掘金城投公募REITs：基于关键价值研判指标的回溯观察

东吴证券研究所 1 / 37 请务必阅读正文之后的免责声明部分 固收深度报告 20251118 掘金城投公募 REITs：基于关键价值研判指标的回溯观察 2025 年 11 月 18 日 证券分析师 李勇 执业证书：S0600519040001 010-66573671 liyong@dwzq.com.cn 证券分析师 徐津晶 执业证书：S0600523110001 xujj@dwzq.com.cn 相关研究 《一文读懂城投平台发行公募 REITs产品的过去、现在与未来（展望篇）》 2025-10-15 《一文读懂城投平台发行公募 REITs产品的过去、现在与未来（回顾篇）》 2025-10-13 [Table_Tag] [Table_Summary] 观点 ◼ 城投公募 REITs 价值研判指标：1）运营指标：a）当期营业收入：营业收入往往与底层资产类型及项目成熟度密切相关，其稳定性与增长性决定了未来可分配现金流的可持续性，也为当前的估值水平是否合理提供基本支撑；b）当期可供分配金额：指 REITs 项目的净利润在扣除各项运营费用、利息支出及税费等调整项后可用于分红的净现金流，衡量公募 REITs 产品的分红能力和现金流安全性，可与营业收入指标结合观察以评估产品的分红稳定性、长期可持续性以及估值的合理性。2）估值指标：a）预期 REITs 分红率：表示投资者基于当前价格所能获得的年度现金分红收益，亦可视为每股分红的比例，故分红率越高，代表项目的现金回报能力越强；b）中债估值收益率：估值收益率越高，表明该REITs 的市场价格可能被低估，故投资价值越高，反之则可能意味着其价格偏高，或者市场认为其资产质量非常优质、风险极低；c）P/FFO 倍数：系国际通行的 REITs 估值指标，衡量每单位可分配资金（FFO）对应的市场价格水平，类似于传统股票的市盈率（P/E），P/FFO 倍数越高，表明市场愿意为底层资产的未来现金流支付更高溢价，但同样意味着价值可能高估，反之则表明市场对底层资产的未来增长或分红持续性存在谨慎预期，但亦可能意味着价值的低估。3）流动性指标：REITs 产品的日换手率可反映其在二级市场的交易活跃程度，即当日成交量占流通份额的比例，日换手率较高往往意味着流动性较好，提示市场关注度高、资金进出频繁，可作为市场情绪和流动性风险的观测窗口。4）成交价指标：REITs 产品的日涨跌幅衡量其当日市场价格相较前一交易日的变化比例，若 REITs 产品价格上涨，则反映市场对项目基本面或预期分红的认可，反之则可能源于估值修正或流动性收缩。 ◼ 城投公募 REITs 分指标解构配置价值：1）交通基础设施类中，浙商沪杭甬 REIT 和中金安徽交控 REIT 综合表现良好，建议加以关注：浙商沪杭甬 REIT 在运营维度指标上表现尚可，在估值维度的预期分红率指标上表现尚可、在 P/FFO 指标上表现占优，在价格波动维度指标上表现占优；中金安徽交控 REIT 在运营维度指标上表现占优，在估值维度的预期分红率指标上表现尚可、在估值收益率指标上表现占优，在流动性维度和价格波动维度指标上表现占优。2）园区基础设施类中，中金湖北科投光谷 REIT 与易方达广开产园 REIT 综合表现良好，建议加以关注：中金湖北科投光谷 REIT 在估值维度的预期 REITs 分红率指标和估值收益率指标上表现占优，在流动性维度和价格波动维度的指标上表现尚可；易方达广开产园 REIT 在运营维度的指标上表现占优，在估值维度的预期 REITs 分红率指标上表现尚可、在估值收益率和 P/FFO 指标上表现占优，在价格波动维度的指标上表现尚可。3）保障性租赁住房类中，国泰君安城投宽庭保租房 REIT、中金厦门安居 REIT 综合表现良好，建议加以关注：国泰君安城投宽庭保租房 REIT 在运营维度的指标上表现占优，在估值维度的三个指标上表现均占优，在价格波动维度的指标上表现尚可；中金厦门安居 REIT 在估值维度的预期 REITs 分红率和估值收益率指标上表现尚可，在流动性维度的指标上表现占优，在价格波动维度的指标上表现尚可。4）能源基础设施类：华夏华电清洁能源 REIT 上市时间不长，且上市初期存在估值溢价，各项指标仍处于调整并与其他底层资产类型的公募 REITs 产品靠拢的过程中，建议继续关注该产品底层资产营运能力，若营收和可供分配金额同步向好，则适宜配置型资金加以关注。5）水利设施类：银华绍兴原水水利 REIT 在运营维度的指标上占优，在估值维度的预期分红率指标上占优，在流动性维度和价格波动维度的指标上表现尚可，故建议配置型资金可加以关注，交易型资金参与性价比一般。6）市政设施类：国泰君安济南能源供热REIT 在估值维度、流动性维度和价格波动维度的指标表现与其他城投公募 REITs 产品接近，但由于上市时间不长，因此仍需观察下一个供暖 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所 2 / 37 季（2025 年四季度）的运营数据能否支撑其底层资产的长期分红能力，即运营维度的指标表现仍有待观察。7）仓储物流类：华安外高桥 REIT的运营基本面维持稳健，现金流生产能力稳定，拥有较高的分红回报预期和良好的流动性，即在运营维度指标、估值维度的分红率指标和流动性指标上占优，但鉴于其估值偏高，且价格波动幅度较大，故建议交易型资金可待估值调整阶段博弈资本利得收益，而配置型资金可加以关注并攫取中长期分红收益。 ◼ 风险提示：估值回调风险；流动性不足风险；底层资产经营与行业分化风险。 请务必阅读正文之后的免责声明部分 固收深度报告 东吴证券研究所 3 / 37 内容目录 1. 城投公募 REITs 价值研判指标 ......................................................................................................... 6 1.1. 运营指标..................................................................................................................................... 6 1.1.1. 当期营业收入................................................................................................................... 6 1.1.2. 当期可供分配金额........................................................................................................... 6 1.2. 估值指标...................................................................................