2020年四季度中国房地产市场报告

MARKETVIEW商业地产租赁需求快速复苏，大宗物业投资活动加快推进2020年第四季度写字楼2020年第四季度，全国写字楼租赁需求持续攀升，下半年录得净吸纳量270万平方米，同比增长49%。北京、上海和深圳需求复苏领先全国，其次为中西部区域的二线城市。随着需求的快速回暖，下半年租金跌幅显著收窄至1.1%。零售物业受退租闭店情况的持续改善和新项目集中在年底开业的共同推动，第四季度全国零售物业净吸纳量环比上涨71%至180万平方米。尽管2020年购物中心首层租金同比下滑 2.5%，但下半年跌幅显著放缓，第四季度仅微跌0.1%。仓储物流全年总净吸纳量录得413万平方米，同比增长68％,同比增长127％，为2017年第四季度以来新高。第四季度全国整体新增供应和净吸纳量均有增长。中西部和东北地区部分市场短期内仍面临供应过剩的挑战，业主采用灵活的租赁策略以优先推动去化，致全国平均租金环比微降0.3％。物业投资受到新冠疫情的影响，中国商业地产投资活动在2020年被抑制，市场情绪和交易活动已经于2020年下半年逐步复苏。四季度大宗交易额为人民币558亿元，环比增长23％，已连续第二个季度录得环比正增长。年度大宗交易成交额锁定在人民币1,944亿元，同比下降28％。Q4 2020 世邦魏理仕研究部© CBRE Inc. 2021 |1季度指标速递写字楼季度环化年度同比租金-0.5%-3.4%空置率0.4pp1.6pp零售物业季度环化年度同比租金-0.1%-2.5%空置率02.0pp仓储物流季度环化年度同比租金-0.3%-1.4%空置率-0.5pp2.0pp物业投资*季度环化年度同比总金额23.0%-28.0%数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度*成交金额包含1000万美元以上的写字楼、零售物业、工业物业、综合体、酒店和其他商业地产项目。MARKETVIEW中国经济强势复苏得益于有效的疫情控制和常态化的防疫管控，中国经济自2020年第二季度开始持续复苏，全年GDP增速录得2.3%，成为全球唯一实现经济增长的主要经济体。制造业、固定资产投资、进出口和社会消费品零售总额均已实现增长。尽管受到新冠疫情的负面冲击，消费仍然是经济稳定运行的压舱石。2020年最终消费率1接近55%，高于过往十年（2011-2019年）平均的53.4%，并且2020年的最终消费支出占GDP的比重高于资本形成率11.2个百分点，为近年来的最高水平。星图数据公布的数据显示，双十一期间2实现销售额5249亿元，同比增长28%。通过本次双十一，各电商平台进一步落地全渠道、全场景的布局，线上线下产品服务全面推进，实现流量共享，丰富了消费场景与消费品类。货币政策方面，在四季度保持市场流动性整体充裕的前提下，央行减慢了货币投放速度，社会融资总额（存量）同比增长率在10月见顶后有所回落，M2增速也自二季度以来放缓。从利率来看，政策利率总体保持稳定，一年期LPR已8个月未调整，市场资金成本将依然保持平稳。同时，为进一步促进金融向支持实体经济倾斜，促进房地产市场平稳健康发展，12月31日，中国人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，进一步收紧对房地产行业的资金供给。随着疫情的影响消退，财政政策将逐渐回到正轨，财政赤字率将有所回落。经济持续复苏的情况下，增值税、企业所得税等财政收入将逐步回升。在2021年，财政资金将可更多地投入到支持经济进一步发展和“十四五”时期重点建设项目中。世邦魏理仕预测，中国经济将在“双循环”的战略方针下加快复苏，2021年GDP增速预计达8.2%，保持全球领先。22020年第四季度，中国区宏观经济© CBRE Inc. 2020 |图表1：季度国内生产总值及同比增长率数据来源：国家统计局，世邦魏理仕研究部，2020年第四季度增长率指标(y-o-y)2020年12月 (%)2019年12月 (%)变化(pp)工业增加值7.36.90.4出口额18.18.110社会消费品零售总额4.68-3.4固定资产投资完成额（累计）2.95.4-2.5房地产开发投资（累计）79.9-2.9M210.18.71.4社会融资总额（存量）13.310.72.6图表2：主要经济指标指数指标2020年12月2019年12月变化采购经理指数51.950.21.7贷款市场报价利率（1年期）3.85%4.15%-30 bp贷款市场报价利率（5年期）4.65%4.8%-15 bp数据来源：国家统计局，世邦魏理仕研究部，2020年第四季度注释1：一个国家或地区在一定时期内（通常为1年）的最终消费（用于居民个人消费和社会消费的总额）占当年GDP的比率注释2：11月1日至11月3日，以及11月11日-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%2018.12018.22018.32018.42019.12019.22019.32019.42020.12020.22020.32020.4050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000中国季度GDP (现价，亿元，左轴）中国GDP同比增长率（右轴）人民币亿元Q4 2020 世邦魏理仕研究部MARKETVIEW空置率1.6 百分点第四季度同比租金-3.4%第四季度同比图表3：全国写字楼新增供应、净吸纳量和空置率3写字楼写字楼需求显著反弹2020年上半年施工的搁置使得大部分新项目在年底集中入市，第四季度全国写字楼新增供应录得270万平方米，为2017年以来的单季最高值。同时，写字楼租赁需求继续回升，季内录得净吸纳量160万平方米；全年净吸纳总量录得300万平方米，虽然较2019年同比下降17%，但2020年下半年录得270万平方米，同比增长49%。季内，北京、上海和深圳需求回暖领先全国，其次为中西部区域的二线城市。深圳、上海和长沙录得全年城市净吸纳量的前三位，而上海和长沙更是实现年净吸纳量同比增长。第四季度，全国空置率录得23.7%，环比上涨0.4个百分点，同比上涨1.6个百分点。广州为全国唯一空置率低于10%的城市，上海全市空置率在第四季度录得0.8个百分点的下降。受部分华北、华西和华中二线城市的影响，整体二线空置率在年底升至28.4%的较高位。科技业和金融业对需求的支撑力进一步加大科技业和金融业在疫情中突显行业韧性并加速增长。在过去12个月内，科技新媒体行业在写字楼租赁需求中的占比较去年放大7个百分点至32%；金融业和商务服务业占比分别为23%和10%，与去年相当。从租赁的选择区位上看，制造业、运输物流等成本敏感型租户加速去中心化。交通和配套规划完善、楼宇品质高的新兴区域尤其受到青睐。2020年，有85%的物流和交通运输企业和78% 的制造业企业将办公室搬至非核心商务区。净吸纳量87.7%第四季度同比图表4：空置率和未来供应2020年第四季度，中国区© CBRE Inc. 2021 |0%5%10%15%20%25%02004006008001,00020072008200920102011201220132014201520162017201820192020万平方米新增供应净吸纳量空置率0%10%20%30%40%50%6