上海楼市分化到“扎心”，闵行这个盘热到三开三罄！

楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 1 案例研究 | 上海楼市分化到“扎心”，闵行这个盘热到三开三罄！ 项目表现：三开三罄创造典型热销样本 2025 年上海新房市场区域分化特征显著，闵行区作为近郊产业、人口基底较好的区域，楼市整体较好。根据 58 安居客研究院项目洞察数据，2025 年 1-9 月，上海市与闵行区找房热度变化趋势相似，2 月春节期间热度下滑至谷底，3 月中旬提升至高位，之后在 5 月和 8 月有两次较大波动，从 2 月底到 9 月中旬，闵行区找房热度都明显高于上海市全市水平。 本次要诊断的项目就位于闵行区的梅陇板块，从今年 4 月首次开盘至今，连续 3 次开盘，其中 2 次触发积分制，几乎实现了“三开三罄”。 该项目由保利置业公司打造，小区总建筑面积 8.5 万方，规划建设 8 栋高层，容积率 1.8，销售均价 8.4 万元/平方米。 9 月底将要进行第四次开盘，将推出 52 套房源，为 131、152 平方米的四室。预计将延续“日光”态势，成为 2025 年上海楼市“区域分化”下的典型热销样本。 58安居客研究院安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院8安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 2 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 58安居客研究院安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院8安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 3 接下来我们将尝试从五个维度来对该项目进行全方位的扫描，试图找到该项目的成 功密码。  项目诊断步骤一：识别项目竞品 我们通过分析两个项目间的客户重叠情况来判定竞品关系，客户重叠度越高，意味着两个项目对客户的争夺就越激烈。我们挑选出该项目 90 天内客户重合度最高的 3 个项目，从这 3 个项目的位置来看： 保利光合上城/跃城 距离本案 5 公里左右； 保利外滩启 PARK77 位于杨浦区，保利·海上瑧悦位于宝山区，距离本案 20 公里以外； 可见本案的竞品项目在周边并无竞品，主要分布在较远区域。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库  项目诊断步骤二：项目综合竞争力比较 我们将该项目与竞品进行对比分析，总体测评显示，该项目在与竞品的比较中，该项目因“偏科”严重，综合竞争力评分 38.8，综合排名第 4 位，比其他三个竞品分数都低一些。 0.0%5.0%10.0%15.0%保利光合上城/跃城保利·海上瑧悦保利外滩启PARK77本盘主要竞品项目58安居客研究院安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院8安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 4 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 指标说明：项目综合竞争力根据找房热度、客户分流、户型匹配、配套得分、价格优势五个维度综合评分得出。 从 58 安居客楼盘洞察的五个维度来看，本案与竞品对比起来，优劣势较为明显，其中： 配套得分、价格优势略高于竞品平均水平； 户型匹配、客户重叠、找房热度明显低于竞品平均水平； 0.020.040.060.080.0本案竞品C竞品B竞品平均竞品A竞品项目综合测评得分58安居客研究院安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院8安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 5 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 37.944.069.921.021.053.442.566.756.153.4找房热度配套得分价格优势户型匹配客户重叠五大竞争力雷达图本盘竞品平均58安居客研究院安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院8安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 6  项目诊断步骤三：细项分析，找到核心影响因素 （1）找房热度：当前项目找房热度和转化情况较好。与竞品项目相对比，该项目当前热度指数 281.6，热度情况较好。据安居客平台统计的项目数据显示，本盘近 90 天内线上看房人数约 2228 人，最近 30 天看房人数超 999 人。可见从线上热度到线下转化，整体情况较好。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 （2）客户分流：相对有一定分流压力。从项目客户被其他项目分流的情况分析，该项目分流压力值为 0.83，压力数值并不是特别大，但处于众多竞品压力排列的首位，有一定的分流压力。 0.050.0100.0150.0200.0250.0300.0保利光合上城/跃城本盘保利外滩启PARK77保利·海上瑧悦9月本盘及竞品项目找房热度指数58安居客研究院安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院8安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 7 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 （3）周边配套：交通便捷、医疗、教育资源优渥，商业生态宜居。在交通方面，本案 1公里处有 15 号线景西路站；在商业配套方面，1 公里内有兴梅路尚乐坊、绚荟城、海梦一方、麦多生活广场等成熟商业，商业资源丰富；医疗资源方面，1 公里内有复旦大学附属中山医院（闵行梅陇院区）；教育资源方面，1 公里内有闵行区春申景城幼儿园，有优质的闵行实验小学（景城校区）、莘松中学（兴梅校区）；生态环境方面，2 公里内有锦梅公园、梅陇生态公园。 （4）户型匹配：户型契合市场需求，搭配高赠送率和宽敞的空间设计。根据我们的产品供需分析，项目所在的闵行区，90-120 平方米的三室供不应求情况最明显，供需不匹配度指数为-0.22，其次是 120-140 平方米的四室，供需不匹配指数分别为-0.11。 本案今年 4 月首次开盘 104 套房源，主力户型为 108 平方米的三室，128、149