2020年四季度北京房地产市场报告

MARKETVIEW写字楼和商务园市场去化表现明显好转投资市场全年获历史第二高成交额北京房地产市场报告二零二零年第四季度写字楼市场本季度丽泽有两个新项目入市。尽管有部分项目延期，全年万平方米新增供应仍位于历史较高水平。在科技新媒体行业的头部企业强劲需求的带动下，净吸纳量环比增长。业主针对高品质租户所采取的积极租赁策略已赢得显著成效，东部商务区和丽泽去化表现有明显好转，下半年租金降幅较上半年缩窄。零售物业市场本季度大兴有一个新项目入市，而核心商圈王府井有两个项目闭店改造，全年停业项目体量首次超过新开业项目。新租需求缓慢回升，而全市空置率仍小幅抬升，不同区位和运营商的项目之间的租金表现进一步分化。物流设施市场市场空置率回落到的低位，可租面积持续减少使得本季度净吸纳量亦有所回落，业主对租金增长的预期进一步增强，租金环比加速上涨，推动租户进一步向环京区域布局。商务园区市场石景山和大兴子市场各有一个项目入市，全年优质商务园新增供应量创历史新高，且平均分布于各子市场。市场净吸纳量破单季净吸纳量历史纪录，行业需求更为多元化，其中海淀和朝阳主要子市场吸纳表现最突出。物业投资市场本季度交易总额达亿元，全年总成交额仅次于年，达历史成交额的第二高水平。年底开发商为回笼资金，向市场出售多项优质资产，促使国内企业自用买家和机构买家发力完成多笔成交。办公类题材投资独占鳌头，且遍布核心和新兴区域，核心机会型、增值型和机会型等多种投资策略类型资产。© CBRE Inc. 2020 |1季度回顾写字楼环比同比租金-0.6%-1.7%空置率+0.3百分点+4.1百分点零售环比同比租金-0.1%-2.8%空置率+0.5百分点+4.0百分点物流环比同比租金1.3%2.7%空置率-0.6百分点-0.9百分点商务园环比同比租金-0.4%-2.3%空置率-2.3百分点+8.3百分点投资环比同比总额-17.5%-17.6%外资-72.7%-93.0%注：写字楼租金为报价，按建筑面积计算，不含物管费含税，加权平均；零售物业租金为购物中心首层固定报价，按使用面积计算，不含物管费含税，简单平均；物流设施租金为报价，按建筑面积计算，含物管费不含税，加权平均；商务园区租金为报价，按建筑面积计算，含物管费含税，加权平均；投资额包含所有超过1000万美元的商业地产交易，且不分整售、部分所有权或散售（住宅及土地未列入）数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度数据来源: 世邦魏理仕研究部, 北京统计局, 2021年1月2.2%(2020年全年，同比变化)1.2%(2020年全年，同比变化)社零总额固定资产投资-8.9%(2020年全年，同比变化)MARKETVIEW空置率+0.3百分点 q-o-q平均租金-0.6% q-o-q图表 1: 写字楼供求指标2图表 2 :写字楼市场租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度.写字楼市场2020年第四季度，丽泽商务区两个新项目入市，总计面积21.1万平方米。全年新增供应录得69.3万平方米，新项目在下半年集中放量，从而促进了租户在本区或区域间的搬迁需求。市场去化表现明显好转，扩租和搬迁需求凸显本季度，新租需求中扩租和搬迁需求凸显：大面积的扩租需求集中在科技新媒体行业的头部企业；而搬迁需求中，保险、证券和基金等传统金融机构较为活跃，同区或跨区搬迁交易有所增加。此外，医药及能源行业，特别是以新能源和环保科技为主的企业也开始在北京市场设立新办公室。本季度，全市净吸纳量继续保持回升态势，达到14.2万平方米，比过去十年的季度均值高出近一倍；下半年的累计净吸纳量较2019年同期有近50%的增长。从区域市场来看，望京表现最突出，在科技企业强劲需求的带动下，贡献当季全市近一半的净吸纳量；丽泽因高品质项目的陆续入市和相比其他商务区更低的租金，吸引了来自周边区域和核心区租户入驻；此外，CBD、燕莎、东二环和王府井等核心商务区去化表现亦有明显好转。整体空置率环比上升0.3个百分点至17.9%。全市写字楼平均租金报价同样本比环比下降0.6%至每月每平方米411.5元。与此同时，业主针对高品质租户所采取的积极租赁策略已赢得显著成效。未来六个月，北京写字楼市场新增供应预计将近万平方米。数字经济、服务业开放等政策落地将为写字楼需求持续注入新动能。另一方面，传统核心商务区可租面积仍然充裕，新兴区域新项目的逐步交付给租户提供更多的区域选择。供需两旺之下，北京写字楼市场租赁活跃度将进一步提升。子市场空置率（环比变化）平均租金报价（环比变化）CBD17.7%（-0.4百分点）461.7元/平方米/月（-0.6%）金融街7.4%（+2.0百分点）681.4元/平方米/月（0.0%）中关村3.2%（+0.4百分点）385.5元/平方米/月（0.0%）望京7.8%（-6.3百分点）299.2元/平方米/月（-0.5%）丽泽77.4%（+4.5百分点）260.2元/平方米/月（-1.4%）北京写字楼市场© CBRE Inc. 2020 |2020年第四节度 世邦魏理仕研究部图表 3 : 主要写字楼子市场空置率和租金数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度0%4%8%12%16%20%24%(10)01020304050Q4 15Q2 16Q4 16Q2 17Q4 17Q2 18Q4 18Q2 19Q4 19Q2 20Q4 20万平方米新增供应净吸纳量空置率（右轴）净吸纳量142,100平方米160170180190200Q4 15Q2 16Q4 16Q2 17Q4 17Q2 18Q4 18Q2 19Q4 19Q2 20Q4 20指数 (Q1 2003 = 100)租金指数甲级租金指数MARKETVIEW2020年第四季度，大悦城控股推出的最新产品线 “大悦春风里”首个项目在大兴开业，为区域带来又一个优质零售物业。同时，位于王府井商业街的新燕莎金街和东安市场闭店全面升级改造。主题活动助客流复苏，品牌首店成热点购物中心纷纷推出年终特色陈列或主题展示，结合潮流IP提振消费，为消费者打造更具体验感的消费场景，客流持续复苏。例如国贸商城推出“为爱而生”主题活动，侨福芳草地推出“未来之森”, 北京APM联合泡泡玛特打造开箱展览。新租需求缓慢回升，其中新能源汽车、连锁餐饮、以互联网为依托的新零售开店较为活跃。在“首店经济”政策的鼓励下，全年录得31个国际品牌首店入驻，其中餐饮类占32%。季内VOGUE CAFÉ亚洲首店在国贸商城开业，英学馆亚太首店在侨福芳草地开业，另外日本连锁室内运动场品牌ROUND1中国首店在大兴爱琴海购物公园开业。全市空置率环比上升0.5个百分点至10.6%，其中核心商圈空置率保持低位。体验感更强、消费群更年轻的购物中心租金更有韧性，购物中心首层平均租金同样本比环比下降0.5%报每天每平方米35.9元，跌幅较上季有所收窄。未来六个月，北京零售物业市场将有逾15万平方米新增供应入市，以商务区内的配套商业为主。有丰富互动体验感的主题活动、日益多元化和细分化的品牌首店，成为零售物业吸引和竞争线下流量的热点。而即将开幕的北京环球影城和第24届冬奥会，不但为周边区域的实体商业吸引客