房地产行业金融视角看地产系列报告一：合格投资者门槛提高，万亿资金有望转战楼市

HeaderTable_User 847289893 1353271250 HeaderTable_Industry 13020600 看好 investRatingChange.same 173833597 深度报告东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。【行业〃证券研究报告】 核心观点 资管新规落地将导致以理财资金为代表的投资性资金外溢。这部分资金外溢的主要原因是部分个人投资者不再满足合格投资者的定义，主要集中在拥有500 万以下金融资产的投资人群。根据我们的测算，这部分的溢出资金理论规模将达到 1.57 万亿元。如果这部分新增资金在 1 年内进入楼市，在不考虑杠杆因素和考虑杠杆因素的情况下将分别给房地产市场投资规模带来 20%和 32%的提升，溢出资金将明显提振房地产市场需求。我们认为资管新规落地之后，有望流向房地产领域的资金具备以下三个特点：1）家庭金融资产数额较大，支付能力强，购房不排斥信贷，但偏好全款；2）溢出资金原本用途是配臵于权益投资，所以风险偏好相对较高；3）更加注重收益率而非流动性。基于溢出资金的这些特点，从资产配臵角度而言，核心都市的卫星城、中西部重点城市的房产和热点城市的商业地产有望获得青睐。 核心城市卫星城房地产市场基本面稳健，政策约束较小，上涨空间较大。大多数卫星城的房价在 1-1.6 万元/平方米左右，以每套住房 100 平方米计算，单套住宅总价一般在 100-160 万元之间。过去 3 年典型卫星城房价考虑租金回报超过上证综指。因此卫星城房产对于因资管新规落地而溢出的资金而言颇具吸引力。中西部“抢人”带来新刚需，未来上涨动能和空间可期。中西部重点城市自身仍有较大的容纳空间，选择积极吸引人口流入以带动经济发展，同时过去几年其房价涨幅相对较小，政策博弈之下，未来依靠新本地人刚需带动，上涨空间和动能十分可观。目前中西部 12 城的住房销售均价为 8326 元/平方米。100 万元级别的投资，在不使用贷款的情况下，可在中西部城市全款购臵一套住房。二三线城市商业地产魅力彰显，资金有望青眼相加。从供需看，全国商业营业用房新开工降幅扩大，同时商业营业销售持续增长，整体供需格局持续改善。得益于电商和物流的发展，以及消费群体的变迁和消费观念的迭代，二三线城市的商业获得蓬勃发展。以重点二线城市成都为例，2017 年供销比已降至 1.2,80-150 万区段的商业产品获追捧。投资建议与投资标的 我们认为资管新规落地所挤出投资资金对应的受益标的分别是扎根核心城市卫星城的华夏幸福(600340，买入)；全面布局中西部区域的万科 A(000002，买入)、保利地产(600048，买入)、阳光城(000671，买入)；二三线城市商业地产翘楚新城控股(601155，买入)。风险提示 政策调控严厉程度高于预期。利率发生明显上升。外溢资金选择其他投资渠道。金融视角看地产系列报告一：合格投资者门槛提高，万亿资金有望转战楼市 房地产行业 行业评级 看好 中性 看淡 (维持) 国家/地区 中国/A 股 行业 房地产 报告发布日期 2018 年 06 月 20 日 行业表现 资料来源：WIND 证券分析师 竺劲 021-63325888*6084 zhujing1@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860514060003 联系人 房诚琦 021-63325888*6202 fangchengqi@orientsec.com.cn -9%0%9%18%28%17/0617/0717/0817/0917/1017/1117/1218/0118/0218/0318/04房地产沪深300每日免费获取报告1、每日微信群内分享5+最新重磅报告；2、每日分享当日华尔街日报、金融时报；3、每周分享经济学人4、每月汇总500+份当月重磅报告（增值服务）扫一扫二维码关注公号回复：研究报告加入“起点财经”微信群。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 —— 金融视角看地产系列报告一：合格投资者门槛提高，万亿资金有望转战楼市 2 目 录 1.楼市韧性强于预期的基本逻辑和结论：资管新规的影响 .............................. 5 2.外溢可投资资金理论规模达 1.57 万亿元，有望提振房地产市场需求 ........... 5 2.1 证监会主管下私募产品溢出资金预计将达 1.5 万亿 ....................................................... 8 2.2 银保监会主管下理财产品溢出资金预计约 700 亿 ....................................................... 11 2.3 溢出资金总规模 1.57 万亿元，有望转向房地产市场 ................................................... 12 3.外溢投资资金的选择和结果：更低能级、更长时间的楼市景气延伸 .......... 13 3.1 卫星城房地产市场基本面稳健，政策约束较小，上涨空间较大 .................................. 13 3.2 中西部“抢人”带来新刚需，未来上涨动能和空间可期 ............................................. 16 3.3 二三线城市商业地产魅力彰显，资金持续流入 ........................................................... 20 4.投资建议：重点关注三条主线五家公司 ..................................................... 23 风险提示 ...................................................................................................... 26 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 —— 金融视角看地产系列报告一：合格投资者门槛提高，万亿资金有望转战楼市 3 图表目录 图 1：刚性兑付扩大资