大中华区的联合办公空间：大势所趋，迅速发展

大中华区的联合办公空间2018 年 5 月大中华区租户研究大势所趋迅速发展P2 / 摘要P4 / 报告指南P5 / 报告介绍P6 / 目前大中华区联合办公空间的分布情况P13 / 六大主要市场P26 / 联合办公快速扩张 – 大中华区联合办公信息图P28 / 从用户视角看联合办公P31 / 从开发商视角看联合办公P41 / 大中华区联合办公的未来发展趋势P44 / 要点总结目录2 大中华区的联合办公空间摘要从对写字楼空间的租赁上看，联合办公是大中华区写字楼市场中发展最快，最值得关注的新兴力量。在 2018年一季度末，在主要城市，已经有 546 个联合办公场所，而在几年前，联合办公还只是个新兴办公概念。“联合办公的迅速发展已经给大中华区的写字楼市场带来了巨大的改变，并且，在部分城市，联合办公已成为租赁写字楼空间的主力军。”魏超英董事总经理戴德梁行中国区企业服务部主管在大中华区，联合办公空间仍在扩张。而在这种现象之后，我们需要注意到以下事实，包括：οο 大量的公司以及私募基金向联合办公领域注入资本；οο 创新驱动的发展战略进一步激发大众的创业热情；οο 千禧一代的崛起以及富有创业精神的新时代；οο 更多的跨国企业开始寻求灵活的租约和节约成本的租赁；οο 互联网 + 及先进的技术促进了联合办公领域的变革。毋庸置疑的是，联合办公在大中华区仍然处于发展初期，在某些城市，联合办公的布局仍然十分分散。例如，在北京和上海这种相对成熟的联合办公市场，在城市中只运营一个联合办公空间的联合办公品牌非常少。而在其他市场，比如深圳和广州，在城市中只运营一个联合办公空间的联合办公品牌有很多。在所有运营联合办公空间的大品牌中，截止目前，只有优客工场，裸心社和 WeWork 三个品牌的布局遍及大中华区的主要门户城市。在北京，上海和香港这三个门户城市，三个品牌的市场占有率达到 20%。ο许多企业也越发青睐大中华区的联合办公场所。考虑到绝大多数的办公用品（包括办公用具，电话和网络）以及办公室服务已经包含在了会员费中，搬迁至联合办公场所可以帮助企业降低与物业维护和运营相关的成本。租赁联合办公空间而节省的成本将会激发大中华区企业对联合办公空间的需求。因为联合办公在大中华区写字楼市场保持了强劲的发展势头，一些开发商开始在自持物业中运营联合办公空间，或者和已有的联合办公运营品牌合作，以谋求进入该领域。“最近，大中华区的众多开发商对联合办公这个概念越来越感兴趣。许多开发商开始和联合办公品牌合作，将写字楼空间租赁给这些品牌，或者在自持的写字楼中提供联合办公空间，作为进入联合办公领域的第一步。联合办公蓬勃发展成定局，恰当的选址、更高的运营效率及良好的成本控制是联合办公品牌走得更远的关键。”ο“在未来，我们预计越来越多大中华区的企业将不再把联合办公视为一个单一的空间解决方案，而是一个涵盖了空间，设计，配套设施，技术，社区联系和服务的综合产品。ο”沈洁Shaun Brodie高级董事戴德梁行中国区写字楼部主管高级董事戴德梁行租户研究及华东区研究部主管在未来的几年间，大中华区的联合办公领域将经历整合期，具有竞争优势的联合办公品牌的市场份额仍将增长，而许多小品牌管理的联合办公空间会被整合到拥有更广区域联系的大品牌中，联合办公领域将由逐鹿群雄演变为几家独大。同时，各大品牌也在寻求商业模式上的创新，以期提高竞争力，品牌效应，和客户黏性。并且，随着联合办公品牌开拓新市场，寻求新商机，这个领域将朝着以下几个方向发展：οο ο向二线城市扩张；οο 和商业业态相结合，以及；οο 综合用途发展ο–ο联合办公和共住空间。随着大中华区的联合办公品牌在近几年来的持续发展，企业也越发关注这一领域，并将其视为其房地产战略的重要组成部分。大势所趋 迅速发展 34 大中华区的联合办公空间报告指南这份报告将分析并强调与大中华区联合办公相关的几个关键领域，包括：目前联合办公空间的分布情况；从用户的角度分析，在联合办公空间工作的优势和劣势；联合办公发展的下一步，关注未来几年联合办公领域的新趋势。深入分析大中华区六个主要的联合办公市场；从开发商的角度，提出将写字楼空间租给联合办公运营商的一些观点，以及发展运营自己的联合办公品牌时需要考虑权衡的一些问题，比如联合办公的商业模式，最佳空间设计，以及可以提供增值服务的设施的建议，以及；在过去几年中，共享经济在大中华区蓬勃发展。受益于来自企业，投资人和私募基金的大量投资，共享经济的初创型企业已经在各个领域崭露头角；从共享单车到可租赁的雨伞，甚至是共享的充电宝。在共享经济领域，联合办公的发展非常迅速，从前些年的几个布局点到 2018 年一季度末在大中华区主要城市的546 个联合办公场所。联合办公的迅速发展已经给大中华区的写字楼市场带来了巨大的改变，并且，在部分城市，联合办公已成为租赁写字楼空间的主力军。报告介绍大势所趋 迅速发展 56 大中华区的联合办公空间联合办公在大中华区迅速扩张联合办公领域的崛起是中国共享经济蓬勃发展的又一重要例证。根据国家发改委国家信息中心旗下共享经济研究中心的研究，中国共享经济企业的市场交易额在 2016 年达到了 3.34万亿元人民币（5,320 亿美元），同比增长 97%，并且在 2017 年达到了4.92 万亿元人民币（7,820 亿美元），同比增长 47%（图 1）。与其他那些面临巨大发展挑战的共享经济领域不同，联合办公领域的持续扩张是基于以下这些事实，包括：οο 大量的公司以及私募基金向联合办公领域注入资本；οο 千禧一代的崛起以及富有创业精神的新时代；οο 更多的跨国企业开始寻求灵活的租约和节约成本的租赁，以及；οο 先进的技术促进了联合办公领域的变革。目前大中华区联合办公空间的分布情况图ο1共享经济在中国迅速发展（2015-2017）资料来源：中国发改委，戴德梁行研究部1.7 3.3 4.9 0.01.02.03.04.05.06.0201520162017Turnover (RMB trillion)流通量（人民币，万亿）资本流入近年来，联合办公迅速崛起，在很大程度上，也是受到了业内风投的推动。Wework 对投资者有着极大的吸引力，使他们愿意向其注入大量资金。自 2010 年成立以来，Wework 已成功获得超过 69 亿美元的融资，并且，大势所趋 迅速发展 712%29%16%2%11%14%16%AustraliaGreater ChinaIndiaIndonesiaJapanSingaporeSouth Korea图ο2WeWork 在亚太地区 29% 的联合办公空间位于大中华区（2018 年 4 月）资料来源：WeWork，戴德梁行研究部融资仍在继续。为助力 Wework 这一联合办公巨头在全球的扩张，日本软银株式会社在 2017 年向其注资44 亿美元。随后，大量融资蜂拥而至，占到融资总量的约 64%。拥有了大量的资金支持，估值超过200 亿美元的 WeWork 迅速在亚太地区扩张，尤其是大中华地区。自2016年第二季度进入亚太市场以来，截止至 2018