产业崛起之地：中国商务园区解读及主要城市竞争力排名

世邦魏理仕研究部中 国 商 务 园 区 解 读及 主 要 城 市 竞 争 力 排 名产业崛起之地01商务园区的界定01商务园区发展的驱动力 02商务园区的需求：与产业类租户的高度契合03商务园区的需求：普通办公租户的新选项主要城市商务园区发展竞争力排名0405© 世邦魏理仕 201802当今的中国 产 业发 展速 度 超 前， 承载 产 业 发展 的地产形式也非 常 丰富 ，产 业 城 、科 技城 等 地 产项 目的开发热度高 涨 。我 们看 到 一 些传 统的 产 业 地产 商在全国迅速扩 张 ，也 有开 发 商 跨行 业加 入 到 产业 地产的建设中来 ， 而作 为推 动 产 业发 展的 主 导 者， 各地政 府 也 不 遗 余 力 地 建 设 各 类 产 业 园 区 。 在 此 浪 潮中，我们希 望 抛开 各种 名 目 和修 饰， 以 清 晰的 脉络来 还 原 地 产 形 式 中 这 种 承 载 产 业 发 展 的 经 营 场所——商务园区。从 产 业 发 展 中 应 运 而 生 ， 商 务 园 区 有 一 颗 产 业 的“核芯”， 产 业类 租户 是 商 务园 区需 求 的 主力 军。基于行业的 特 殊性 ，产 业 类 租户 选址 商 务 园区 相比于一般租户 会 有一 些特 殊 的 需求 ，本 文 将 通过 市场调查与案例 分 析对 商务 园 区 这一 主力 租 户 的需 求进行分析。同 时 商务 园区 在 产 业升 级、 科 技 创新 和城市更新的推 动 下有 了快 速 发 展， 但受 限 于 区域 间经济发展水平 的 不同 ，各 城 市 商务 园区 市 场 发展 存在较大的差异 性 ，因 此本 文 还 将建 立一 套 评 价体 系对全国15个主要城市的商务园区发展潜力加以评估，以挑选出最具竞争力的城市。引言03商务园区的界定0104© 世邦魏理仕 2018依托于产业发展而生的商务园区商务园区的定义商务园区，翻译自英文business park，新加坡最大的工业地产发展商裕廊集团（JTC）将其定义为从事高科技和研发、具有高附加值的知识密集型无污染企业和机构的经营场所。为了在国内房地产实践中对商务园区作出更准确地描述，并将之与其他物业类型相区隔，世邦魏理仕就商务园区的土地性质、所处区位、建筑形态、物业用途等特征与类似物业对比以进行更加细化的界定。办公是商务园区非常重要的功能之一，办公功能的交叉使商务园区和标准写字楼的界线变得难以区分。尤其是位于郊区的写字楼，它们与商务园区在功能、区位甚至外形设计上都有相似之处，因此非常容易被混淆。我们对商务园区的定义使商务园区和写字楼的分界变得明确。商务园区的产业属性决定了这类物业是建设在工业用地、科研设计用地或研发总部用地之上的，专注于特定产业的地产类型。商务园区不仅提供办公空间，也可以满足企业在研发、测试、展示、数据中心等多方面的需求。而商务 园 区 的 开 发 者 在 实 现 物 业 租 赁 或 销 售 收 益 的 同 时 ， 在 挑 选 入 驻 企 业 时 需 要 考 量 政 府 的 产 业 规划、税收产出等非地产经营层面的因素。- 园区- 园区- 制造业企业- 园区 - 制造业企业- 产业地产开发商- 组装 - 制造- 厂房低中高- 厂房 - 办公楼- 办公楼 - 研发中心 - 数据中心 - 培训中心 - 展示中心 - 呼叫中心 - 体验中心- 制造 - 研发 - 设计- 研发 - 经营管理- 后台服务 - 销售第一阶段第二阶段第三阶段图：产业园的发展历程数据来源：世邦魏理仕研究部，2018年一季度工业园科技园、软件园商务园区园区发展产业链定位建筑功能对人的关注度投资者伴 随 着 中 国 在 全 球 产 业 价 值 链 中 定 位 的 不 断 升 级 ， 国 内 的 商 务 园 区 业 态 在 2005年 前 后 应 运 而生 ， 成 为 集 研 发 、 总 部 、 后 台 等 功 能 的 产 业 载 体 。 厂 房 所 承 担 的 生 产 组 装 功 能 在 商 务 园 区 中 消失，留下的是办公、研发等高附加值的知识密集型、非生产型功能。由于高附加值和知识密集对于人才的需求强烈，因此相比于以往的产业载体，商务园区对人的关注度也上升到了新的高度。随着制造业企业和产业地产开发商的加入，商务园区的开发市场化程度越来越高，继而推动商务园区市场的快速发展。05因此两种物业最终所吸引的租户其行业配比也有显著差异。根据2017年年中的统计数据，上海商务园66%的租户来自制造业及IT与通讯，而甲级写字楼的租户则有超过半数来自金融及服务业。即使是位于非核心商务区的写字楼，其金融及服务业租户也达到51%，而制造业及IT与通讯行业的租户只占22%。图：商务园区与写字楼概念对比图：商务园区与写字楼租户行业对比行业定位功能形态开发目的地理位置用地性质强调依托产业导向的发展工业用地、科研设计用地、研发总部非中心区或者工业园区、开发区租赁/销售 + 税收/产业聚集模式办公、研发中心、数据中心、培训中心、展示中心、呼叫中心等多元化的功能单一办公功能租赁/销售商务区办公用地、综合用地跨行业、更具有普适性商务园区写字楼商务园区核心中央商务区新兴商务区010 %20 %30 %40 %50 %010 %20 %30 %40 %50 %010 %20 %30 %40 %50 %39 %36 %33 %18 %11 %11 %11 %23 %11 %11 %4 %27 %12 %8 %5 %制造业IT与通讯批发与零售服务业金融业06数据来源：世邦魏理仕研究部，2018年一季度数据来源：世邦魏理仕研究部，2018年一季度商务园区发展的驱动力0207© 世邦魏理仕 2018产业升级是商务园区发展的内生动力过 去 十 年 间 ， 商 务 园 区 在 中 国 逐 渐 发 展 起来 。 但 由 于 各 区 域 经 济 发 展 的 不 平 衡 ， 相 比于 二 三 线 城 市 ， 我 们 看 到 在 一 线 城 市 商 务 园区 的 发 展 速 度 较 快 ， 北 京 、 上 海 已 经 形 成 较为 成 熟 的 市 场 ， 市 场 规 模 迅 速 扩 大 。 商 务 园区 在 这 些 城 市 快 速 发 展 的 首 要 驱 动 因 素 即 是制 造 业 的 升 级 。 正 如 下 图 所 示 ， 在 制 造 业 从低 端 向 高 端 升 级 ， 并 从 单 纯 的 加 工 、 生 产 、装 配 环 节 向 产 业 链 前 端 的 研 发 设 计 环 节 以 及后 端 的 销 售 、 服 务 、 品 牌 推 广 环 节 逐 步 延 伸的 过 程 中 ， 其 对 产 业 园 区 的 功 能 需 求 从 单 一的 厂 房 发 展 为 包 括 办 公 、 研 发 、 展 示 等 多 元化 的 功 能 需 求 ， 推 动 产 业 园 从 以 厂 房 为 主 的传 统 园 区 ， 向 业 态 多 元 、 办 公 主 导 的 新 兴 园区 转 型 。 除 了 园 区 功 能 和 建 筑 形 态 的 转 变 ，产 业 从 劳 动 密 集 型 向 知 识 密 集 型 的 升 级 使 得人 才