼新增16.5万平米，新项目分别为世博后滩超高层SK大厦和宝龙·旭辉广场。优质供应和合理租金水平驱动写字楼需求继续走高，净吸纳量环比上升35.5%。空置率明显环比下降1.4百分点至17.8%，新兴商务区中前滩、五角场、徐汇滨江、世博后滩皆为本季度活跃的目的地。行业需求方面，内资企业占比进一步占提升，以TMT包括互联网科技、新媒体、电商等升级扩张为主导；其次，部分外资主力需求核心区位逆势发展，其中开放政策落实下外资金融业整合升级需求渐增，同时境外旅游消费回流，致使外资消费品类如快消、奢侈品亦呈扩租趋势。从成交类型与区位看，搬迁扩租需求占比近六成。供应充沛的前滩、徐汇滨江与租金激励增多的淮海中路及世纪大道则是当季兼具区位和品质提升的目的地，不乏来自于商务园区及其他次级楼宇的选址案例。租金表现上，多极发展格局带来入驻率攀升的热门地点实现不同程度的租金上扬，如前滩，外滩，五角场。全市整体水平环比微幅下调0.1%。随着业主定制装修和轻资产运营的普及化，定制装修服务成为吸引新租户的新方式，因为它可以降低装修费用的初始投资，并缩短从签订合同到正式入住之间的准备时间, 而租金可在毛胚交付上实现每天每平方米0.5-2元不同程度上浮。未来写字楼供需两端将协同发力未来六个月，预计有平方米的新增供应将继续为租户提供众多优质选择，包括热点区域预租亮眼的地标性项目，随着号线年底开通带动写字楼板块间通达性再升级，全年净吸纳量有望实现近年新高，租金将从热点滨江及核心区位提升为伊始，逐步延展企稳。净吸纳量338,598 平方米上海写字楼市场© CBRE Inc. 2021 |2021年第二季度 世邦魏理仕研究部图表 2 : 上海写字楼市场租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度050100150200250Q2 05Q2 06Q2 07Q2 08Q2 09Q2 10Q2 11Q2 12Q2 13Q2 14Q2 15Q2 16Q2 17Q2 18Q2 19Q2 20Q2 21指数 (Q1 2003 = 100)租金指数甲级租金指数子市场空置率（环比变化）平均租金报价（环比变化）核心商务区12.8%（-0.5百分点）372.7元/平方米/月（-0.3%）核心拓展区18.8%（-1.4百分点）255.3元/平方米/月（0.0%）新兴商务区21.9%（-2.7百分点）198.7元/平方米/月（0.0%）0%4%8%12%16%20%24%(10)010203040506070Q2 16Q4 16Q2 17Q4 17Q2 18Q4 18Q2 19Q4 19Q2 20Q4 20Q2 21万平方米新增供应净吸纳量空置率（右轴）MARKETVIEW租赁需求活跃，带动全市租金涨幅回正2021年第二季度，上海零售市场共录得三个新项目在非核心商圈开业，分别是金桥啦啦宝都、漕河泾印象城以及位于黄浦滨江的博荟广场，共计约23.2万平方米。得益于充足的筹备期以及优质运营商操盘，部分项目开业率较高，带动季内净吸纳量达227,183平方米，空置率进一步下降至6.9%。租赁活动全市范围活跃，核心商圈愈发有限的可租空间激发租金持续上扬，带动全市购物中心首层平均租金于疫情后首次录得正增长，环比上涨0.6%，报每天每平方米34.9元。纵观品牌拓店动向，餐饮业态为季内租赁需求的首要来源，资本助推下的咖啡茶饮品类扩张最为积极，咖啡品牌MANNER COFFEE与M STAND 竞相布局各类成熟板块，奶茶品牌乐乐茶与奈雪的茶亦在次级商圈选址活跃。服饰方面，设计师品牌持续看好核心商圈，GGDB与ACNE STUDIO分别在芮欧百货与环贸广场开业；配饰品牌APEDE MOD、BAO BAO ISSEY MIYAKE及REDLINE于季内开出首店。此外，圈层消费时代下，更迭加速的潮玩品牌纷纷进驻上海市场以期抢占市场份额，如52TOYS聚焦核心商圈，TOP TOY则选址非核心商圈，X11亦于淮海商圈开出旗舰店；健身业态呈现细分化趋势，各类小而美的以单车、舞蹈、瑜伽为主题的新品牌全市多点开花，为购物中心贡献稳定客流。充足供应将为各类品牌落地提供多元选择未来6个月，市场有望迎来逾80万平方米的新增供应，而位于南京西路的改造项目也将于年底重新开业，定位各异的新增供应将为品牌方提供充沛的选址范围，供需两端的同步回暖有望拉动租金水平持续上涨。3零售物业市场© CBRE Inc. 2021 |0100200300Q2 05Q2 06Q2