房地产行业5月行业动态报告：5月市场成交强势修复，政府工作报告基调仍以稳为主

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业研究报告 ● 房地产行业 2020 年 6 月 5 日 5 月市场成交强势修复，政府工作报告基调仍以“稳”为主 ——5 月行业动态报告 房地产行业 推荐 维持评级 核心观点:  从我们跟踪重点城市高频数据来看，5 月市场成交强势修复，基本恢复到去年同期水平。2020 年 5 月，37 城新房销量同比增速为-0.6%，较上月回升 11.5pct，基本恢复到去年同期水平；1-5 月新房销量累计同比为-22.0%，降幅较上月收窄 6.6pct。分一二三线城市来看，5 月单月一、二、三线成交量同比分别为-9.1%/-4.2%/6.6%，较上月成交分别+12.6%、+8.5%、+15.5%。随着前期受抑制需求的释放，5 月市场总体成交继续回暖，其中三线成交增速已经回正，一、二线成交增速降幅逐步收窄，从回暖幅度来看，5 月单月三线回暖幅度最大，一线次之，二线最弱。  政府工作报告对房地产还是以“稳”为主，老旧小区改造加速利好物管行业。2020 年政府工作报告中关于房地产的直接表述为“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”政府对房地产的表述与之前一直，总基调还是以稳为主。同时，政府工作报告还提出“新开工改造城镇老旧小区 3.9万个”，19 年政府工作报告中已经对老旧小区改造有所提及，今年进一步明确了改造的数量，老旧小区的加速改造扩大了物业管理行业的市场空间，利好品牌效应强、管理服务优质的物管企业。  5 年期 LPR 未来有望继续下行，全国首套房贷利率稳中有降。5 月1 年期 LPR 为 3.85%，5 年期以上 LPR 为 4.65%，均较上期不变。4月政治局会议及 2020 年政府工作报告中均提出运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，我们认为未来 LPR 将继续下行。2020 年以来我国首套房贷利率稳中有降，考虑到 3 月 20 日与 4 月20 日连续两月，5 年期 LPR 均有下调，整体流动性偏松，预计后续房贷利率将小幅继续下行。  投资建议：疫情对行业基本面的负面影响在逐渐修复，在内外流动性宽松的环境下，行业资金面持续回暖，二季度行业迎来需求的集中释放。目前政策支持主要集中在供给端，虽然近期基本面的回暖对后续政策的调节力度形成压制，但下半年销售压力仍较大，政策边际宽松的逻辑仍不变，关注下半年需求端政策的支持程度。板块当前估值处于历史低位，部分重点个股股息率较高，长线投资价值凸显。我们推荐业绩确定性高，内生性增长动力强的万科 A(000002)、保利地产（600048），销售增速高于行业平均，现金流逐渐改善的阳光城（000671）。  重点公司盈利预测与估值（股价为 2020 年 5 月 31 日） 证券代码 证券简称 月涨幅(%) 市盈率 PE(TTM) 市值(亿元) 核心组合 000002.SZ 万科 A -4.10 7.4 2,864.2 000671.SZ 阳光城 -7.15 6.4 265.6 600048.SH 保利地产 -6.63 6.1 1,713.5  风险提示：经济及行业的下行压力；政策调控的不确定性 分析师 潘玮 ：（8610）6656 8212 ：panwei@chinastock.com.cn 分析师登记编号：S0130511070002 王秋蘅 ：（8610）86359285 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编号：S0130520050006 相对沪深 300 表现图 -18.00%-13.00%-8.00%-3.00%2.00%7.00%19-12-3120-01-3120-02-2920-03-3120-04-30沪深300房地产(中信) 资料来源：中国银河证券研究院 核心组合表现图 -25%-20%-15%-10%-5%0%5%19-1220-0120-0120-0220-0220-0320-0320-0420-0420-0520-05核心组合收益率房地产指数收益率沪深300收益率 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产潘玮团队】行业动态报告_房地产行业_市场成交继续修复，行业融资环境逐步改善-4 月行业动态报告-2020.5.8 【银河地产潘玮团队】行业动态报告_房地产行业_ 销售下行引导政策改善空间加大，积极关注板块投资机会-2月行业动态报告-2020.3.4 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 目 录 一、宏观经济稳中有变，房地产景气度下行趋势未见明显拐点，各线城市继续分化 .......................................... 1 （一）房地产行业是我国经济的重要支柱 ........................................................................................................................ 1 1、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力 .................................................................................. 1 2、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持 10 万亿以上的规模 ................................................. 1 （二）销售强势修复，已基本恢复到去年同期水平 ........................................................................................................ 1 1、从成交数据的情况来看，5 月市场成交强势修复，基本恢复到去年同期水平，三线城市成交增速回正，一、二线降幅逐步收窄 ............................................................................................................................................ 1 2.总体库存处于历史高位 ......................................................................................................................................... 2 （三）财务分析：一季度营收、净利增速大幅下降，杠杆率维稳，经营性现金流大幅减少..................................... 3 1、利润表：受疫情对竣工