物管行业系列报告之五：科技赋能拐点加速，毛利率有望企稳提升

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 行业 研 究 行业深度研究报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 房地产开发 ＃investSuggestion＃ 推荐 ( ＃investSuggestionChange＃ 维持 ） 重点公司 重点公司 2020E 2021E 评级 招商积余 0.58 0.76 审慎增持 南都物业 1.08 1.35 审慎增持 新大正 1.77 2.18 审慎增持 ＃relatedReport＃ 相关报告 《物业管理系列报告之四：从九千万户微观数据看住宅物管行业空间》2020-06-15 《物管行业系列报告之三：规 模效应下，科技赋能持续降低 成本提升业主满意度》2020- 05-14 《物管行业系列报告之二：轻 资产模式强化资本回报》2020- 04-05 《物管行业系列报告之一：机构物业成长空间广阔》2020-03-05 ＃emailAuthor＃ 分析师： 阎常铭 yanchangming@xyzq.com.cn S0190514110001 郭毅 guoyiyjs@xyzq.com.cn S0190518010003 徐鸥鹭 xuoulu@xyzq.com.cn S0190519080008 ＃assAuthor＃ 研究助理： 靳璐瑜 jinluyu@xyzq.com.cn 投资要点 ＃summary＃ ⚫ 智慧物管技术已进入全面落地阶段，在物业管理的各场景中均有广泛应用，安防系统资金投入占比超 50%。智能物管在安防系统、环保卫生、设备管理和社区智慧平台建设四大场景全面应用，相应整个智能化系统主要由安全防控系统、管理与监控系统、信息网络系统和中央集成管理系统这四个核心系统构成。其中，安防系统的建设是当前智能化系统建设的重点，资金投入占比约 50%以上。 ⚫ 智慧物管技术正处于由探索期向成长期的拐点阶段。目前智慧物管涉及的人脸识别技术、智能监控、物联网等技术快速发展并逐渐趋于成熟。随着这些技术在物业管理行业不断普及并日趋标准化，物管公司应用技术的设备成本趋于下降。例如人脸识别设备两年前市场价在 10 万元左右，而现在约 2 万元即可获得，约两年左右即可回收成本；数字楼宇对讲设备销售单价下降了 16%；视频监控设备价格下降约 22%。 ⚫ 智慧物管技术的投入由多方共同承担，物管公司运营效率持续提升。在智能化项目建设资金投入来源方面，如线路、硬件设备的项目投入可以动用维修资金，维修资金由业委会、物业公司以及政府部门共同承担，一定程度上降低了物管公司的投入成本。整体上，智能设备无论是业主投资还是物管公司投资，均能有效的提升物管公司运营效率，最终转化为物管公司的盈利水平提升。 ⚫ 假设在管面积不变，智慧物管技术的落地可以节约人力成本约 20%-30%，帮助基础物管业务的毛利率提升约 10-20 个百分点。智慧物管技术落地后，每万户物管人员需求将减少近 20%-30%。估算典型物管公司人工成本降低 20%-30%，毛利率平均提升 10-20 个百分点。 ⚫ 假设在管面积合理增长，智慧物管技术的落地可以缓解基础物管业务毛利率下降的压力。智慧物管技术落地后，即使考虑人力成本的持续提升，在管项目增长带来的员工人数增长以及人均薪酬增长，但是通过科技赋能的方式提升人均在管面积，基础物管业务毛利率下降的压力将得到缓解。 投资建议：物管行业逐渐摆脱传统劳动密集型以及低附加值的运营模式，各类新科技逐步在物管场景中落地，投资回报的经济效益测算已具备较强的商业操作性。智慧物管对人力成本的节约效果较为显著，对毛利率的提升有长期效果。持续推荐招商积余、南都物业、世联行等。 风险提示：人工成本上升过快，科技的产出效率过低，技术推广进展较慢 ＃title＃ 物管行业系列报告之五：科技赋能拐点加速，基础物管业务毛利率有望企稳提升 ＃createTime1＃ 2020 年 07 月 23 日 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 行业深度研究报告 报告正文 在前期《物管行业系列报告三：规模效应下，科技赋能持续降低成本提升业主满意度》中提到，随着互联网、物联网、云计算、大数据、人工智能等科技的普及，物业管理行业正在逐步迈入智能化，科技赋能一方面有助于提高物业管理效率，另一方面有助物管公司人工成本实现高收益。本篇将更进一步地分析智能物管技术的发展现状，智能物管技术的投入和收费形式，以及科技赋能对物管公司成本节约和毛利率提升的作用。 1. 智慧物管技术已进入全面落地阶段，在物业管理的各场景中均有广泛应用 1.1、智慧物管重点建设四大系统，应用于四大场景 小区智能化建设重点建设四大系统，应用于四大主要场景。智能物管主要应用于安防系统、环保卫生、设备管理和社区智慧平台建设四大场景以提高物业管理效率。物管公司的小区智能化系统化建设也相应涵盖了这四个方面， 整个智能化系统主要由安全防控系统、管理与监控系统、信息网络系统和中央集成管理系统构成，其中，安全防控系统和管理监控系统主要涉及一系列硬件的加装改装，而信息网络系统和中央集成管理系统主要涉及物联网、大数据等软件的开发与应用。 表 1、智能物管重点应用于四大场景 应用场景 细分场景 具体内容 安防系统 门禁 支持面部解锁、指纹解锁等多种先进方式 应用信息加密技术，安全性高 接入智能化管理系统，迎合用户习惯 停车场 无人化管理，节省人力成本 智能显示车位，全程引导泊车 自动计时，准确缴费 监控 反应及时，专注于事前预警 智能监控布局合理，云端场景自动识别 互联网覆盖，用户信息获取便捷 环保卫生 垃圾清理 云端自动检测，应用智能保洁机器人 环境监测 实时监测社区环境质量，信息实时播报 rQtQqOyRoPrRrOmPoRmQpO9PbP8OtRoOpNnNkPoOoRkPoMoN8OoMnOwMnRrONZsRnQ 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 3 - 行业深度研究报告 应用场景 细分场景 具体内容 设备管理 维修监控 全程监控设备风险，安全性高 管理平台 设备信息联网传输，便捷性强 设备云平台统一管理，用户体验好 社区智慧平台 生活服务 提供大量线上日常生活服务，方面快捷 智能化系统管理，信息传递高效 社交功能 支持线上线下互动，丰富社交生活 数据来源：物业管理协会，兴业证券经济与金融研究院整理 表 2、小区智能化物管建设主要围绕四大系统 构成 子系统 安全防范系统 周界防越报警系统 闭路电视监视系统 电子巡更系统 可视对讲系统 家居报警系统 （包括防盗报警系统、燃气泄漏系统、火灾报警系统和紧急呼叫系统） 智能家居系统 管理与监控系统 一卡通系统 （包括门禁管理系统、消费管理系统、停车场管理系统与电梯控制系统） 建筑能耗监测系统 广播与音乐系统 大屏显示系统 设备监控系统 （包括停车场灯光引导系统、智能灯光控制系统和电梯配电监测系统） 信息网络系统 居家多媒体箱 社区网络建设 中央集成管理系统 智能化系统集