物业管理行业2020H1物管中报总结：业务边界持续拓展，业绩高速增长

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 海外研 究 事件点评 证券研究报告 ＃industryId＃ 物业管理 ＃investSuggestion＃ 推荐 ( ＃investSuggestionChange＃ 维持 ） 重点公司 重点公司 目标价（港元） 评级 永升生活服务 23.0 买入 中海物业 8.60 买入 碧桂园服务 68.0 买入 绿城服务 10.0 审慎增持 新城悦服务 32.0 买入 时代邻里 14.80 买入 雅生活服务 42.0 买入 ＃relatedReport＃ 相关报告 《储备充足，拓展积极，高速增长》20200805 《高速成长物管龙头，以品质布局拓边界》20200716 《扎根大湾区，多元业务高速发展》20200705 《规模红利，聚焦“纯内需”》20200420 《销售驱动成长，业绩体现价值》20190421 海外房地产研究 ＃emailAuthor＃ 分析师： 宋健 songjian@xyzq.com.cn SFC：BMV912 SAC：S0190518010002 ＃assAuthor＃ 联系人： 孙钟涟 sunzhonglian@xyzq.com.cn SAC：S0190119100068 宋婧茹 songjingru@xyzq.com.cn SAC：S0190118010135 投资要点 ＃summary＃  中期业绩保持高速增长：物管公司在 2020H1 的在管及合约面积稳定增长，在管物业业态及增值服务多元化同样带动盈利能力的提升，业绩保持高速增长。2020H1 主要物管公司的营业收入、毛利以及净利润的平均增速分别为 41.0%、42.6%和 55.2%；平均毛利率和净利率分别为 29.8%和 15.6%，分别同比提升 0.3pps 和 1.1pps，行业处于高速发展阶段。  营收和利润的绝对体量仍然较低：2020H1 营业收入最高的三家公司为碧桂园服务、绿城服务和雅生活服务，分别达到 62.7、44.0 和 40.0 亿元；净利润最高的公司为碧桂园服务、雅生活服务和保利物业，分别达到 13.4、8.7 和 4.1 亿元，营收和利润的绝对体量仍然较低。  毛利率受减税影响有所改善：2020H1 行业基础物管平均毛利率达到24.8%，较去年同期增加 1.2pps，主要由于减税政策以及物管公司的降本增效措施。行业最高和最低的毛利率分别为碧桂园服务的 38.1%和绿城服务的 14.3%，毛利率分化较大。  在管规模多渠道扩张：物管公司继续通过获取关联公司项目、第三方招投标、收并购等多渠道扩张在管规模。虽然受公共卫生事件影响，物管公司在上半年的在管面积转化进度略有放缓，较 2019 年末平均增速为 19.6%，预计下半年各物管公司将加快转化进度，全年在管规模增长预期不变。  提前布局“新蓝海”城市运营服务领域：2020H1 主要上市公司积极布局城市运营服务领域。随着“机关及企事业单位后勤服务改革”的推进，政府将逐步释出资源，给物业管理行业带来较大增量市场。  收并购加速整合中：2020H1 行业收并购频繁：物业管理板块上市公司公告了的收并购活动中，一共有 24 起并购，涉及金额达到 17.23 亿元。一级市场 PE 估值对应 2019 年 10-16 倍区间，依然普遍低于二级市场。  物管板块 IPO 持续扩容：从目前递交招股说明书的物管公司里面，我们建议关注以下 7 家物管公司，分别是世茂服务、金科智慧服务、华润万象生活、融创服务、卓越商企服务、合景悠活以及星盛商业。  估值及评级：业务属性决定估值下限，公司的成长空间和确定性决定上限。截止目前港股物管板块平均估值对应 2020/2021 年 31.9/22.3XPE。物管行业是存量+增量的模式，存量贡献稳定现金流和利润，增量带来业务弹性，净现金的财务状况，纯内需的业务属性决定了估值下限。公司的成长空间和确定性、管理层的执行力不断拓展估值的上限。  推荐公司：物业管理行业受益于 4 大规模红利，板块正处于从 1 到 N 的快速拓展期，而增值服务正经历从 0 到 1 的拓荒期。物管公司经营稳健，现金流健康，不受行业周期性波动影响。行业首选永升生活服务、中海物业、碧桂园服务、绿城服务，推荐关注新城悦服务、雅生活服务、保利物业、宝龙商业。 风险提示：业务扩张和收购不及预期；物业管理费提价受阻；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期。 ＃title＃ 2020H1 物管中报总结： 业务边界持续拓展，业绩高速增长 ＃createTime1＃ 2020 年 09 月 12 日 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 海外事件点评 目 录 1、中期回顾 .............................................................................................................. - 4 - 1.1、中期业绩高速增长 ....................................................................................... - 4 - 1.2、收并购加速整合中 ..................................................................................... - 13 - 1.3、物管 IPO 持续扩容 ..................................................................................... - 15 - 2、行业估值 ............................................................................................................ - 17 - 3、风险提示 ............................................................................................................ - 19 - 图 表 图 1、 主要上市公司营收 ....................................................................................... - 4 - 图 2、 主要上市公司营收增速 ............................................................................... - 4 - 图 3、 主要上市公司净利润 .......................................................