上海内环高端盘卖不动？地段光环下，藏着哪些致命硬伤？

楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 1 案例研究 | 上海内环高端盘卖不动？地段光环下，藏着哪些致命硬伤？ 项目表现：内环内热点区域的项目，15 个月整体去化率仅为 53% 2025 年上海新房市场区域分化特征显著，静安区作为核心城区，凭借成熟配套与区位优势，成为众多购房者的首选区域之一。根据 58 安居客研究院项目洞察数据，2025 年 1-9 月，上海市与静安区找房热度整体呈波动上升趋势，2 月春节期间降温后迅速回暖，静安区找房热度始终与全城热度交替领先，8 月中旬后静安区热度超越全城迅速提升。 本次要诊断的项目就位于静安区的西藏北路板块，但销售情况远低于区域情况。 该项目坐落于内环内，后期交付后由万科物业管理，规划打造 926 套 15-33 层的小高层和高层住宅，户型面积为 94-165 平方米的两房、三房和四房，销售均价 12.4 万元/平方米左右。 本案在 2024 年 5 月首次开盘 307 套，在 11 月第二次开盘推出 220 套，总共在售527 套，但直到 2025 年 9 月上旬，共销售 280 套，15 个月的销售周期，整体去化率仅为 53%。9 月 17 日，第三批次房源上市 165 套，近期热度指数迅速提升，能否有效转化为成交，还要拭目以待。 58安居客研究院安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院8安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 2 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 接下来我们将尝试从五个维度来对该项目进行全方位的扫描，试图找到该项目的成 58安居客研究院安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院8安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 3 功密码。  项目诊断步骤一：识别项目竞品 我们通过分析两个项目间的客户重叠情况来判定竞品关系，客户重叠度越高，意味着两个项目对客户的争夺就越激烈。我们挑选出该项目 90 天内客户重合度最高的 7 个项目，从这 7 个项目的位置来看： 万科·中興傲舍、大华·静安年华、悦 97、苏河湾 1 号、海玥黄浦源距离本案 3 公里以内； 保利外滩启 PARK77、虹盛里距离本案 4-6 公里； 可见本案的竞品项目都分布在较近的周边区域。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库  项目诊断步骤二：项目综合竞争力比较 我们将该项目与竞品进行对比分析，总体测评显示，该项目在与竞品的比较中，综合竞争力评分 57.1，综合排名第 4 位，略高于竞品平均值，综合竞争力处于中等水平。 0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%本盘主要竞品项目58安居客研究院安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院8安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 4 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 指标说明：项目综合竞争力根据找房热度、客户分流、户型匹配、配套得分、价格优势五个维度综合评分得出。 从 58 安居客楼盘洞察的五个维度来看，本案与竞品对比起来，优劣势较为明显，其中： 配套得分明显高于竞品平均水平； 找房热度、客户分流与竞品平均水平基本持平； 价格优势、户型匹配情况是明显的短板； 0.020.040.060.080.0竞品G竞品F竞品E竞品D竞品平均本案竞品C竞品B竞品A竞品项目综合测评得分58安居客研究院安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院8安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 5 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 61.281.232.021.050.762.054.852.350.556.4找房热度配套得分价格优势户型匹配客户分流五大竞争力雷达图本盘竞品平均58安居客研究院安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院8安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 6  项目诊断步骤三：细项分析，找到核心影响因素 （1）找房热度：当前项目找房热度与竞品持平，但线下转化率偏低的情况。与竞品项目相对比，该项目当前热度指数 44.5，略低于竞品平均水平（平均值 46.0）。据安居客平台统计的项目数据显示，本盘近 90 天内线上看房人数约 1089 人，最近 30 天看房人数超 356 人。可见该项目线下转化效果欠佳，并且线上热度仍有提升空间，今后可提升项目线上曝光度。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 （2）客户分流：分流压力较小，但需加强营销策略，谨防分流。从项目客户被其他项目分流的情况分析，该项目分流压力值为 0.9，处于众多竞品的中后位置，被分流压力较小。然而，仍需关注客户隐性需求变化，优化服务体验，以增强客户黏性，抵御未来可能的分流风险，稳固市场地位。 0.025.050.075.0100.09月本盘及竞品项目找房热度指数58安居客研究院安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院8安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 7 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 （3）周边配套：交通便捷、医疗、教育资源优渥，商业生态宜居。在交通方面，项目邻近 8 号线中兴路站，妥妥的步行进站地铁房，2 站可直达人民广场。如果自驾的话，项目快速联通南北高架，无缝衔接内中外环及延安路高架；商业配套方面，项目 1 公里范围内有静安大悦城、万象天地、凯德虹口商业中心等大型商场；医疗资源方面，项目周边约 3km 范围内有上海市中医医院（三甲） 、上海长征医院（三甲） 、上海市第一人民医院（三甲）、上海第十人民医院 （三甲）等；教育资源方面，项目周边学府荟萃，包括育婴堂幼儿园、吉的堡永盛双语幼儿园、静安区永