城市更新在南京：场所塑造X

场所塑造x城市更新在南京2020戴 德 梁 行 研 究 部PLACEMAKING&URBAN RENEWAL黎庆文华东区董事总经理戴德梁行上海城市更新服务平台发起人及统筹人引言南京新一轮城市总体规划志在2035年初步建成“创新名城，美丽古都”。江南主城在建国以来的用地建设已逐步接近开发极限，对现有物业的改造升级刻不容缓。在2020年南京“四新”行动的开展过程中，加速“新基建”，激发“新消费”，培育“新产业”，打造“新都市”成为疫情之后的重中之重。城市更新无疑将更有效地帮助南京实现“四新”行动目标。在大规模城市更新的实践过程中，相关政府及商业机构可能面临包括定位规划、资金筹措、设计施工和运营在内的诸多挑战，并且，物业在改造后如何营造良好的用户体验，实现高效的运营，满足可持续发展的要求，继而完成资本价值的提升，也是开发商、投资者、运营商和租户关注的焦点。作为专业的房地产领域咨询顾问，戴德梁行将加快南京“有机更新”的进程，助力南京达成“创新名城，美丽古都”的长远愿景。 黎庆文华东区董事总经理作为长三角特大城市，南京利用自身的资源、禀赋创造着当代中国极富代表性的创新性成果。在高速发展的今天，南京的城市影响力进一步加深，晋升“新一线城市”，多项指标跻身全国前列。这离不开南京多年来对城市气质的提升，让六朝古都在今天依然焕发新的生机。 与南京这座城市相伴十年有余，戴德梁行希望借这本南京城市白皮书向读者展示新时代下城市更新对南京各类物业的积极影响，并对各类业态场所塑造理念的引进以案例的形式阐释场所塑造给用户所带来的美好体验。戴德梁行未来将一如既往为南京多元主体提供涉及区域发展、产业规划、城市功能研判等不同领域的专业服务。通过企业各部门的通力合作，为客户提供从顶层设计到实操落地的全生命周期战略护航。汤耀光戴德梁行杭州、南京及合肥公司总经理中国城市更新从“大拆大建”的1.0时代走向了如今追求智慧、绿色、可持续的4.0时代，南京也不例外。正是在几代南京人的努力下，南京市正逐步建成“创新名城，美丽古都”。在“人才大战”愈演愈烈的今天，有更多人愿意成为“新南京人”。如何进一步吸引更多顶尖人才扎根南京，不仅仅是户口、薪酬、房价的问题。让房地产有温度，让用户有“主人翁”意识和归属感是很重要的条件之一。 一个优质的场所可以培育社区认同感，支持社区经济的发展，提升舒适感，提供更健康愉悦的环境。在如今南京主城区已步入存量时代的背景下，将欧美已经有过多种尝试的场所塑造与目前的城市更新相结合，可以塑造更多能让居民反复停留的场所，给场所内物质及精神消费注入更多活力。在全球化维度的比较中，伟大城市是优质场所的集合地。以社区引导的方法进行更多业态的场所塑造对于帮助南京打造全球创新名城有着重大意义。我们希望今年推出的这本南京城市白皮书可以给相关行业一些启发和思考。 Shaun Brodie高级董事大中华区租户研究及华东区研究部主管目录1 摘要 > P01 <2 介绍 > P03 < 2.1 襟江带湖，创新名城，美丽古都3 主题 > P04 < 3.1 南京城市发展战略及思路 3.2 城市更新4.0 3.2.1 城市更新1.0到4.0 3.2.2 中央及地方政策创新&红利 3.2.3 南京现阶段的城市更新 3.3 场所塑造 3.3.1 定义、好处 3.3.2 四个基本类型 3.4 “四新”行动背景下的疫后重 塑——新消费与场所塑造的结合实 践 3.4.1 网红、直播经济扩宽了用户的 体验空间和时间 3.4.2 商业数字化，多渠道促进消费 增长 3.4.3 首店经济提升消费者兴趣，快 闪展览增强体验感 3.4.4 放宽临时外摆限制，夜经济，延 伸消费新时段 3.5 宜居南京，乘风破浪 3.5.1 优质历史文化街区 3.5.2 零售场所/商业街 3.5.3 旅游资源场所塑造 3.5.4 写字楼 3.5.5 园区 3.5.6 酒店 3.5.7 社区住宅 3.5.8 文艺场馆 4 要点总结 > P38 <5 附录：国内外对比案例参考 > P40<1 摘要戴德梁行研究部1南京作为长三角特大城市，近年来，实施“4+4+1”产业战略，着力发展五大地标产业，努力打造“创新名城·美丽古都”。从战略角度而言，未来，南京将通过宁镇扬一体化、南京都市圈以及更大范围内长三角都市圈的建设，助力长三角成为具有全球影响力的全国经济资源配置中心。2020年，南京开展“四新行动”（新基建、新消费、新产业、新都市）。在如今的存量时代，城市更新势在必行。在南京的“扬子江时代”，江北主城将逐步崛起，江南主城将全面升级。主城的城市更新在疫情下又面临着新的机遇与挑战。回顾南京的城市更新，经历了从1.0到4.0的升级。城市更新1.0-3.0本质上是仍然以追求经济利益为主要目标导向，以增量式发展为重点的“平稳渐进式演变”，而城市更新3.0-4.0是涉及新社区、国际化、强产业链等城市发展各方面的“突破式革新”，延续产业、生活、消费等一系列需求变革，通过土地集约利用，空间复合开发，打造智慧、高效、可持续的城市功能。场所塑造x城市更新在南京1如今的城市更新4.0有五大特征，分别是产业赋能、片区统筹、政企联动、文化保育和生态智慧。城市更新4.0 旨在促进社区发展、利用机遇和资源以制定更切实可行的方案。通过将物业更新/ 改造为新的用途，现有的社区及现存的社会网络得以保留。此外，为残障人士、老年人等有着特殊需求的群体建设的专用住房或社区福利中心也是促进社区发展的城市更新项目需要考虑的方面。2016年南京市政府要求科学有序推进新城建设，加快老城有机更新，明确形成以主城为核心，以江北新区、东山副城、仙林副城为重点的南京大都市区城镇群格局。并且加强南京城南历史城区文化风貌整体保护，实施“城市修补、有机更新”，恢复老城功能和活力。南京的城市建设也越来越精细化，在《2018年南京市城市精细化建设管理十项行动方案》中提到了十大行动，包括：主次干道整治、背街小巷整治、建筑立面整治、管线下地改造、绿化景观提升、老旧小区整治、公厕改造提升、城市亮化提升、交通秩序整治、强化建设管理。场所塑造x城市更新在南京1场所塑造x城市更新在南京2同时，精细化的建设管理深入到城市各个生活系统之中。2012年以来，南京按照“小规模、渐进式”城市修补要求，开展老旧小区微更新改造、道路整治、背街小巷及片区整治、加装电梯、公厕革命等工作，进一步提升城市居住空间品质。南京近年来推出公园布局规划、绿地规划、城市慢行（步行和自行车）系统规划。目前南京截至18年年底已经建立863公里的绿道，已投入超15亿的建设资金。 2019年5月， 南京市规划和自然资源局编制《南京主城公共空间规划》。《公共空间规划》按照“合理规划建设广场、公园、步行道等公共空间，方便居民文体活动，促进居民交流”的要求，积极推动城市公共空间的合理利用，充分彰显南京城市特色。对于公共空间的合理设计、塑造有利于延长各类城市更新项目的繁荣期。戴德梁行近年来也在推动“场所塑造”这一理念的普及，有助于通过对空间的重塑、