疫情视野下的中国楼市（学生版）

疫情视野下的中国楼市：影响与对策主讲：戴亦一厦门大学经济学与金融学教授@本讲座知识产权，归戴亦一所有内 容一、疫情对中国经济的影响二、疫情对中国房地产业的影响三、后疫情时代的房地产投资策略一、疫情对中国经济的影响定性：灾难事件冲击（V型路径）经典分析框架：三驾马车模型GDP = C + I + NX（消费）+（ 投资）+ （净出口/顺差）疫情对国内经济的影响：1、对消费的影响：短期影响大，中长期自愈性强服务业遭重创（GDP占比54%）（目前国内疫情基本得到控制，钟南山院士判断有望4月底结束）2、对投资的影响：短期影响大，中长期看反周期政策力度（强刺激还是弱刺激）3、对出口的影响：短期影响较小，中长期不确定性增大（已全球蔓延）我的判断：新冠疫情对中国经济的冲击，可能超乎你的想象！屋漏偏逢连夜雨？L型下探途中……2003年非典的影响范围与程度，都远不及2020年新冠，且中国经济发展的内外部环境发生了巨变！1、人口因素；2、全球化与WTO因素（新瓦森纳协议）；3、后工业化及中等收入陷阱因素；4、城市化因素（透支）；5、外资与汇率因素；6、政府治理因素。1、中国国内经济是在L型下行途中遭到冲击（转型-升级-贸易战三重风险叠加）步入萧条期：1990年以来最低的季度增长（2020年第一季度将出现负增长）2020年第一季度来势汹汹：新冠（NCP）病毒影响力超过SARS（贝恩资本）疫情凶猛对企业生产造成重大影响官方公布的2月份中国经理人采购指数PMI出现断崖式下跌！冲击堪比09年金融危机！抽样：国内六大发电集团煤炭需求（红线为2020年，更新到2月28日）经济活动规模同比缩减1/3！BCG的预测（发布时间：2020年2月初）2、疫情全球蔓延对“世界工厂“中国经济影响不可小觑“没有人是一座孤岛，可以自全。”——17世纪英国玄学派诗人约翰·多恩（John Donn）疫情全球性蔓延对中国经济的具体影响1、可能对世界经济造成较大冲击，会影响中国出口需求；2、影响国际物流和人流往来，牛鞭效应影响整个供应链体系，并增加中国企业进口成本（芯片+石油+粮食等）；3、国际金融体系的动荡影响资本市场的异常波动。比尔·盖茨：新冠肺炎或成为百年不遇的大流行病【比尔·盖茨：新冠肺炎或成为百年不遇的大流行病， 各国领导人应立即行动起来】2月29日，比尔·盖茨在《新英格兰医学杂志》发表文章指出“新冠肺炎可能成为百年不遇的大流行病。全球领导人应当立即行动起来，刻不容缓。”盖茨强调，面对任何危机，领导人都肩负着两个同等重要的责任：解决眼前的问题，以及防止问题再次发生。权威经济学家的判断【美联储前主席耶伦：新冠肺炎可能导致美国经济衰退】美联储前主席耶伦（Janet Yellen）表示，在全球肆虐的新型冠状病毒可能会遏制全球经济增长，甚至可能导致美国经济衰退。耶伦周三在智库布鲁金斯学会的一次活动中表示：“这是可以想象的，可能会使美国陷入衰退。”但正如全球最大对冲基金桥水创始人、美国传奇投资人瑞.达利欧（Ray Dalio）所说的，“我们唯一确切知道的是这种重大的流行病会是在我们有生之年发生的重大事件之一，就像是世界大战、货币体系崩解，或是百年一见的干旱、洪水等。"权威投资界人士的判断经济晴雨表很难看！出现全球性恐慌！投资者避险情绪：10年期美债收益率创下百年新低！德国5年期至30年期国债收益率曲线，也收于2008年以来最低的水平。二、疫情对中国房地产业的影响1、对开发商和市场的影响2、对政府政策的影响1、疫情对开发商的影响：几家欢乐几十家愁短期影响：利空（尤其是厦门、三亚等外需型市场）售楼处关闭+投资者情绪低落—中小开发商陷入现金流困境中期影响：利好/行业因祸得福（夜壶重提——心忧炭贱愿天寒）刚需延时消费+线上销售弥补+宽松政策刺激长期影响：分化/市场寡头化（几家欢乐几十家愁）行业集中度进一步提升60%头部顶尖开发商2月销售下滑30%至60%中小开发商肯定更惨2、疫情对政府政策的影响：三种可能A方案：饮鸩止渴，放水+基建+房地产B方案：壮士断腕，倒逼新一轮深层次改革和开放潮C方案：中庸之道——长效机制前提下的控价放量外需驱动投资驱动内需驱动1978(1950)2008(1985)20??(1991)出口基建+地产居民消费发展路径2020？A方案：放水+ 刺激基建+房地产——加剧通胀、地方危机和楼市泡沫进一步挤压实体经济生存空间政策短期效果最佳，立竿见影后遗症最重，增加泡沫破灭风险房地产：GDP神器+税收神器（盐铁专营）2019年全国房地产销售金额高达15.9万亿地方政府卖地收入超过7万亿土地财政还戒不了！左图8.4万亿政府性预算收入里，90%是卖地收入储蓄 （S）投资不足房地产市场(神器的内需转化器)住房消费（C） 开发投资(I) 土地收入+房地产税收政府消费(G) 地方政府投资(I) 居民收入消费不足问题：不可持续——夜壶快满，实体经济不堪重负1、地方政府债务危机2、通货膨胀危机3、房地产价格泡沫4、实体经济溃败方案B：壮士断腕，倒逼新一轮深层次改革和开放——放弃基建+地产重启新一轮深层次改革1、转型：释放国内消费需求，转型为内需驱动型国家：国企混改+国家牛市配置+弥补社会保障体系缺陷+提高消费率（居民消费率从2002年的45%一度降到36%，目前才回到40%左右）2、升级：成为创新国家大众创业，万众创新双创+国企混改市场化+知识产权保护+在法治前提下做大资本市场（注册制）重启新一轮开放潮1、全球化是人类经济发展不可逆转的趋势；2、中美贸易战能够找到双方的共同点；3、进一步开放不仅不可怕，而且除此别无他途。问题：见效慢、阻力大（全能型政府也是全责型政府）C方案：折中之道——长效机制统揽下的控价放量短期：A方案（阻击战，为大部队争取时间）需求管理（对冲疫情影响）刺激基建+房地产中长期：B方案供给管理（改革+开放）转型+升级长短期政策组合C方案的创新之处：房地产长效机制的确立新问题：什么是房地产宏观调控的长效机制？这个长效机制有效吗？刺激楼市房价控制得住吗？房地产市场宏观调控的长效机制（新夜壶理论）宗旨：房住不炒1、三稳：稳房价+稳地价+稳预期2、限价成为新常态，楼市进入准计划经济时代（后房地产时代或房价横盘时代）3、一城一策房住不炒：中央为什么这么大的决心严控房价？1、中国房地产泡沫越来越大，严重威胁国家经济金融安全（日本的教训VS德国的经验）；2、房地产对实体经济的负面影响已经严重威胁到实体经济的正常发展；3、高房价已经成为老百姓抱怨的焦点。HK的动荡会进一步强化调控的决心。“房地产泡沫不整迟早出大事，但如果整急了立马出大事！”——国务院研究室参事夏斌教授智者的忠告衡量楼市泡沫的四个经典指标：1、收入房价比：国际平均在3-6倍/你所在的城市呢？2、租金回报率：国家平均水平5%+/你所在的城市呢？3、空置率：国际平均3-7%/你所在跌城市呢？中国一二三线城市：16.8%；22.2%；21.8%引自西南财经大学甘犁教授主持的中国家庭金融调查研究中心《2017中国城镇住房空置分析》报告4、住宅总价值与GDP比值中国房地产价格泡沫大吗？1、美国2016年GDP约为18万亿美元，美国