远郊盘突围战：这个项目以精准需求匹配和价值锚定破解销售困局2025.08.14

楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 1 案例研究 | 远郊盘突围战：这个项目以"精准需求匹配+价值锚定"破解销售困局 项目表现：2025 年上半年两次开盘几乎全部售罄红盘 2025 年上海宝山区新房楼市交易热度一直较好，根据 58 安居客研究院数据显示，从 2 月下旬到 7 月，宝山区新房找房热度指数一直要高于全市平均水平，该项目在 2025年，两次开盘几乎全部售罄，5 月首次开盘 264 套房源认筹率为 185.5%开盘，6 月第二次开盘 124 套房源认筹率为 139.8%，目前第三期有 160 套房源在筹备开售。 该项目由中国金茂公司打造，总规划为一个 17 万平方米的中大型社区，容积率 2.3，总规划户数 1118 户。 住宅产品主要为 85 ㎡-178 ㎡的小高层，均价 5.4 元/㎡左右。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 58安居客研究院安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院8安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 2 资料来源：上海网上房地产 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 从安居客找房热度周度数据来看，该项目在 2 月春节过后找房热度快速升温，5 月首次开盘前后热度达到第一轮的小高位，之后有小幅回落。在 6 月第二次开盘前后，找房热度迎来历史高位，之后回落。 58安居客研究院安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院8安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 3 整体来看，该项目在每次推盘期热度都较好，接下来我们将尝试从五个维度来对该项目进行全方位的扫描，试图找到该项目的成功密码。  项目诊断步骤一：识别项目竞品 我们通过分析两个项目间的客户重叠情况来判定竞品关系，客户重叠度越高，意味着两个项目对客户的争夺就越激烈。我们挑选出该项目 90 天内客户重合度最高的 8 个项目，从这 8 个项目的位置来看： 四季隐秀距离本案 3 公里以内； 上海江湾金茂府距离本案 4-10 公里； 保利·海上瑧悦、中环铂樾、招商时代乐章距离本案 11-20 公里； 保利西郊和煦·领墅在松江区，保利·虹桥和著在嘉定区，保利光合上城/跃城在闵行区，距离本案都在 20 公里以外。 可见本案的竞品项目分布范围较广，有很多其他区域的竞品。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 0.0%3.0%6.0%9.0%12.0%15.0%本盘及竞品TOP10项目58安居客研究院安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院8安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 4  项目诊断步骤二：项目综合竞争力比较 我们将该项目与竞品进行对比分析，围绕找房热度、产品与市场需求的契合度、受其他项目的分流影响、周边配套完善程度、价格水平等几个核心维度展开，总体测评显示，该项目在与竞品的比较中，综合竞争力处于中等偏上水平，显著高于竞品均值水平。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库  项目诊断步骤三：细项分析，找到核心影响因素 （1）找房热度：项目线上找房热度偏低，有较大提升空间。与竞品项目相较，该项目的找房热度在中等偏上水平。据安居客平台统计的项目数据显示，本盘近 90 天内线上看房人数约 2200 人，最近 30 天看房人数超约 400 人，有待进一步提升。 0.020.040.060.080.0竞品H竞品G竞品F竞品E竞品D竞品C本案竞品B竞品A竞品项目综合测评得分58安居客研究院安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院8安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 5 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 （2）客户分流：分流压力适中，需时刻敏锐观察市场变化。从项目客户被其他项目分流的情况分析，该项目分流压力值为 0.9，处于众多竞品的中等位置。这种情况表明，该项目的客户分流压力适中，既未陷入过度竞争的泥潭，也需警惕潜在客群流失风险，可通过强化产品差异性与精准营销巩固优势。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 （3）周边配套：配套资源丰富，可满足生活需求。在交通方面，2 公里内有 3 号线的地铁江杨北路站、铁力路站，与在建设的宝山高铁站相距约 800 米；商业配套方面，3 0.050.0100.08月本盘及竞品项目找房热度指数0.00.51.01.5本盘及竞品项目分流压力58安居客研究院安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院8安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院58安居客研究院楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 6 公里内有盘古盛汇、宝杨宝龙广场，1 公里内有规划在建的超 10 万平方米的合生汇宝山站 TOD 商业体；医疗方面，3 公里内有上海交通大学医学院附属第九人民医院（北院）；教育资源较为丰富，在 3 公里范围内有宝山区紫辰实验幼儿园、宝山实验学校分校、宝山区民办杨东小学、宝山区乐业小学、上海大学附属宝山外国语学校等；生态环境方面，在 3 公里内有盘古公园、白沙公园等丰富的生态资源。 （4）户型匹配：填补市场需求，得房率和空间设计感有效提升项目亮点。根据我们的产品供需分析，项目所在的宝山区 90～120m²的三室，140～180m²的四室明显供不应求，供需不匹配度指数为-0.11 和-0.13。该项目在 5 月首次开盘时，推出的主力户型为97 m²、105 m²、117m²的 3 室 2 厅， 6 月第二次开盘时，主要推出的是 85 m²的 2室 2 厅，105 m²、117 m²的 3 室 2 厅，138 m²、152 m²、178 m²的 4 室 2 厅。恰好契合区域内购房者的产品需求。 另外，从户型设计来看，该项目也有很多亮点。 例如 105 ㎡的 3 房 2 厅 2 卫的户型，设计三开间朝南，双阳台设计，并拥有 4 个飘窗，主卧拥有 270°转角飘窗，将舒适度、空间度提高不少。 58安居客研究院安居客研究院58安居客研究院58安居客研