2020-2021年度中国房地产市场报告

2020～2021 年度 中国房地产市场报告 CHINA REAL ESTATE MARKET REPORT REICO 工作室 北京 2021.1 关于“REICO工作室” “REICO 工作室”由全联房地产商会、精瑞人居发展基金会共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。 “REICO 工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。 “REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。 REICO REPORT 2020-2021 1 目 录 2020年房地产市场运行状况 3 土地市场 3 商品房供给 5 房屋销售 7 住房价格 8 商品房库存 11 2021年房地产市场走势预测 15 政策环境变化 18 市场走势预测 19 “十四五”房地产市场发展前景 22 “十三五”房地产市场特征 22 “十四五”房地产发展前景 24 REICO REPORT 2020-2021 2 摘要 2020 年房地产市场形势好于上年 你  疫情后市场持续回升：房地产投资增速 6 月起回正，全年同比增长7%；购置土地和新开工面积降幅持续收窄；房屋销售规模创历史新高，全年商品房销售面积和销售额分别同比增加 2.6%和 8.7%；商品房库存下降；部分大中城市房价较快上涨。 2020 年中开始收紧房地产调控  决策部门反复强调“房住不炒”政策基调。  房价上涨较快城市陆续从紧房地产调控，7 月后大 30 多个城市出台房地产调控政策。  人民银行、住建部出台“三线四挡”房地产开发企业债务规模调控新规，控制房企融资规模。 2021 年房地产市场景气下降  经济增速较大幅度回升，超常规货币政策逐步退出。  从紧的房地产调控持续。  加快完善长租房政策。  房地产市场供求小幅下降。 “十四五”房地产政策思路  坚持房地产去金融化。  继续完善和发展住房租赁市场。  推动都市圈和城市群发展。  鼓励城市更新。 “十四五”房地产发展前景  城镇新增住房需求总量高位下降。  房地产开发投资低速增长。  长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游等五个城市群，房地产需求将持续增加。 REICO REPORT 2020-2021 3 2020 年房地产市场运行状况 土地购置面积降幅收窄，9 月后景气下降 2020 年 100 大中城市土地成交面积同比增加，9 月后景气快速下降 2020 年房企购置土地面积降幅收窄 2020 年，100 大中城市土地供应 17248 宗，同比增加 3%；100 大中城市成交土地 6.98 万公顷，同比增加 5%，增幅比去年增加 4 个百分点。分月度数据看，2020 年 1 月 100 大中城市成交土地面积同比下降 44%，2-4 月成交土地面积降幅逐步收窄，5 月后转为正增长，8 月增幅最高为 15%，9 月后增幅逐月下降，11 月和 12 月 100 大中城市成交土地面积当月增幅转为负增长。 2020 年房地产开发企业购置土地面积负增长，连续两年负增长。2020 年，房企购置土地面积 25536 万平方米，同比减少 1.1%，降幅比去年同期收窄 10 个百分点；土地成交价款 1.73 万亿元，同比增加 17.4%。分月度数据看，购置土地面积各月均为负增长，2 月份降幅最高 29.3%，上半年降幅逐月收窄，9-11 月降幅较快增加，12 月降幅收窄。 2020 年前 11 个月国有土地出让收入 6.5 万亿元，同比增加 12.9%，增幅比去年同期增加 4.8 个百分点。 近年月度成交土地面积变化 资料来源：wind、REICO 数据库 近年成交土地面积变化 资料来源：wind、REICO 数据库 REICO REPORT 2020-2021 4 2020 年 9 月后各线城市成交土地面积增幅持续下降 从 2020 年 100 大中城市成交土地面积当月数值看， 9 月后各线城市成交土地面积增幅持续下降。其中，一线、三线城市当月成交土地面积增幅下降幅度大，12 月降幅在 40%左右；二线城市当月成交土地面积增幅 11 月后降至大约 2%。 2020 年 9 月后成交土地溢价率波动下降 2020 年各月 100 大中城市成交土地溢价率保持在 15%左右的较低水平，9 月后成交土地溢价率波动下降。其中，2 月、10 月和 12 月土地溢价率最低至大约10%，其他各月基本在 15%左右。分区域看，三线城市成交土地溢价率相对较高，全年平均为 17.2%；二线城市成交土地溢价率下半年持续下降至 10%，全年平均为 12.6%；一线城市成交土地溢价率相对最低，全年平均为 8.8%。 2020年9月后土地成交面积增幅持续下降 资料来源：wind、REICO 数据库 2020 年地价涨幅先降后升，涨幅低于去年 受疫情影响，2020 年地价涨幅先降后升，全年涨幅仍低于去年。2020 年，主要监测城市综合地价环比涨幅为 1.74%，比去年地价涨幅低 2.1 个百分点。分季度看，全国主要监测城市综合地价环比涨幅逐季增加，1-4 各季度地价涨幅分别为 0.09%、0.43% 、0.58%和 0.63%。 2020年地价涨幅先降后升 资料来源：国土资源局、REICO数据库 REICO REPORT 2020-2021 5 居住用地价格涨幅最高，商业用地价格同比下降 2020 年，居住