房地产行业中期策略报告：低估带来增量资金，融资收紧影响不大

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 行业 研 究 行业投资策略报告 证券研究报告 ＃industryId＃房地产＃investSuggestion＃推荐 (＃investSuggestionChange＃维持 ） 重点公司 重点公司 17A 18E 评级 保利地产 1.32 1.65 买入 新城控股 2.70 4.05 买入 万科A 2.54 3.29 买入 招商蛇口 1.55 2.15 买入 世联行 0.49 0.67 买入 ＃relatedReport＃相关报告 《 房 地 产 行 业 周 报（2018.06.02-2018.06.07）：主流房企 5 月销售表现靓丽，融资端不必太悲观》2018-06-10 《 房 地 产 行 业 周 报（2018.05.26-2018.06.01）：融资环境整体收紧，但不必过于悲观》2018-06-04 《 房 地 产 行 业 周 报（5.19-5.25）: 一二线中长期向上，行业集中度将持续提升》2018-05-27 ＃emailAuthor＃分析师： 阎常铭 yanchangming@xyzq.com.cn S0190514110001 郭毅 guoyiyjs@xyzq.com.cn S0190518010003 ＃assAuthor＃研究助理： 徐鸥鹭 xuoulu@xyzq.com.cn 团队成员： 投资要点 ＃summary＃当前融资环境收紧对大房企影响有限。主流开发商在融资方面的集中度提升趋势较为明显，资金向优质的开发商聚集。在融资环境趋紧的大环境下，主流开发商更容易获得银行贷款，更容易发行低成本的债券。从三个方面来看，融资收紧对大房企影响不大：（1）主流房企融资结构以银行贷款为主，受监管影响较小，且银行贷款更加偏向大房企；（2）大房企在海外融资和 ABS 等融资方式占也比较占优，融资渠道更广；（3）经我们测算，融资成本上升对净利率的影响不大。融资成本上升 50bp，对 2017 年报表净利率的影响最多只有 10bp。行业三大长期趋势难以改变，底线思维要高度重视。一是，银行配置按揭带来地产大周期；二是，房价难以有大波动；三是，行业集中度加速提升。在这三大趋势的基础上，龙头房企业绩确定性很强。地产股当前估值较低。纵向来看，国内龙头地产股处于历史估值低点；横向来看，国内龙头地产股相较美国龙头地产股、国内家电白酒板块以及香港内房股都具有估值优势。中国主要地产公司 2018 年 PE 仅为 8.0 倍，美国地产龙头公司估值为 12.1 倍，家电为 17.6 倍，白酒为 25.6 倍，中国龙头地产股估值水平较低。A 股入摩，增量资金流入中长期提升估值。A 股 5%纳入 MSCI 将带来170-180 亿美元的增量资金的被动配置。海外资金也在主动配置相关标的：2018 年 5 月以来，相关标的海外配置明显提升，万科 a 陆股通持股数量增加 3205.1 万股，保利地产增加 2208.8 万股，绿地控股增加 1928.9 万股，招商蛇口 1498.3 万股，华侨城 a 增加 504.2 万股，增量资金流入明显增加。公募基金对 MSCI 标的的提前布局也会带来增量资金的配置：当前有 16只已经发行的 MSCI 概念主题基金，发行总份额 216.4 亿份。中长期来看，增量资金持续流入是大趋势。投资建议：这是新世界、新视野、新市场。一二线城市基本面中长期上行，集中度提升趋势延续，地产股“便宜”的特征明显，增量资金中长期将带来房地产核心资产的行情。持续推荐招商蛇口、保利地产、新城控股、绿地控股、万科 a 和荣盛发展，受益标的还有华夏幸福。 风险提示：货币政策大幅收紧，核心城市房地产调控超预期严格，居民去杠杆力度超预期，房地产税出台超预期。 ＃title＃房地产行业中期策略报告：低估带来增量资金，融资收紧影响不大 ＃createTime1＃2018 年 06 月 12 日 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 行业投资策略报告 目 录 一、融资收紧对大房企影响不大 ............................................................................ - 3 - 1、融资集中度提升明显 .......................................................................................... - 3 - 2、融资环境收紧对大房企影响不大 ...................................................................... - 3 - 2.1.主流房企融资结构以银行贷款为主，受监管影响小 ................................... - 4 - 2.2、主流房企在境外发债及 ABS 融资上也更占优 .......................................... - 5 - 2.3、融资成本上升对主流房企净利率影响不大................................................ - 7 - 二、行业三大长期趋势难以改变，底线思维要高度重视 ..................................... - 8 - 1、银行配置按揭趋势不改变，地产大周期向上............................................... - 8 - 2、房价整体不会有大波动 .................................................................................. - 9 - （1）三四线未来趋势是紧平衡 ........................................................................ - 10 - （2）一二线基本面中长期上行 ........................................................................ - 11 - 3、行业集中度将持续提升 ................................................................................ - 12 - 三、当前地产股估值较低 ...................................................................................... - 13 - 1、纵向来看，当前地产股位于估值低点 ........................................................ - 13 - 2、横向来看，a 股地产股估值便宜 ..................