地产行业2020年度策略：稳健前行分化延续，关注多元化机会

房地产| 证券研究报告 — 行业深度 2019 年 12 月 22 日 [Table_IndustryRank] 强于大市 公司名称 股票代码 股价(人民币) 评级 万科 A 000002.SZ 买入 30.31 保利地产 600048.SH 买入 15.86 绿地控股 600606.SH 买入 6.86 招商蛇口 001979.SZ 买入 19.85 新城控股 601155.SH 买入 27.93 华夏幸福 600340.SH 买入 9.37 荣盛发展 002146.SZ 买入 7.49 华侨城 A 000069.SZ 买入 4.41 我爱我家 000560.SZ 增持 8.09 金融街 000402.SZ 未有评级 4.02 光大嘉宝 600622.SH 未有评级 8.25 华发股份 600325.SH 未有评级 9.55 中南建设 000961.SZ 未有评级 7.47 金科股份 000656.SZ 未有评级 7.89 阳光城 000671.SZ 未有评级 30.31 资料来源：万得，中银国际证券 以 2019 年 12 月 18 日当地货币收市价为标准 相关研究报告 [Table_relatedreport] 《房地产 2019 年年度策略：穿越寒冬，静待花开》20190104 《房地产 2018 年中期策略：博弈资金环境，龙头强者恒强》20180629 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industry] 房地产 [Table_Analyser] 晋蔚 (8610)66229394 jinwei@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300518010002 [Table_Title] 地产行业 2020 年度策略 稳健前行分化延续，关注多元化机会 [Table_Summary] 我们判断 2020 年房地产行业调控政策难紧趋松，因城施策深化落地，区域市场将呈现需求、供给、政策等各个层面的分化，销售及投资下行压力加大，弱市下龙头强者恒强。我们认为 2020 年下半年的地产板块看点在于：1）调控政策难紧趋松，因城施策深化落地；2）一二线需求持续释放，棚改力度或超预期；3）投资增速预计回落，竣工反弹可持续； 4）行业集中度持续提升，龙头房企销售高增锁定业绩，迎估值切换。我们维持板块强于大市评级，建议积极关注政策及融资环境变化。 支撑评级的要点  政策端：调控政策难紧趋松，因城施策深化落地。2020 年在以“确保经济平稳运行”为主基调的宏观政策下，“房住不炒”及长效机制的深化落地仍为政策主线，保持“稳地价、稳房价、稳预期”的目标不动摇；但在经济、投资及财政等多方面增速下滑的压力下，“一城一策”被给予更大肯定，将与“房住不炒”相辅相成，成为长期房地产调控的导向政策。伴随城镇化进程推进，结构性分化会愈加显著，户籍政策放松推动人口流动性，推出人才新政的城市获得发展先机。人口流向大城市及以大城市为中心的都市圈进程仍处于起步阶段，日后城镇化率的提升速度随将放缓，但人口向都市圈聚集，大城市化率的提升空间仍很大。  销售端：一二线需求持续释放，棚改力度或超预期。2019 年以来，全国楼市降温明显，多月销售面积同比负增长。三季度以来，伴随房企加快推盘，以及部分城市调控政策结构性松绑，销售企稳回升，前 10 月累计销售面积增速 0.1%，年内首次回正。展望 2020 年，我们认为 1）由于房企以价换量、加速推盘的边际作用递减，20 年全年销售面积将同比下降；2）棚改力度或超预期，三四线成交韧性强劲；3）一二线城市需求持续释放叠加预期改善，成交改善持续性较强，20 年仍将优于大市；4）结构上看，龙头房企有拿地及融资等多重优势，行业集中度将进一步提升。  供给端：投资增速预计回落，竣工反弹可持续。2019 年房地产开发投资仍维持高位，但在年中见顶回落，预计伴随新开工及拿地增速放缓，整体投资增速缓慢下降趋势仍将持续。值得注意的是，10 月竣工面积同比上升 19.2%，创三年来新高，符合我们前期对于竣工回暖的判断。展望2020 年，考虑到 19 年拿地减少导致新开工、施工增速下滑，土地购置费预计下降等因素，我们预计 2020 年投资额增速下降至 6%。  公司端：行业集中度提升逻辑不变，积极推荐龙头。今年 TOP 30 房企的销售规模占比已过半，随着行业整合进入深水区，我们认为龙头房企的市占率将进一步提升。从估值来看，当前地产板块整体无论绝对估值还是相对估值均处于历史低位，业绩保障度创十年新高，预计 2020 年板块持仓比例将提升。 重点推荐  龙头房企：推荐万科 A、保利地产、招商蛇口；  区域房企：推荐华夏幸福、荣盛发展，关注华发股份、金科股份；  高成长性企业：推荐我爱我家、关注阳光城、中南建设。 评级面临的主要风险  行业调控政策及融资政策超预期收紧。  部分房企经营风险。 2019 年 12 月 22 日 地产行业 2020 年度策略 2 目录 政策端：调控政策难紧趋松，因城施策深化落地 ................................. 6 1、经济下行压力加大，地产政策难紧趋松 .............................................................................. 6 2、因城施策持续落地，地方小幅宽松可期 .............................................................................. 8 3、城镇化进程推进，户籍政策放松利于人口流动 ................................................................. 10 销售端：一二线需求持续释放，棚改力度或超预期 ............................ 13 1、销售下行压力加大，2020 年预计负增长 ........................................................................... 13 2、一二线成交需求持续释放，20 年继续优于大市 ................................................................ 13 3、三四线销售或将平缓下滑，棚改计划 20 年超预期 ............................................................ 14 4、按揭贷款增幅显著，利率预计稳中有降 ............................................................................ 16 供给端：投资增速预计回落，竣工反弹可持续 ................................... 18 1、开施工高位回落，竣工反弹持续性强 .........