房地产行业研究周报：北京五环外限购取消影响几何？

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2025 年 08 月 10 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 师亮 分析师 SAC 执业证书编号：S1110525020001 shiliang@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:7 月百强房企销售表现如何？》 2025-08-03 2 《房地产-行业研究周报:公募低配幅度扩大，北上市值环比回升——2025年二季度地产持仓点评》 2025-07-27 3 《房地产-行业研究周报:房企半年度 业绩预告怎么看？》 2025-07-20 行业走势图 北京五环外限购取消影响几何？ 行业追踪（2025.8.3-2025.8.9） 8 月 8 日，北京市宣布取消五环外限购，京籍家庭/个人、非京籍社保/个税连续缴纳满 2 年，5 环外不限购房套数。公积金政策优化，涉及首套认定“认房不认贷”、二套信贷额度提升、公积金积累速度加快及可作为首付使用四方面。回顾北京限购历程，自 2011 年执行限购以来，分别经历了 15 年通州双限收紧、23 年认房不认贷、24 年通州双限松动及已触顶规则的五环外增购 1 套等调整，直至本次五环外放开。截止目前，五环内限购政策不变，京籍家庭限购 2套/单身 1 套、满 3 年社保/个税非京籍家庭限购 1 套。 从政策影响看，1）出台及时，巩固止跌回稳成果。25 年前 7 月北京新房销售面积同比基本持平，二手住宅成交套数同比增长 12%，合计需求稳定。但 7 月以来呈现转弱迹象，本次政策优化及时巩固前期止跌回稳成果，成交或迎阶段性放量。2）定位精准，锚定成交及库存集中区域。25 年前 7 月，北京新房销售套数中五环外占比超 80%，二手房五环外成交占比超 50%，针对成交热点区域精准施策，有望推动观望及增量需求入市，同时保留核心区限购、规避短期炒作行为。从库存情况看，五环外新房库存约占 8 成，五环外二手房挂牌量占比约 5 成，我们认为旨在调节高库存区域供需矛盾，有望进一步激活外围置换链条，起维稳价格效果。3）继续降本，公积金贷款额度提升并降低全周期利息，刺激刚需释放。4）房企受益程度看，23至 25 年 7 月，北京权益拿地额领先的上市房企分别为中海、华润、保利、招蛇、越秀、建发、金隅、金茂等；中海权益地价成交额超 750 亿元，其他房企处 100-300 亿区间，相关企业存货有望放量去化。我们认为，本次北京五环外限购取消政策，适时、精准、且力度超常规，地方贯彻中央“更大力度推动房地产止跌回稳”的基调方针，从外向内、逐步放松显示地方政府对市场调节的灵活性及连贯性。我们在近期报告如 8 月 3 日《7 月百强房企销售表现如何？》已提示，看好高温淡季后增量政策托底销售必要性，聚焦限购优化、降息、补贴等方向；我们看好本次政策后北京市场止跌回稳趋势强化，同时或对其他一线城市限购区域放松具备风向标意义（如：深圳非核心区、上海外环外），短期政策博弈情绪或升温，关注相关区域重仓龙头及地方国企受益机会。 8 月新房、二手房同比增速较 7 月改善 新房市场本周成交 186 万平，月度同比-16.15%，相较上月改善 3.78pct；累计库存 10179万平，二线、三线及以下去化加速，一线去化放缓。二手房市场本周成交 158 万平，月度同比-4.11%，相较上月改善 1.26pct。7 月 28 日-8 月 3 日，土地市场成交建面 2541 万平，滚动 12 周同比-0.85%；成交总额 368 亿元，滚动 12 周同比 15.52%；全国平均溢价率3.55%，滚动 12 周同比+2.10pct。 本周申万房地产指数+2.16%，较上周提升 5.59pct，涨幅排名 16/31，领先沪深 300 指数0.93pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数+2.22%，较上周提升 5.18pct，涨幅排序8/11，领先恒生指数 0.78pct；克而瑞内房股领先指数为 2.07%，较上周提升 7.76pct。 投资建议：政策表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。 标的方面，建议关注 1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：招商积余、保利物业、中海物业、华润万象生活、万物云；5）中介企业：贝壳(和海外组联合覆盖)、我爱我家。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 -7%1%9%17%25%33%41%49%2024-082024-122025-04房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 本周观点：北京五环外限购取消影响几何？ ............................................................................... 3 1.1. 投资建议 ....................................................................................................................................... 4 2. 成交概览 .................................................................................................................................................. 5 2.1. 新房市场 ....................................................................................................................................... 5 2.2. 二手房市场..........................................................................................................