物管行业：物管公司2020年上半年经营及市场表现回顾，疫情拖累上半年行业增速，预期下半年恢复高速增长

疫情拖累上半年行业增速，预期下半年恢复高速增长 物管公司 2020 年上半年经营及市场表现回顾 山证国际证券——行业研究 报告要点： 总收入同比增速有所放缓，下半年增长或将提速：2020 年上半年，在港上市的物企在管面积相较 2019 年年底平均增长 17.2%(不包括浦江中国)；总收入则同比平均增长 35.2%，较 2019 年全年同比增速约46.1%有所放缓，主要是因为物企的外拓业务和内房开发商的物业交付受疫情影响延后所致。然而，全国商品房销售已在 5 月恢复增长。7 月以来，房企为了实现其年度销售目标，已加快推盘节奏，三季度商品房销售增长势头得以延续，有助物企面向开发商所提供的增值服务业务在下半年恢复高速增长。叠加物企在疫情受控后加速开展外拓业务，将驱动物管板块下半年总收入增长提速。 增值服务增速在疫情影响下有所放缓：在港上市 26 家物企 2020 年上半年非住户增值服务、住户增值服务收入同比增速中位数分别约达 20.8%、40.1%，相较 2019 年全年同比增速约 57.4%、48.7%(不包括浦江中国)有所放缓，主要原因系(1)疫情大爆发期间严重影响物业销售活动，物企向物业开发商提供的非住户增值服务需求下降；(2)部分需要进屋的住户增值服务需求在疫情大爆发期间受到影响。 盈利能力逆势提升：26 家物企 2020 年上半年毛利率、经营利润率、净利率中位数分别由 2019 年上半年约 30.3%、18.1%、11.5%上升至32.3%、21.7%、14.4%。利润率同比改善主要原因是(1)物管费增加以及規模效益提升；(2)有效的成本控制；(3)疫情期间社会保险减免政策降低部分成本支出；(4)较高毛利率业务收入占比提升。 并购渐成扩张重要手段：收并购已成为当前物企业务扩张的重要手段。以雅生活服务为例，公司 2020 年 6 月底总在管面积较 2019 年年底实现翻倍增长，主要来自于收购中民物业所带来的新增在管面积贡献。截止 2020 年 6 月底，碧桂园服务、保利物业、绿城服务在手现金最为充裕，分别约达 99.3 亿元、72.5 亿元、55.1 亿元。相对看好资产营运效率较佳的碧桂园服务(ROA 排名第四)，将可利用好手上资金，在未来进行更多并购，持续扩大业务版图。 估值已逐渐回归至较合理水平：物管板块整体估值已逐渐回归至较合理水平。根据 WIND 数据，在港上市的 26 家物管企业中，18 家有盈利预测的物企 9 月 11 日之 2020 年预测 PEG 中位数已由 7 月 31日的 0.81 大幅回落至 0.66。我们认为，物管板块主要投资逻辑并没有改变，内房今、明两年交付高峰将为物管行业规模扩张仍提供了良好基础，辅之于强劲的外部扩张势头，物企下半年业绩将可维持高速增长态势，成为支撑板块估值的坚实基础。 投资建议：持续看好具有强基础服务属性、弱周期性、以及业绩增长空间广阔的物管板块。继续看好碧桂园服务(6098.HK)、绿城服务(2869.HK)、雅生活服务(3319.HK)、永升生活服务(1995.HK)、建业新生活(9983.HK)、滨江服务(3316.HK)、奥园健康生活(3662.HK)。 报告日期： 2020-09-15 物管行业 2020 年下半年投资展望：《疫情防控常态化下的投资优选》-20200629 中国物管行业系统报告三：《物管公司 2019 年经营及市场表现回顾》-20200512 中国物管行业系统报告二：《市场规模将突破万亿，多业态、智慧化呈行业新趋势》-20200327 中国物管行业系统报告一：《行业马太效应显著，赴港上市渐成潮流》-20200228 分析员 姓名：高景东 中央编号：AYP093 电话：+852-2501 1037 电邮：tony.ko@ssif.com.hk 山证国际证券有限公司 www.ssif.com.hk 行业研究 2 1. 香港上市主要物管企业简介 2020 年以来，共有 6 家物管企业在香港主板上市，带动上市物管企业数量进一步上升至 26 家。 在港上市的 26 家物管企业中，23 家是背靠关联开发商的，而独立物管企业则维持在 3 家。 图表 1：中国物管企业在港上市数量 数据来源：港交所、山证国际研究部整理 图表 2：香港上市主要物管企业简介 数据来源：港交所、公司招股文件及公告、中指院、山证国际研究部整理 1 2 2 1 5 9 6 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 公司名称上市时间主要经营地关连发展商名称2019年百强排名2020年百强排名彩生活服务(1778)2014年6月30日全国性花样年6中海物业(2669)2015年10月23日全国性中国海外发展11中奥到家(1538)2015年11月25日杭州15绿城服务 (2869)2016年7月12日全国性绿城中国22祈福生活服务(3686)2016年11月8日番禺浦江中国(1417)2017年12月11日上海雅生活服务(3319)2018年2月9日全国性雅居乐、绿地74碧桂园服务(6098)2018年6月19日全国性碧桂园31新城悦(1755)2018年11月6日长三角新城控股1311佳兆业美好(2168)2018年12月6日深圳佳兆业1211永升生活服务(1995)2018年12月17日上海旭辉1412滨江服务(3316)2019年3月15日杭州滨江2826奥园健康生活(3662)2019年3月18日广州中国奥园1515和泓服务(6093)2019年7月12日北京和泓置业4440鑫苑物业(1895)2019年10月11日河南鑫苑地产蓝光嘉宝服务(2606)2019年10月18日四川蓝光发展1111银城生活服务(1922)2019年11月6日南京银城3424保利物业(6049)2019年12月19日全国性保利地产43时代邻里(9928)2019年12月19日广州时代中国1312宝龙商管(9909)2019年12月30日长三角宝龙地产兴业物联服务(9916)2020年3月9日河南省正商6760烨星集团(1941)2020年3月13日北京鸿坤4844建业新生活(9983)2020年5月15日河南省建业地产1312金融街物业(1502)2020年7月6日北京金融街集团1716弘阳服务(1971)2020年7月7日南京弘阳地产25正荣服务(6958)2020年7月10日长三角正荣地产2219rQtQtNzQqRqQqPsRrOsOpObRcMaQsQnNtRoOeRrRxOeRqRsM8OnPpNNZoMrQNZmRnN 行业研究 3 2. 在管面积及总收入 2.1 在管面积较 2019 年年底平均增长 17.2% 对于物管行业，规模化发展仍是王道，也是收入及盈利持续增长的基础。2020 年上半年，在港上市的物管企业(浦江中国没有披露相关数据)在管面积相较 2019 年年底平均增长 17