2019年深圳房地产市场解读

2019年深圳房地产市场解读2020.1 宏观经济背景分析 政策环境分析 土地市场表现 商品住宅市场表现 商业市场表现 办公市场表现 2020年市场预判目录Content宏观经济背景分析1Part2019年经济增长下滑，政策发力下压力仍存；整体投资面临下行压力，国内消费增速持续走低；全球制造业环境持续恶化，受贸易摩擦影响我国外贸态势疲软；深圳经济稳定增长，产业结构优化调整；新房销售面积增速小幅提升，去库存效果显著，行业阵营分化格局持续【宏观经济】经济增长下滑，政策发力下压力仍存2019年前三季度，我国GDP增速为6.2%，经济运行总体平稳但下行压力开始显现。前三季度，由于新产业新业态新商业模式发展迅速，服务业主导作用进一步增强，累计同比贡献率为60.6%，工业在向中高端迈进的进程中，对经济增长贡献率总体保持平稳，经济结构优化进程变缓。由于国内持续实施经济转型发展战略，未来经济运行态势亦难在短时间内出现大幅转变，2020年仍然面临经济下行压力。5.006.007.008.009.0010.0011.0012.002010-032010-102011-052011-122012-072013-022013-092014-042014-112015-062016-012016-082017-032017-102018-052018-122019-072010以来中国GDP同比增速变化趋势（%）GDP:不变价:累计同比数据来源：wind、国家统计局0.0020.0040.0060.0080.000.001.002.003.004.005.006.002010-032010-092011-032011-092012-032012-092013-032013-092014-032014-092015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-032019-092010年以来三大产业GDP累计同比贡献率变化趋势（%）GDP累计同比贡献率:第一产业GDP累计同比贡献率:第二产业GDP累计同比贡献率:第三产业【宏观经济】整体投资面临下行压力，国内消费增速持续走低2019年，固定资产投资增速于四季度降至低位，除三季度外，各季度增速均小于2018年，整体投资面临下行压力，主要源于房地产调控力度持续缩紧，各月下降幅度小于2018年，经济韧性增强。2019年1-11月，社会消费品零售总额372872.3亿元，同比增长8.0%，较2018年同期增速下降1.1个百分点，社会消费增速持续走低。0.005.0010.0015.0020.002014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102014年以来固定资产投资完成额累计同比变化趋势（%）固定资产投资完成额:累计同比0.002.004.006.008.0010.0012.0014.000.0050,000.00100,000.00150,000.00200,000.00250,000.00300,000.00350,000.00400,000.00450,000.002014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102014年以来我国社消品总额及同比（亿元，%）社会消费品零售总额:累计值社会消费品零售总额:累计同比（右）5.28.0数据来源：wind【宏观经济】全球制造业环境持续恶化，增长乏力，我国外贸态势疲软2019年发达经济体制造业PMI整体呈现下降趋势，连续多月低于50枯荣线，表明制造业环境持续恶化，全球经济增速放缓，对我国外贸造成一定的不利影响。受全球经济放缓的影响，2019年我国外贸态势略显疲软，尤其是在2月份时出口增速最低至-20.6%，全年进口增速仅4月、11月正增长，进出口贸易紧张局势加剧。2020年世界贸易形势须考虑贸易摩擦局势和宏观经济环境等因素，增幅涨跌取决于贸易紧张局势能否缓解40.0050.0060.002014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092014年以来发达经济体制造业PMI变化趋势(%)美国:供应管理协会(ISM):制造业PMI欧元区:制造业PMI英国:制造业PMI日本:制造业PMI47.246.347.548.4-40.00-20.000.0020.0040.002014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092014年以来中国进口和出口金额同比增速变化趋势（%）出口金额:当月同比进口金额:当月同比-1.300.50数据来源：wind【宏观经济】CPI结构性分化明显，PPI持续回落，预计2020年仍有背离风险-5.005.0015.002010-012010-082011-032011-102012-052012-122013-072014-022014-092015-042015-112016-062017-012017-082018-032018-102019-052010年以来CPI食品价格和非食品价格变化趋势（%）CPI:食品:累计同比CPI:非食品:累计同比2019年我国 CPI 运行整体平稳，随月份呈“前低后高”态势，结构性分化明显。2019年下半年国内CPI受食品价格带动快速走高，同时未来CPI仍存在上涨压力；结构性分化明显，主要表现为食品与非食品价格分化，食品类涨幅明显扩大，非食品类同比稳中有降。虽然PPI走势持续回落，但高企通胀率仍然制约政府维稳措施的施展空间，预计2020年仍有背离风险8.51.4-10.000.0010.002010-022010-082011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082010年以来PPI同比变化趋势（%）PPI：全部工业品：累计同比-0.30数据来源：wind、国家统计局【宏观经济】信贷质量稳定，金融监管强化，人民币汇率将开启波段升值2019年1-11月新增人民币贷款15.68万亿元，11月末M2余额196.14万亿元，同比增长8.2%，银保监会推动银行业保险业金融机构持续