宏观观察2021年第37期（总第360期）：上半年我国房地产市场运行回顾与下半年展望

Ω 中银研究产品系列 ● 《经济金融展望季报》 ● 《中银调研》 ● 《宏观观察》 ● 《银行业观察》 ● 《人民币国际化观察》 作 者：周景彤 梁婧 中国银行研究院 电 话：010 – 6659 4097 签发人：陈卫东 联系人：叶银丹 电 话：010 – 6659 6874 ＊ 对外公开 ＊＊ 全辖传阅 ＊＊＊ 内参材料 2021 年 6 月 30 日 2021 年第 37 期（总第 360 期） 上半年我国房地产市场运行回顾 与下半年展望＊ 今年以来在“房住不炒”定位下，我国房地产调控政策不断完善，房地产市场也出现一些新变化，房地产市场过快上涨势头得到控制，商品房销售增速回落。但房地产开发投资增长仍有韧性，一线城市房价涨幅仍然较快，“两集中”政策影响土地供应节奏，成交土地溢价率仍较高。房地产市场韧性来自部分地区旺盛的购房需求，房地产市场销售高增长带动销售回款增加，也成为房地产开发投资较快增长的重要支撑。下半年，房地产市场需求受调控政策影响，商品房销售面积增速将继续回落；房地产开发投资动力减弱，增速将小幅放缓；房价涨幅将趋于稳定。房地产市场健康发展关系社会民生和经济长期可持续发展，未来要坚持“房住不炒”原则，在尊重市场规律、完善相关制度建设的基础上，做好稳定地价、房价和预期。 研究院 宏观观察 2021 年第 37 期（总第 360 期） 1 上半年我国房地产市场运行回顾与下半年展望 今年以来在“房住不炒”定位下，我国房地产调控政策不断完善，房地产市场也出现一些新变化，房地产市场过快上涨势头得到控制，商品房销售增速回落。但房地产开发投资增长仍有韧性，一线城市房价涨幅仍然较快，“两集中”政策影响土地供应节奏，成交土地溢价率仍较高。房地产市场韧性来自部分地区旺盛的购房需求，房地产市场销售高增长带动销售回款增加，也成为房地产开发投资较快增长的重要支撑。下半年，房地产市场需求受调控政策影响，商品房销售面积增速将继续回落；房地产开发投资动力减弱，增速将小幅放缓；房价涨幅将趋于稳定。房地产市场健康发展关系社会民生和经济长期可持续发展，未来要坚持“房住不炒”原则，在尊重市场规律、完善相关制度建设的基础上，做好稳定地价、房价和预期。 一、今年以来房地产市场运行新变化 （一）商品房销售增速呈现回落趋势 去年下半年以来，政府多次重申“房住不炒”定位，房地产市场调控措施不断趋严。商品房销售总体呈现增速放缓趋势。今年前 5 个月，商品房销售面积、销售额增速逐月回落，两年平均增速分别为 9.3%、16.7%，分别较一季度放缓 0.6、2.4 个百分点；5 月当月商品房销售面积、销售额的增速分别为 9.2%、17.5%。 从 30 个大中城市商品房销售看总体呈现回落趋势。其中，一线城市销售涨幅较快，自 2020 年 7 月商品房成交面积保持两位数增长，今年以来开始高位回落，5 月当月两年平均增速降至为-1%。二线城市商品房成交有所加快，3 月以来两年平均增速保持两位数，5 月当月两年平均增速为 13.5%。三线城市商品房成交涨幅相对较慢，1 月当月两年平均增速为 10.6%，此后增速回落，5 月份两年平均增速为-0.8%。 tOnRpNxPyQ6M8QaQnPqQmOrQjMnNsNeRnNqO7NrRzRxNsOtQwMoMsM 2 2020 年第 37 期（总第 360 期） 图 1：商品房销售面积和销售额增速 图 2：30 个大中城市商品房成交面积当月同比 资料来源：Wind，中国银行研究院 （二）房地产开发投资增长仍有韧性 虽然房企融资、房地产贷款等政策收紧，但房地产投资增速仍有所加快，表现出较强韧性。今年前 5 个月，房地产投资两年平均增速为 8.6%，增速较一季度上升 0.9个百分点。不同区域房地产投资两年平均增速均有所加快，其中西部地区增速最高，前 5 个月两年平均增速为 10.9%，较一季度加快 0.7 个百分点。一线城市中，北京、上海房地产投资两年平均增速加快，前 5 个月分别为 11.5%、8.9%，分别较 1-4 月份上升 0.1、1.1 个百分点。广州、深圳房地产投资两年平均增速有所回落，分别为9.1%、7.4%，分别较上月下降 2.2、2.9 个百分点。 图 3：不同区域房地产开发投资增速（%） 资料来源：Wind，中国银行研究院 -20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%2018-032018-092019-032019-092020-032020-092021-03商品房销售面积当月增速商品房销售额当月增速-100-500501001502002503003504002015-012016-012017-012018-012019-012020-012021-0130大中城市商品房成交面积:当月同比一线城市:当月同比二线城市:当月同比三线城市:当月同比%-30-20-1001020304050602018-032019-032020-032021-03房地产开发投资东部中部西部东北宏观观察 2021 年第 37 期（总第 360 期） 3 （三）一线城市房价涨幅仍然较快 从 70 个大中城市房价看，新建商品住宅价格环比涨幅仍在扩大，今年 5 月环比上涨 0.5%，涨幅较 3 月扩大 0.1 个百分点，其中一、二线城市环比涨幅较大，5 月份分别为 0.7%、0.6%。二手住宅价格涨幅有所趋稳，5 月份涨幅较上月小幅回落 0.1 个百分点，这主要是由于一线城市二手住宅价格涨幅高位回落，5 月份环比上涨 0.6%，较上月降低 0.2 个百分点。但一线城市二手住宅价格涨幅仍保持相对高位，高于二、三线城市二手房价格涨幅。 图 4：70 个大中城市新建住房价格环比 图 5：70 大中城市二手住房价格环比 资料来源：Wind，中国银行研究院 （四）“两集中”政策影响土地供应节奏，成交土地溢价率仍较高 今年以来 22 个重点城市开始实施住宅用地“两集中”政策，大部分城市的首次集中出让时间在 4 月和 5 月，这也使得今年一季度土地市场供给规模下降。一季度 100个大中城市供应土地数量和面积分别为 842 宗、4094 万平方米，分别同比降低 22.5%、31.8%。其中，一线城市在需求回升、房价上涨压力较大的背景下住宅用地供应有所增加，主要是北京、广州在 3 月份分别增加了