一篇报告看懂一家房企系列（5）：禹洲集团深度报告，短期偿债能力稳定，加大成渝布局

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 ■公司总览。1）历史沿革。禹洲集团 1994 年成立于厦门，2004 年开始全国化拓展，2009 年上市，2016 年总部迁至上海，2019 年公司销售金额 751.2 亿元，排名前 50。2）公司治理。公司实际控制人为林龙安先生和郭英兰女士，截至 2020 年 6 月末合计控制公司股权 57.33%。管理架构方面，公司设立上海、深圳“双总部”，设区域公司和城市公司两级业务单元。3）业务概览。公司以物业开发为核心主业，2020H1物业开发、物业管理服务、物业投资各占营业收入的 97.5%、1.3%、1.3%。 ■历史报表视角下的信用资质分析。1）资产可持续上，①存货方面，公司聚焦二线城市，重仓长三角城市圈，布局相对分散；2020H1 静态利润空间小幅上升至 9779 元/平方米；2017 年以来公司拿地强度回落，2020H1 为 41.4%，土储倍数为 3.9 倍。②固定资产和投资性房地产方面，2018-2019 年租金收入大幅增长，2020H1 受疫情影响租金收入减少34.1%至 1.0 亿元。2）广义负债可持续性上，①债务结构方面，公司融资以海外债为主，有息负债抵质押率偏高，短债占比相对较低。②偿债能力方面，公司短期偿债能力相对较强，2020H1 现金短债比、短长期有息负债比分别为 1.6 倍、53.3%；长期偿债能力方面，2020H1 净负债率、剔预资产负债率分别为 81.3%、82.3%，其中剔预资产负债率高于监管红线。③表外不确定性方面，公司其他应收款占比高于 TOP50中位数，少数股东权益占比低于 TOP50 中位。 ■未来经营视角下的信用资质变化。1）未来资产可持续性：①拿地方面，今年公司加大了二线城市的土储布局，在成渝城市圈土储布局力度明显加大，拿地集中度相比 2019 年有所上升。1-8 月拿地强度为65.8%，高于监管部门 40%观察指标。②资产出售方面，2020 年以来公司未出售重大资产。③销售方面，8 月份累计销售金额同比增长 60.9%，前 8 月完成全年销售目标的 65.4%。2）广义负债可持续：公开市场融资顺畅，1-8 月公司债、美元债和 ABS 累计获得净融资 109.9 亿元，同时发行利率回落、久期拉长；3）公司治理可持续：公司多元化业务收入占比较小，物业管理板块相对成熟。 ■风险提示：数据统计偏差，房地产调控超预期等。 Table_Tit le 2020 年 09 月 30 日 禹洲集团深度报告：短期偿债能力稳定，加大成渝布局 一篇报告看懂一家房企系列（5） Table_BaseI nfo 固定收益主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC 执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn Tabl e_Report 相关报告 正常化后，货币政策何去何从？ 2020-09-27 正荣地产深度报告：债务期限结构稳定，新增土储集中杭州 一篇报告看懂一家房企系列（4） 2020-09-25 【安信固收】融信中国深度报告：债务期限结构稳定，拿地聚焦长三角 2020-09-25 东缆转 债—— 海风 海缆龙头，订单放量正当时 2020-09-23 滨江集团深度报告：债务期限结构稳定，新增土储集中杭州 一篇报告看懂一家房企系列（2） 2020-09-20 2 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 公司总览............................................................................................................................ 4 1.1. 历史沿革 ................................................................................................................... 4 1.2. 公司治理 ................................................................................................................... 4 1.2.1. 实际控制人 ...................................................................................................... 4 1.2.2. 管理架构 .......................................................................................................... 5 1.3. 业务概览 ................................................................................................................... 5 2. 分析方法介绍：从“可持续性”看禹洲 .............................................................................. 6 3. 公司可持续性和信用资质分析 ............................................................................................ 7 3.1. 历史报表视角下的信用资质分析 ................................................................................ 7 3.1.1. 资产可持续 ...................................................................................................... 7 3.1.1.1. 存货 .............................................................................................................. 7 3.1.1.2. 固定资产和投资性房地产 .............................................................................. 9 3.1.2. 广义负债可持续 ..............................................................................