2020上半年房地产行业回顾与后市展望

年上半年房地产行业回顾与后市展望世联研究 目录 1、海外疫情失控，全球经济供需同遭冲击 ........................................................................... 3 2、全球宽松陷入“囚徒困境”,无风险收益率屡创新低 ............................................................. 4 3、三驾马车触底反弹，货币与财政齐发力 ........................................................................... 5 房地产压舱石作用无法替代，楼市调控呈现分化趋势 ........................................................... 6 1、长三角与西北表现亮眼，珠三角、东北与中部受冲击 ..................................................... 7 2、长三角复苏一骑绝尘，城市之间上演冰与火 ................................................................... 8 1、市场流动性充裕，主动融资与销售回款修复强劲 ............................................................ 9 2、境内外发债环比大涨，海外发债环境变化剧烈 .............................................................. 10 3、境内发债成本下降显著，境外发债成本分化加剧 .......................................................... 11 4、境内外发债环比大涨，海外发债环境变化剧烈 .............................................................. 12 1、土地成交结构性分化，一线与强三线成交火热 .............................................................. 13 2、溢价率持续上行，三线城市流拍分化 ............................................................................ 14 1、疫情撕裂全球化，经济内循环需要房地产稳定 .............................................................. 15 2、疫情之下地产投资韧性十足，房地产仍是中国经济压舱石 ............................................ 16 1、住宅库存再上台阶，商办库存持续恶化 ......................................................................... 17 2、停工导致主要城市库存下降，下半年推盘将加速 .......................................................... 18 1、下半年还债规模再上台阶，房企资金链进一步趋紧 ....................................................... 19 2、央企逆势加杠杆，地方国企与民企保持平稳 ................................................................. 20 1、民营头部房企二季度积极补仓，轻量重质提升拿地标准 ................................................ 21 2、加仓一二线及强三线，减仓非核心城市群三四线 .......................................................... 22 1、马太效应加剧，行业集中度向倒金字塔演变 ................................................................. 24 2、房贷利率虽持续下行，市场情绪高点已过 ..................................................................... 25 3、上门指数缓慢回落，市场热度逐渐下降 ......................................................................... 26 一、宏观篇 图表 1 全球新冠病例确诊单日新增(人,2020-07-25) 数据来源：WHO,Wind,世联研究 图表 2 全球 GDP 当季同比(不变价，2020E 为 IMF 预测值) 数据来源：BIS,Wind,世联研究 050,000100,000150,000200,000250,000300,000020,00040,00060,00080,000100,000中国美国印度巴西全球(不含中国,右轴)-8.00-5.75-10.200.96-4.55-11.00-7.00-3.001.005.009.00美国:折年数欧元区19国日本(2011价)英国中国印度图表 3 全球主要经济体 M2 同比增速飙升(%) 数据来源：BIS,Wind,世联研究 图表 4 各国 10 年期国债收益率持续下行(%) 数据来源：Wind,世联研究7.209.3010.4123.100.005.0010.0015.0020.0025.002016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-05中国日本欧元区英国美国-1.000.001.002.003.004.002014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-06中国美国欧元区韩国英国图表 5 投资-消费-出口 受冲击显著 图表 6 社融规模与 M2 同比创阶段新高(%) -3.10-11.40-6.20-40.0-20.00.020.040.02015-