中国房地产土地周报：供求规模大幅回升，上海徐汇滨江刷新地价纪录

版权所有©克而瑞集团·研究中心1/5 克而瑞周报 供求规模大幅回升，上海徐汇滨江刷新地价纪录 中国房地产 土地周报 202 5 年 版权所有©克而瑞集团·研究中心2/5 克而瑞周报 【土地周报视点】 2025 年 10 月 20 日-2025 年 10 月 26 日，第 43 周土地供求规模迎来大幅回升，整体土拍热度稍有升温。本周重点城市监测供应土地建筑面积 922 万平方米，环比上升 151%，成交建筑面积为 730万平方米，环比上升 106%。本周溢价率 4.2%，较上周增加了 2.6 个百分点，主要是得益于上海八批次土拍拉动。 供应：本周供应建筑面积为 922 万平方米，环比上升 151%。一线城市中上海开启了九批次土拍公告，合计 9 宗宅地，出让底价 169 亿元，挂拍截止日期为 11 月 24 日。北京挂拍 3 宗含宅用地，合计出让底价 69.6 亿元。 重点供应地块方面，北京朝阳区南磨房挂牌一宗高总价宅地，地块容积率 2.8，出让底价 42.5亿元，规划建面 8 万平方米，起拍楼板价为 5.3 万元/平方米。需要建设一处用地面积约 300 平方米的开闭站，建成后无偿移交，并预留与 11 号线一体化结合的空间。地块自身优势在于其为纯住宅用地，居住氛围纯粹，且容积率较为舒适宜居，同时紧邻 14 号线北工大西门地铁站，交通便利，周边商业配套成熟，有合生汇、芳圆里 IDMALL、燕莎奥特莱斯等，教育资源有垂杨柳中心小学、汇文中学（朝阳垂杨柳分校）等，医疗配套有北京垂杨柳医院等。周边新房方面，北方 1 公里左右的东誉府报价在 10.8 万元/平方米左右。 在本周上海公告的九批次土拍中，杨浦区东外滩宅地起拍楼板价最高、达到 6.9 万元/平方米，地块容积率 2.28，出让底价 21.8 亿元。地块位于杨浦滨江南段，步行约 700 米即可抵达江边，距离地铁 12 号线隆昌路站和爱国路站均在 1 公里内，周边有国际时尚中心、超级合生汇等商业配套以及丰富的教育和医疗资源，目前周边新房售价在 12 万元/平方米左右。杨浦区五角场地块起拍总价最高，达到 43 亿元，起拍楼板价为 3 万元/平方米，容积率 2.52。地块分为 2 宗商品房子地块和 1宗租赁住房子地块，为 3 号线江湾镇站地铁上盖，交通便利，紧邻逸仙路高架，面临一定噪音问题，临近的绿城沁香园、中建虹悦里项目售价在 8.6 万元/平方米左右。 成交：本周成交建筑面积 730 万平方米，环比上升 106%，成交金额 454 亿元，环比上升 159%。本周平均溢价率 4.2%，较上周提升了 2.6 个百分点。 上海八批次土拍于本周举行，出让的 6 宗宅地中有 3 宗溢价成交，分别是徐汇滨江地块、杨浦东外滩地块和静安苏河湾地块。徐汇滨江 WS5 单元地块由中海以 44.65 亿元总价、10%溢价率拿下，成交楼板价 14.85 万元/平方米，刷新板块地价纪录，该地块距黄浦江仅 800 米，周边云锦东方等项目售价已达 16.5 万元/平方米，地块容积率仅 1.5、建筑限高 30 米，且无中小套型限制，未来大概率将打造叠墅+洋房产品，预期售价可达 20 万+。杨浦东外滩地块被保利溢价 14.69%拿下，成交楼板价 6.97 万元/平方米，周边新房售价在 12 万元/平方米左右。静安苏河湾 C070102 单元地块由招商、越秀等四家企业组成的联合体以 77.37 亿元竞得，楼板价 8.14 万元/平方米，溢价率 9.03%，该地块是苏河湾片区最后的一个住宅地块，坐拥苏河湾水景和商业文化配套，周边豪宅项目普遍售价在 10 万元/平方米以上。 版权所有©克而瑞集团·研究中心3/5 克而瑞周报 图 1 近一年周度土地供应走势图 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 图 2 近一年周度土地成交走势图 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 图 3 近一年周度土地溢价率与流拍率走势（%） 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 050010001500200025003000350010月21日10月28日11月4日11月11日11月18日11月25日12月2日12月9日12月16日12月23日12月30日1月6日1月13日1月20日1月27日2月3日2月10日2月17日2月24日3月3日3月10日3月17日3月24日3月31日4月7日4月14日4月21日4月28日5月5日5月12日5月19日5月26日6月2日6月9日6月16日6月23日6月30日7月7日7月14日7月21日7月28日8月4日8月11日8月18日8月25日9月1日9月8日9月15日9月22日9月29日10月6日10月13日10月20日供应建面单位：万㎡0200040006000800010000120001400016000180002000005001000150020002500300010月21日10月28日11月4日11月11日11月18日11月25日12月2日12月9日12月16日12月23日12月30日1月6日1月13日1月20日1月27日2月3日2月10日2月17日2月24日3月3日3月10日3月17日3月24日3月31日4月7日4月14日4月21日4月28日5月5日5月12日5月19日5月26日6月2日6月9日6月16日6月23日6月30日7月7日7月14日7月21日7月28日8月4日8月11日8月18日8月25日9月1日9月8日9月15日9月22日9月29日10月6日10月13日10月20日成交建面成交金额成交均价单位：万㎡，亿元单位：元/㎡0%5%10%15%20%25%10月21日10月28日11月4日11月11日11月18日11月25日12月2日12月9日12月16日12月23日12月30日1月6日1月13日1月20日1月27日2月3日2月10日2月17日2月24日3月3日3月10日3月17日3月24日3月31日4月7日4月14日4月21日4月28日5月5日5月12日5月19日5月26日6月2日6月9日6月16日6月23日6月30日7月7日7月14日7月21日7月28日8月4日8月11日8月18日8月25日9月1日9月8日9月15日9月22日9月29日10月6日10月13日10月20日溢价率流拍率 版权所有©克而瑞集团·研究中心4/5 克而瑞周报 表 1 2025 年 10 月 20 日-2025 年 10 月 26 日总价 TOP5 地块房企竞拍情况（亿元，元/平方米） 排名 城市 重点地块 竞得房企 成交总价 竞得楼板价 溢价率 1 上海 静安区 C070102 单元 32-04 地块及 32-08地块地下空间 招商；越秀； 星狮；瑞城 77 77171 9% 2 上海 徐汇区 WS5 单元 188N-I-21 地块 中海地产 45 148503 10% 3 上海 徐汇区 XHPO-0001 单元 D7C-2、D7D-1地块及 D7C-1 上海徐房;上海汇成 27 27703 0% 4 上海 杨浦区 N090602 单元 D1-7 地块 保利置业 26 69958 15% 5 上海 宝山区 BSP0-