中国物流市场报告2020年第三季度

MARKETVIEW0%5%10%15%20%25%0.01.02.03.04.05.0200920102011201220132014201520162017201820192020YTD（百万平方米）新增供应（左）净吸纳量（左）空置率（右）80100120140160180Q1 2009Q1 2010Q1 2011Q1 2012Q1 2013Q1 2014Q1 2015Q1 2016Q1 2017Q1 2018Q1 2019Q1 2020(Q1 2009 = 100)全国一线城市二线城市市场综述由于经济活动的迅速恢复和前期积压的租赁需求得到释放，三季度仓储物流租赁需求持续复苏。全国座主要城市净吸纳量超过万平方米，环比增长 ％，同比增长％。快递快运和电商仍然是需求的主要来源，但传统零售与批发行业在三季度更加活跃，这与线下零售恢复增长息息相关。此外，新兴的高标仓租赁需求来自于美团等主营社区生鲜团购细分领域的电商平台。第三季度全国新增供应超过万平方米，主要集中在大苏州，重庆，沈阳和武汉。受益于需求持续复苏，全国平均空置率环比小幅下降个百分点至％，仍高于往季平均水平，但一线城市及周边卫星城市可租赁面积依然有限。租金方面，全国座城市租金环比小幅下降％，其中武汉，成都，重庆，沈阳和南京领跌。为提高出租率，这些城市的业主愿意提供更多激励措施，包括但不限于租金优惠，提早入住和短期租约等。经济复苏提速，高标仓储需求持续复苏中国物流市场报告二零二零年第三季度2020年第三季度世邦魏理仕研究部© 2020，世邦魏理仕| 1数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第三季度图表1：物流仓储市场租金指数图表2：物流仓储市场供需另一方面，一线城市及其周边卫星城市的需求稳定增长且可租面积有限，业主仍然享有议价优势并维持租金增长。短期来看，业主将优先考虑出租率而非租金。世邦魏理仕因此建议对租金价格敏感的租户（例如制造业和第三方物流）可抓住时机，升级搬迁至高标仓中。在一些中西部城市，我们已经看到相关升级搬迁案例在增加。世邦魏理仕预计，目前的供应浪潮将持续到年中，未来个月新增供应超过万平方米，其中大部分集中在武汉，天津，宁波和成都。空置率预计将小幅攀升并在年中达到峰值，然后逐步下降。注：箭头代表同比增速较上期报告变化；进出口增长率为基于美元计算的增长率数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第三季度4.9% 2020年三季度出口9.9%2020年9月进口13.2%2020年9月51.52020年9月社零总额3.3%2020年9月MARKETVIEW 市场表现2 | © 2020，世邦魏理仕2020年第三季度世邦魏理仕研究部图表5：进出口贸易图表4：固定资产投资图表3：社会消费品零售总额图表2：国内生产总值（GDP）0%5%10%15%20%25%30%35%010203040506070200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020 Q3（人民币万亿元）固定资产投资（左）同比变化（右）-10%0%10%20%30%01020304050200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020 Q3（人民币万亿元）社会消费品零售总额（左）同比变化（右）0%2%4%6%8%10%12%14%16%020406080100120200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020 Q3（人民币万亿元）国内生产总值（左）同比变化（右）数据来源：海关总署，2020 年第三季度宏观经济制造业和服务业依旧保持强劲复苏，三季度全国规模以上工业增加值同比增长，服务业增加值增长，分别比二季度加快个百分点和个百分点。其中，信息技术，金融和高技术制造业的增速保持领先，年初至今分别增长％， ％和％。三季度供需两端的同步回暖推动了进出口数据的明显改善，进出口总值、出口总值和进口总值均创下季度历史新高。消费者信心恢复，国内消费持续复苏，社零总额在三季度增长，季度增速年内首次转正。实物网上零售额依旧保持快速增长态势，前三季度同比增长达到。本季度，汽车类和消费升级类商品（如金银珠宝类和化妆品类）加速恢复。并且，借“购物节”和“七夕节”等线上促销活动的东风，更多商场完成全渠道落地，带动了客流的恢复和销售额的回升。据汇客云统计，国庆中秋双节前三天，全国购物中心客流回暖率已达到。央行维持稳健中性的货币政策，坚持灵活适度，精准导向，前 个月金融系统为实体经济减负已超过 万亿元，其中通过降低企业贷款利率已减负约亿元，企业融资成本明显下降。虽然已连续 个月按兵不动，但随着存量贷款利率换锚的完成，贷款市场报价利率改革红利持续释放，货币传导效率增强，实体经济融资成本有望继续下降。月下旬，中国公布了“十四五”规划要点，阐述了中国政府在未来五年的经济发展目标和战略方向。远景目标是年达到中等发达国家水平。 重点策略包括构建双循环格局，实现关键领域核心技术的重大突破，稳定和减少碳排放以及缩小城乡间不断扩大的生活水平差距。世邦魏理仕预计，中国经济仍将保持快速复苏的态势，全年增长率为。根据预测，中国将是全球唯一实现正增长的主要经济体。数据来源：国家统计局，2020年第三季度数据来源：国家统计局，2020年第三季度数据来源：国家统计局， 2020年第三季度-20%-10%0%10%20%30%40%50%-2-1012345200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020 Q3(美元 万亿元)进出口总额(左)出口额(左)进出口总额同比变化(右)出口额同比变化(右)MARKETVIEW 市场表现图表7：2020年第三季度物流仓储市场概览城市指标环比变化北京租金0.6%空置率↓1.6 百分点天津租金0.2%空置率↓1.8 百分点大连租金-2.1%空置率6.7 百分点沈阳租金-0.8%空置率1.9 百分点青岛租金0.1%空置率2.1 百分点上海租金0.2%空置率0.0 百分点南京租金-1.2%空置率0.9 百分点杭州租金-1.0%空置率10.3 百分点宁波租金-1.6%空置率1.6 百分点苏州租金0.1%空置率0.2 百分点无锡租金0.1%空置率2.8 百分点广州租金0.0%空置率1.2 百分点深圳租金0.1%空置率0.3 百分点成都租金-1.4%空置率3.5百分点重庆租金-1.4%空置率3.3百分点武汉租金-1.6%空置率4.7百分点数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第三季度2020年第三季度世邦魏理仕研究部© 2020，世邦魏理仕| 3MARKETVIEW图表9：北京物流仓储市场供需市场表现：一线城市 北京、上海北京物流设施市场2020年第三季度无新增项目交付。由于上半年有新项目交付、租户退租情况，可租面积的释放带来第三季度租赁交易的活跃，净吸纳量环比上升163%，录得40,400平方米，整体