上海易居房地产研究院-中国百城房价报告

0 2018 年 05 月 17 日 上半年 11 城房价过热 稳房价工作不能松懈 2020 年 07 月 27 日 1 100 城住宅价格报告 上半年 11 城房价过热，稳房价工作不能松懈 一、百城房价 1、成交均价：上半年上涨了 11% 2020 年上半年，全国 100 个城市新建商品住宅成交均价为 15595 元/平方米，同比上涨 10.9%。今年二季度年初累计房价同比涨幅曲线持续下行，其和房企积极降价促销去库存等有关。不过应该看到，虽然疫情带来冲击，但房价本身没有绝对地下跌，其涨幅依然位于两位数的水平。这和稳房价的基调显然是不吻合的。 图 1 全国 100 城年初累计新建商品住宅成交均价同比涨幅 数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院 -5%0%5%10%15%20%25%12.0612.0912.1213.0313.0613.0913.1214.0314.0614.0914.1215.0315.0615.0915.1216.0316.0616.0916.1217.0317.0617.0917.1218.0318.0618.0918.1219.0319.0619.0919.1220.0320.06核心观点：  百城房价：上半年全国百城房价上涨了 11%，总体上房价略偏热。虽然房屋交易行情面临冲击，但由于高端项目入市、高端置业需求释放、各类炒房资金进入，所以房价总体上依然处于相对高的涨幅水平。  市场预测：“时刻绷紧房地产调控这根弦”，其成为下半年房价调控的重要指导思路。各个城市若是房价上涨过快，那么其将面临更大的管控和打压，尤其是在购房和信贷等领域。 2 100 城住宅价格报告 二、城市分类 1、一线城市：交易热带动房价热 上半年，4 个一线城市新建商品住宅成交均价为 46515 元/平方米，同比上涨 8.1%。观察历史数据，2019 年一线城市房价涨幅总体呈现收窄态势，而到了今年上半年，涨幅有所扩大。今年上半年一线城市楼市交易好于预期，甚至出现了豪宅热、学区房热、部分楼盘认筹热度较高等现象，这都客观上会使房价涨幅曲线有所抬升。 图 2 一线城市年初累计新建商品住宅成交均价同比涨幅 数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院 2、二线城市：“万人摇”所在的城市房价较热 上半年，32 个二线城市新建商品住宅成交均价为 15372 元/平方米，同比上涨 9.6%。总体上看，此类二线城市涨幅和 2019 年的水平总体相当。从实际观察情况看，部分二线城市房价上涨幅度较大，尤其是一些“万人摇”现象的城市，包括杭州、南京和成都等。今年上半年，这三个城市房价同比涨幅分别为 11%、10%和 21%，其都是近期政策收紧或预计收紧的城市。 图 3 二线城市年初累计新建商品住宅成交均价同比涨幅 -10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%12.0612.0912.1213.0313.0613.0913.1214.0314.0614.0914.1215.0315.0615.0915.1216.0316.0616.0916.1217.0317.0617.0917.1218.0318.0618.0918.1219.0319.0619.0919.1220.0320.06 3 100 城住宅价格报告 数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院 3、三四线城市：并没有如预期的下跌 上半年，64 个三四线城市新建商品住宅成交均价为 11984 元/平方米，同比上涨 9.7%。虽然上半年三四线城市的去库存压力增大、销售行情明显较弱，但是房价本身也没有明显的下跌。甚至此类涨幅要超过一二线城市。从信贷政策角度看，当前要防范各类违规资金进入部分重点三四线城市，相关稳房价工作也依然需要坚持。 图 4 三四线城市年初累计新建商品住宅成交均价同比涨幅 数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院 三、城市排序 1、城市排行：11 城房价过热 -10%-5%0%5%10%15%20%25%12.0612.0912.1213.0313.0613.0913.1214.0314.0614.0914.1215.0315.0615.0915.1216.0316.0616.0916.1217.0317.0617.0917.1218.0318.0618.0918.1219.0319.0619.0919.1220.0320.06-10%-5%0%5%10%15%20%25%12.0612.0912.1213.0313.0613.0913.1214.0314.0614.0914.1215.0315.0615.0915.1216.0316.0616.0916.1217.0317.0617.0917.1218.0318.0618.0918.1219.0319.0619.0919.1220.0320.06 4 100 城住宅价格报告 本报告定义：房价同比涨幅超过 20%为“房价过热”城市。从排序中可以看出，今年上半年，全国至少有 11 个城市房价是位于过热区间的，包括珠海、江阴、苏州、滁州、银川、南昌、哈尔滨、桂林、成都、芜湖和秦皇岛，即此类城市上半年房价同比涨幅均超过 20%。 客观来说，房价涨幅较大，有以下三个原因。第一、今年各地预售证发放明显降低了要求，高端项目较多入市，客观上影响了成交结构。第二、今年各类高端需求积极释放，尤其是在理财收益较低、股票价格波动较大、通胀压力依然存在等情况下，居民家庭的资金配置会更加偏好房地产，进而容易带动房价上涨。第三、银行信贷政策较为宽松，其也会带动房价的上涨。更关键的是，上半年不排除各地出现了违规信贷流入楼市的现象，其更容易带动房价过快上涨。 表 1 100 城年初累计新建商品住宅价格涨幅排序 涨幅前 10 位的城市 涨幅后 10 位的城市 城市 涨幅 城市 涨幅 珠海 31% 大厂 -12% 江阴 25% 肇庆 -10% 苏州 24% 南通 -9% 滁州 23% 岳阳 -8% 银川 23% 茂名 -6% 南昌 23% 宜昌 -6% 哈尔滨 22% 张家口 -6% 桂林 21% 固安 -6% 成都 21% 太原 -6% 芜湖 20% 镇江 -4% 数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院 四、结论与趋势 今年上半年房地产市场面临各类冲击，市场相关指标纷纷降温。但特殊点在于，房价降温空间有限，部分城市甚至出现了房价涨幅扩大等现象，其成为今年上半年房地产市场的风险。尤其是在这个过程中，部分违规信贷资金、投资投机资金等进入楼市，客观上会使得部分房源的价格过快上涨。 7 月 24 日国务院房地产工作座谈会为下半年房价管控定了基调。此次会议明确，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。房价上涨过快成为当前出现的新情况和新问 5 100 城住宅价格报告 题，稳定房价的工作必须常抓不懈。可以预计，下半年若是部分城市房价涨幅依然过大，那么购房等政策收紧的概率会加大，进而促进房价回归平稳健康的水平。 附注： 1、100 个城市按一、二、三四线城市划分如下。4 个一线城市：