2020中国境外地产投资意向调查

2 0 2 0中国境外地产投资意向调查China Outbound Investment Report1统计方法论：•本报告数据主要来源于RCA，仅针对大于500万美元的投资交易•报告所标注交易日期为交易完成的时间概述PAR T 1China Outbound Investment Report2摘要数据来源：RCA, 戴德梁行研究部近十年来，中国内地境外地产投资的起伏，在国际房地产界掀起了不小的波澜。最近两年，境外房地产主流投资活动已从收购转向处置。2019年，中国内地境外地产总投资额较2017年峰值下降79%。2015年以来，戴德梁行研究部一直在追踪超过500万美元的交易活动，并在2020年初接触了超40位资深房地产投资企业以了解其对未来境外房地产投资的意向，这也是我们连续第五年举办中国境外投资者意向调查。在本报告中，我们回顾了近期的投资活动，并与2020年中国境外房地产投资者意向调查的结果进行了对比和讨论。在调查进行期间，新冠疫情首次出现。由疫情引发的经济放缓将对2020年的交易量产生重大影响。零售、酒店和养老地产等资产定价的影响可能会造成这些特定资产类别的困境，但同时也将带来投资机遇。林荣杰研究部主管大中华区james.shepherd@cushwake.comChina Outbound Investment Report3市场概述中国境外房地产投资总额数据来源：RCA, 戴德梁行研究部051015202530香港内地十亿 美元交易数量图表-2：中国境外房地产投资季度总额图表:-1：中国境外房地产投资年度总额十亿 美元总计 178 亿美元(150)(50)50150250350450(40)(30)(20)(10)01020304050607020092010201120122013201420152016201720182019香港境外地产处置内地境外地产处置香港境外地产投资交易额内地境外地产投资交易额内地境外地产投资交易数量香港境外地产投资交易数量Q4 内地: 20亿美元Q4 香港: 29亿美元CIC 收购 Logicor(145 亿美元) 2019年，中国内地境外地产投资及中国香港境外地产投资*继续呈下降趋势，总计分别录得88亿美元及90亿美元，同比分别下跌44％和9%。国内持续收紧对外投资政策，以及紧缩的信贷环境伴随着国外经济不确定性加剧，导致2019年内地投资者境外地产投资自2012年来创历史新低。尽管在2019年总体投资放缓, 我们仍然录得一些较大的交易. 内地投资者在第二季度总计录得43 亿美元的境外地产投资, 主要是由两笔交易构成:华润置地联手保利集团以16亿美元收购了位于香港启德的一块住宅用地, 同时，恒力集团与基汇资本合资从太古以19亿美元收购香港办公楼资产包。然而，尽管2019年第二季度交易活动相对活跃，但很明显，2017年下半年出台的一系列境外房地产投资政策、2018年和2019年收紧的融资环境所带来的影响，以及全球经济普遍存在的不确定性给许多中国投资者带来了新的挑战。这些挑战已经成为了投资活动放缓的主要因素，同时也加大投资者处置资产力度。自戴德梁行第一届调研以来，首次看到境外资产处置总额超过了收购，逾200亿美元的境外地产被中国内地投资者出售。受全球经济不确定性和局部动荡的影响，2019年，香港境外地产投资也面临下行压力，尽管受影响程度相对较小。与2018年相比，投资总额同比下降9%，至90亿美元，为2018年以来连续第二次同比萎缩。*中国香港境外投资不包括对中国内地投资China Outbound Investment Report4境外投资政策中国内地投资者数据来源：RCA, 戴德梁行研究部在调研中，我们希望更详细地了解这种活动放缓的驱动因素，以及这些因素在多大程度上会进一步影响2020年的活动。当被问及2017年以来加强的对外政策管制对海外投资能力有何影响时，我们发现，反馈受到极大影响、无法投资海外房地产的内地投资者数量已从24%降至16%，而那些反馈受到有限影响或没有影响的受访者比例从36%上升到42%。尽管这仍是相对少数，但对比2019年的调研结果，这一令人鼓舞的信号代表投资者信心有所改善。图表-3：鉴于在2017年和2018年境外投资政策的收紧，请问您认为这对贵公司境外地产投资是否有影响? 尽管上述的调研结果较为乐观，但当被问及未来国内对外房地产投资政策是否可能放松时，只有13%的人表示赞同。图表-4：国内对外投资政策将变得宽松没有影响，我们仍然可以顺畅的进行境外投资14%2019年调研2020年调研16%有一点影响，我们仍然可以投资境外项目，但是审批流程时间变长了22%2019年调研2020年调研26%影响很大，现在境外投资已经变的很困难，但我们仍然希望在今年能够投资41%2019年调研2020年调研42%影响极大，现在投资境外已是几乎不可能了，我们今年资金很有可能按兵不动或者考虑出售资产24%2019年调研2020年调研16%13%42%45%China Outbound Investment Report5融资环境中国内地投资者数据来源：戴德梁行研究部另一个影响到2019年活动的因素是收紧的国内融资环境。这不仅影响了中国内地投资者进行收购的能力，更重要的是影响了一些投资者再融资和持有资产的能力，这也是导致近期全球资产处置活动频繁的一个主要因素。然而，根据受访者的回复，现在的影响可能比我们之前评估的要小，只有29%的受访者认为目前借贷紧缩政策具有重大影响。展望未来，我们向投资者询问了融资政策前景，发现只有13%的人预计国内地产融资政策会有所改善。没有影响略有影响影响较大0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%图表-5：请问中国境内借贷紧缩政策对贵公司2019年海外投资影响如何？综合境外投资政策（图表-3）和借贷紧缩（图表-5）这两个问题的结果时发现，65%的受访者表示在2019年的境外投资受到对外投资政策或国内紧缩的融资环境较大或者严重的影响。不出意料的是，我们看到投资额骤降，资产处置活动激增。尽管对比去年调研结果，市场信心似乎有所提升，但仍只有13%的受访者预计政策将有所改善，预示着融资环境依然紧张，中国内地境外投资活动的反弹增长仍需一段时间。图表-6：国内地产融资政策将变得宽松13%48%39%China Outbound Investment Report6境外资本配置中国内地投资者数据来源：戴德梁行研究部当内地投资者被问及与2019年相比，2020年海外房地产投资配置的变化时，他们回应对外投资政策和融资方面会继续面临挑战。预计海外投资加仓的投资者比例连续第三年下降，现在仅占13%。近一半的投资者（48%）表示在未来一年计划减持，明显超过了计划加仓的受访者（13%）。36%40%25%55%29%16%48%39%13%0%10%20%30%40%50%60%减少投资维持不变增加投资201820192020尽管存在减持意向远超加仓的情况，但对于不同市场投资者还是有较大的差异化对待，某些市场似乎比往年吸引了更多内地投资者的关注。图表-7：请问贵公司预计在2020年用于海外投资的资金金额相较于2019年的变化为