北京房地产市场报告 2021年第二季度

MARKETVIEW甲级写字楼净吸纳量创历史新高新开业购物中心改善新兴商务区配套北京房地产市场报告二零二一年第二季度写字楼市场东二环和丽泽区域的三个新项目交付使用。金融业，特别是基金、证券等传统金融本季领跑新租需求。全市净吸纳量环比增长81%，升级需求持续放量，使得甲级写字楼净吸纳量创历史新高。空置率连续第二个季度环比下降。零售物业市场分别位于丽泽和通州两大新兴商务区的购物中心开业。高流量的餐饮、新能源汽车展厅对购物中心的需求持续释放，儿童及亲子业态表现活跃。区域型购物中心客流和出租率迅速回升，带动整体市场空置率环比下降个百分点。物流设施市场顺义空港有两个项目交付，入市即被大型租户消化达到满租。新增项目入市带来的可租面积带动净吸纳量自年第三季度以来首次超过万平方米。整体空置率环比下降至年第一季度以来最低水平，供不应求局面持续，全市平均租金继续稳步攀升。商务园区市场租赁需求较上季度更为多元化，虽然科技、互联网相关行业依旧是园区市场的主力需求，但生物医药、文体娱乐以及电子贸易类租户亦有表现。经济技术开发区得益于区域对高新技术企业以及生物医药产业的大力扶持，成为季内去化面积最多的子市场。物业投资市场有三宗亿元以上的超大体量交易，其中录得北京年以来单体金额最大的交易。办公物业核心、新兴商务区和商务园区均有成交，零售物业占总交易额的，投资吸引力不断恢复。国内险资是本季度最活跃的买家，两项收购物业均有稳定的租金收入，境外资本则青睐资产包交易。© CBRE Inc. 2021 |1季度回顾写字楼环比同比租金-0.7%-1.9%空置率-0.5百分点1.4百分点零售环比同比租金0.1%-0.5%空置率-1.9百分点-0.2百分点物流环比同比租金2.0%5.8%空置率-0.6百分点-4.6百分点商务园环比同比租金-0.3%-1.0%空置率-2.2百分点-3.6百分点投资环比同比总额0.1%93.4%内资-19.0%69.7%注：写字楼租金为报价，按建筑面积计算，不含物管费含税，加权平均；零售物业租金为购物中心首层固定报价，按使用面积计算，不含物管费含税，简单平均；物流设施租金为报价，按建筑面积计算，含物管费不含税，加权平均；商务园区租金为报价，按建筑面积计算，含物管费含税，加权平均；投资额包含所有超过1000万美元的商业地产交易，且不分整售、部分所有权或散售（住宅及土地未列入）数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度数据来源: 世邦魏理仕研究部, 北京统计局, 2021年7月9.2%(2021年1-6月，同比变化)13.4%(2021年上半年，同比变化)社零总额固定资产投资21.0%(2021年1-6月，同比变化)MARKETVIEW空置率-0.5百分点 q-o-q平均租金-0.7% q-o-q图表 1: 写字楼供求指标2图表 2 :写字楼市场租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年第二季度数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度.写字楼市场金融领跑新租需求2021年第二季度，北京写字楼市场迎来东二环和丽泽区域的三个新项目的交付使用，新增办公建筑面积共计28.0万平方米。市场需求延续上季度增长态势，其中金融业占新租需求34%，特别是基金、证券等传统金融本季领跑新租需求，在CBD、东二环、奥体等子市场完成多宗大面积扩租和升级搬迁交易。TMT和专业服务业分别占新租需求的30%和7%，紧随其后。甲级净吸纳量创历史新高全市净吸纳量录得30.0万平方米，环比增长81%；升级需求持续放量，使得甲级写字楼净吸纳量升至19.1万平方米，创历史新高。整体空置率连续第二个季度环比下降至16.9%。区域之间供需状况分化：中关村和望京科技企业强劲扩租需求使得可租赁面积持续减少，空置率位列全市最低和次低；金融街受高租赁成本影响，外溢需求增多，空置率已升至2010年以来最高水平；CBD、燕莎、东二环和王府井等成熟商务区在前期租金回调的带动下，可租面积稳步去化；奥体优质可租空间充裕，是大面积搬迁和扩租需求的热门选择之一；而丽泽、通州和石景山等新兴商务区在新增供应放量，政策红利、租赁成本优势以及商务配套改善等多重因素推动下，去化速度快于预期。整体写字楼平均租金报价同样本比环比下降0.7%至每月每平方米398.9元。供应集中区域以及空置压力较大的业主提供租金优惠，以抓住当前活跃的市场机会加速去化。未来六个月，全市有近59万平方米新增供应，空置率预计将重新上扬。在需求强势复苏之下，租金跌幅有望进一步收窄。子市场空置率（环比变化）平均租金报价（环比变化）CBD15.0%（-1.8百分点）452.1元/平方米/月（-1.1%）金融街8.9%(+1.0百分点）664.5元/平方米/月（0.0%）中关村1.6%（-0.5百分点）381.1元/平方米/月（0.0%）望京4.7%（-1.8百分点）300.5元/平方米/月（+0.3%）丽泽65.6%（+0.1百分点）259.7元/平方米/月（-1.1%）北京写字楼市场© CBRE Inc. 2021 |2021年第二季度 世邦魏理仕研究部图表 3 : 主要写字楼子市场空置率和租金数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度0%4%8%12%16%20%24%(10)01020304050Q2 16Q4 16Q2 17Q4 17Q2 18Q4 18Q2 19Q4 19Q2 20Q4 20Q2 21万平方米新增供应净吸纳量空置率（右轴）净吸纳量300,000平方米160170180190200Q2 16Q4 16Q2 17Q4 17Q2 18Q4 18Q2 19Q4 19Q2 20Q4 20Q2 21指数 (Q1 2003 = 100)租金指数甲级租金指数MARKETVIEW新项目带动区域成熟2021年第二季度，分别位于丽泽和通州两大新兴商务区的首创龙湖丽泽天街和北投爱琴海购物公园开业，共为市场新增17.5万平方米的商业面积。新项目满足商务配套的同时，为年轻人提供就近打卡和社交的场所。入驻丽泽天街的品牌大多布局具有特殊产品线或场景概念的门店；北投爱琴海的区域首店占比则超过了50%，引入了大批年轻潮牌、萌宠、电玩以及设计集合店。季内整体新租需求继续回暖，高流量的餐饮、新能源汽车展厅对购物中心的需求持续释放，儿童及亲子业态包括教育培训、儿童娱乐及服务季内表现活跃。传统零售拓店需求有明显回暖，其中户外运动品牌继续进驻核心商圈优质项目，SPYDER、OUTDOOR都有录得开店，匡威在北京APM即将开出全国首家品牌体验中心，李宁、FILA也在继续布局；国内潮流服饰品牌如THE SEALIFE、BLUE ERDOS、CARA BLUE和INITIAL季内也有新店开出。区域型购物出租率回升区域型购物中心客流和出租率迅速回升，带动整体市场空置率环比下降1.9个百分点至8.5%。其中位于清河区域的万象汇对品牌和业态分布进行调整，注入年轻化的元素，达到满租。随着零售业态销售表现的复苏，整体购物中心首层租金报价同样本比环比上涨0.1%至每天每平方米35.9元。未来六个月将会有七个共计体量43.6万平方米的购物中心计划开业，且均分布在非集中商圈。随着商场客流进一步提升，预计租金会小幅回升。图表5：主要品牌开业