物管行业系列报告之七：物业的本质，资产保值增值

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 行业 研 究 行业深度研究报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 房地产 ＃investSuggestion＃ 推荐 ( ＃investSuggestionChange＃ 维持 ） ＃relatedReport＃ 相关报告 《物管行业系列报告之五：科技赋能拐点加速，基础物管毛利率有望企稳提升》2020-07-23 《物管行业系列报告之四：从九千万户微观数据看住宅行业空间》2020-06-17 《物管行业系列报告之三：规模效应下，科技赋能持续降低成本提升业主满意度》2020-05-15 ＃emailAuthor＃ 分析师： 阎常铭 yanchangming@xyzq.com.cn S0190514110001 徐鸥鹭 xuoulu@xyzq.com.cn S0190519080008 靳璐瑜 jinluyu@xyzq.com.cn S0190520080003 ＃assAuthor＃ 投资要点 ＃summary＃ 品牌物业管理可以实现资产保值增值，这很可能就是物业的本质、是物业管理最为核心的内容，这也使得未来住宅物管费有巨大上涨空间。兴证地产团队采用全国 86 城 12 万小区 9088 万户的微观数据进行研究，确认了品牌物业公司能够为业主实现资产保值增值这一结论。 1，86 城绝对房价角度看，品牌物业在管房屋绝对均价更高，确认了其保值增值能力。1）全国城市层面，品牌物业公司比非品牌物业公司在管房屋均价高14％，即增值幅度为 14%；2）具体板块层面，剔除区位等因素影响后，品牌物业为业主保值增值的能力在数据上体现更加明显，如我们统计的上海 143 个细分板块中，品牌物业实现房屋保值增值的占比的板块为 81%，平均增值幅度为 19%；3）小区层面，相同地段相同建筑类型相近楼龄的房屋，聘用万科物业、金地物业、融创服务、永升生活服务、金科服务等品牌物业的房价普遍高于同板块小区房价。 2，86 城房价变化角度看，品牌物业往往对应更高房价涨幅，确认了其保值增值能力。 1）过去一年，未更换物业小区占比为 92.96%，数据显示这些小区中品牌物业对应较高房价涨幅，超额收益为 0.82%。品牌物业在管小区房价相对非品牌物业在管小区房价有 0.82 个百分点的超额收益；品牌物业实现房屋保值的概率（在管小区房价不下跌/总在管小区数）比非品牌物业高 2.73 个百分点。 2）过去一年，更换物业小区占比为 7.08%，其中由品牌物业替换非品牌物业的小区平均实现了 2.71%的超额收益，而由非品牌物业替换品牌物业的小区超额收益则为-1.10%。一线/二线/三四线品牌物业替换非品牌物业的超额收益分别为 3.81%/2.76%/2.25%。 3）具体小区案例也可证明更换为品牌物业可实现资产保值增值，如万科物业入驻上海中远两湾城，入驻当月相对板块实现 4.7%的超额收益；碧桂园服务入驻南京明发浦泰梦幻家 8 个月，累计超额收益达 9.1%；金地物业入驻合肥浅水湾小区 13 个月，累计超额收益达 19.7%；金科物业入驻重庆新康璞山小区 17 个月，累计房屋超额收益达 11.2%。 3，长期看，考虑品牌物业的保值增值能力，物管费有巨大上涨空间。从比值看，品牌物业公司年物管费仅占在管房屋均价的万分之九；从增幅看，过去一年品牌物业物管费提价增幅为 2.3%低于品质物业在管小区房价 3.4%的增幅，仍具备较大提价潜力。 投资建议：存量时代房产保值增值至关重要，品牌物业能为房产实现资产保值增值，因此未来品牌物业公司管理费有巨大提升空间，看好保值增值能力较强的品牌物业公司。推荐招商积余、碧桂园服务（海外组覆盖）、保利物业（海外组覆盖）、融创服务（海外组覆盖）、永升生活服务（海外组覆盖）、新城悦服务（海外组覆盖），同时建议关注万科物业（未上市）、金地物业（未上市）、金科服务（未覆盖）。 风险提示： 人工成本上升过快、物业费提价不及预期、存量市场拓展缓慢 ＃title＃ 物管行业系列报告之七：物业的本质——资产保值增值 ＃createTime1＃ 2021 年 03 月 08 日 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 行业深度研究报告 报告正文 品牌物业管理可以实现资产保值增值，这很可能就是物业的本质、是物业管理最为核心的内容，这也使得未来住宅物管费有巨大上涨空间。兴证地产团队采用全国 86 城 12 万小区 9088 万户的微观数据进行研究，确认了品牌物业公司能够为业主实现资产保值增值这一结论。 第一部分、房产保值增值对居民至关重要 进入存量时代，存量资产保值增值至关重要，而房产是居民家庭最重要资产，房产保值增值尤为关键。根据中国社会科学院研究，2019 年中国国家总资产为 1656万亿元，相比 2000 年增加 17 倍。根据 CHFS 数据显示，2020 年对财富增加的家庭来说，住房资产增加贡献了 69.9%。根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心数据显示，2016 年房产在中国家庭总资产中占比 68.8%。房产价值是影响家庭财富变动最重要因素。 图表 1、2020 年对财富增加的家庭来说，住房资产增加贡献69.9% 图表 2、2016 年居民家庭资产中 68.8%是房地产 数据来源：CHFS，兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源：CHFS，兴业证券经济与金融研究院整理 第二部分、品牌物业公司能够为业主实现资产保值增值 我们采用全国 86 城 12 万小区 9088 万户的微观数据进行研究，确认了品牌物业公司能够为业主实现资产保值增值这一结论。 1，86 城绝对房价角度看，品牌物业在管房屋绝对均价更高，确认了其保值增值能力。1）全国城市层面，品牌物业公司比非品牌物业公司在管房屋均价高 14％，mRqMsQuMzR8O8Q6MmOqQoMqReRrRsRiNrRvMbRnMsMwMnOoOvPnRsM 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 3 - 行业深度研究报告 即增值幅度为 14%；2）具体板块层面，剔除区位等因素影响后，品牌物业1为业主保值增值的能力在数据上体现更加明显，如我们统计的上海 143 个细分板块中，品牌物业实现房屋保值增值的占比的板块为 81%，平均增值幅度为 19%；3）小区层面，相同地段相同建筑类型相近楼龄的房屋，聘用万科物业、金地物业、融创服务、永升生活服务、金科服务等品牌物业的房价普遍高于同板块小区房价。 2，86 城房价变化角度看，品牌物业往往对应更高房价涨幅，确认了其保值增值能力。 1）过去一年，未更换物业小区占比为 92.96%，数据显示这些小区中品牌物业对应较高房价涨幅，超额收益为 0.82%。品牌物业在管小区房价相对非品牌物业在管小区房价有 0.82 个百分点的超额收益；品牌物业实现房屋保值的概率（在管小区房价不下跌/总在管小区数）比非品牌物业高 2.73 个百分点。 2）过去一年，更换物业小区占比为