2021中国代表城市房地产市场预测

2021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20212021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2021rYjWmUnVfWqUpOrQ9PdN6MpNnNoMmNfQpPnOiNmPrR6MrQoRwMpPqNvPmQvN0022021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2021《2021 中国代表城市房地产市场预测》编委会 扶伟聪 梁国鸿 郑松杰 谢宇晗 刘 涟 孙 柯 郑文伟 王蕴莹 李举明 邓祥和 李 慰 蓝功敏 欧阳达辉 岑小春 窦自珅 罗广滨 楼浈针 李 鲲 康 伟 钱 辉 乔 晶 吴 蟒 梁家祥 李 玮 戴晓峰 杨伟胜 邓玮凌 谢宇晗 吴智杰 韦常春 梁风喜 广州 / 郭定基 深圳 / 王敏艳 东莞 / 李兴旺 佛山 / 曹绍林 珠海 / 崔 健 惠州 / 李富松 中山 / 钟 莹 天津 / 任 炯 青岛 / 丁晓明 济南 / 丁晓明 杭州 / 李雪霞 南京 / 陈烨东 合肥 / 王秋燕 武汉 / 邹 婷 长沙 / 周 明 郑州 / 王艳茹 南昌 / 陈守业 西安 / 姚夏敏 贵阳 / 鲁贝侠 南宁 / 周业超 乌鲁木齐 / 段 伟地址：广州市天河区珠江新城金穗路 1 号邦华环球广场 9/10 楼 邮编：510627电话：020—83161188 传真：020—83161185 网址：www.hopechina.com专业机构：合富研究院合作媒体：观点地产网总 顾 问：编 委：主 编：副 主 编：责 任 编 辑：编 辑：008021070054083103010022027032036041045050071075079055060065084089094098104109113117前言承前启后，价值引领粤港澳大湾区长三角城市群环渤海城市群华中区域华西区域2020 年全国房地产市场发展回顾与展望广州深圳东莞佛山珠海惠州中山杭州南京合肥天津青岛济南武汉长沙郑州南昌西安贵阳南宁乌鲁木齐0042021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2021合富辉煌（中国）以“深耕”的理念看待进驻的每一座城市每一个区域，深刻融入中国城市化和城市升级发展进程，帮助城市居民参加城市价值的建设与分享。让更多人分享城市的价值0052021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2021营销代理marketing agent大宗交易block transaction运营招商operation & investment资产运营asset operation存量房租售stock rental and sale0062021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20210072021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20212020 年受宏观经济与系列调控措施的松紧变化影响，房地产市场于二季度后快速复苏，商品住宅全年成交规模创新高。但区域分化加剧，“优势城市 / 优质区域”对资金的吸聚效应进一步加大。2021 年“经济维稳”大方向不变，亦需“促进转型”，由于政策需要顾及更多“分项目标”，且需应对全球经济环境的“不确定性”，本年系列执行措施将更宽幅波动。在此前提下，“促进房地产平稳健康”仍是重中之重，“因地制宜”与“因城施策”将更灵活。未来不同区域基于“城市发展价值”高低不同，市场分化的格局将进一步扩大。政策对行业发展的要求增加，传统开发模式面临更大挑战；我们仍然强调，复合新兴产业发展的多元化经营将是未来之始。编者语0082021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20212020年， “疫情” 经济环境下， 房地产市场购买力的韧性、 市场成交动能对城市经济、 财政的支撑作用， 相较过往有更多体现。2021年， 国内经济与实体产业仍然面临诸多挑战， 而作为十四五规划开端， 须为迈向“高质量发展阶段”完成扎实的起跑第一棒。“承前”：保持战略定力、不搞急转弯。坚持“底线思维”，稳定基本盘。“启后”：讲求“时度效”、“精准”发力。把握实施重点领域经济转型机会。各项政策的调控及发展思维无不体现“承前启后”的战略意图，维稳措施如是，经济转型措施如是，房地产调控亦如是。承前启后对于房地产行业而言，2021 年市场所处的宏观环境，以及由此衍生的市场购买力环境，相较 2020 年是一种“承前”。在此前提下，“促进市场平稳健康发展”仍是首要目标，“因地制宜”的政策方向并未改变。2021 年的“启后”，将更多体现为（1）对“杠杆”的控制以及（2）“需求侧改革”。“控杠杆”将更大程度制约“投资、投机性”购房行为，为局部高涨的置业情绪降温、平衡供求关系，提高市场稳定性。房地产资金回笼需求加大之下，规模房企推货仍将保持高位，全国市场成交有望保持与近年相当。但不同地区之间的市场将加剧分化；“需求不足”区域，其风险或会在房企“资金周转要求提高” 情况下进一步显现。“需求侧改革”指向稳定城市居住需求，尤其是对城市产业起关键作用的“人才需求”。“大城市住房突出问题”被管理层高度重视（“中央经济工作会议”提及），优势城市住房“补库存”更多需要由供给方式入手、逐步化解。“租售同权”以及“土地向租赁住房倾斜”是主要政策方向，资源进一步向租赁方向斜倾情况下，“可售”的资源价值具备支撑。价值引领“疫情经济”下，房地产对稳定“社会经济 / 投资 / 财政”的价值得到更多重视，2020 年土地及商品住宅市场超额修复。从市场发展格局看，资金往“优势城市”、“优质区域”（即价值高地）集中的趋势更加明显，全国多个重点城市年内一、二、三级市场成交金额创出新高。承前启后，价值引领【前言】 EDITORIAL0080092021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20210092021 年受“三条红线”调控影响，或导致后续市场增量减少，周转降低，城市发展价值成为市场的一个“稳定器”。在重大经济维稳（降准降息等“非常规操作”）得以暂时“喘息”的情况下，国内多个优势城市住宅库存过快消耗的局面需要“及时缓解”，与此同时，积聚于房地产市场的各路社会资金亦需要“重新疏导”。对于“城市操盘手”（指各级地方政府）而言，只有“稳定成长”的城市资产价值，才更有助于推动城市规划、财政与经济稳健前行。从市场发展趋势看，“土地”与“住房”资源价值仍将稳固发展。2021 年“房地产资产价值”对城市发展将发挥更多积极作用，包括吸纳“人才安居”、推动“产业发展 / 转型”等各方面。从行业发展趋势看，政策对城市每寸土地的产出要求增加，与之对应，行业对每个项目的