REITs行业2025年中期投资策略报告：两千亿迈步牛市新征程，掘金优质内需赛道及景气度修复资产

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明。 证券研究报告·策略深度报告•2025 年中期投资策略报告 REITs2025 年中期投资策略报告：两千亿迈步牛市新征程，掘金优质内需赛道及景气度修复资产 核心观点 截至 2025 年 6 月 6 日，中证 REITs 全收益指数录得 1107.3，创阶段性新高，总市值突破 2000 亿迈入新阶段，年内涨幅达 14.4%，收益率领跑全球大类资产。本轮 REITs 牛市主要由三大核心因素驱动：无风险利率下行、机构强配置诉求增强、部分资产抗周期优势突出。展望后市，市场供需矛盾仍存在，政策红利待释放，预计 C-REITs 未来有望走出“扩容启动-估值提升-均衡平稳”的三阶段，期间市场仍将维持高估值，同时各业态分化将持续。持续看好 C-REITs 在“资产荒”环境下作为核心资产的稀缺性、优质性，首推一级市场的网下打新及战略配售，二级市场配置建议聚焦“优质内需赛道+景气度修复资产”两条主线。 摘要 REITs 市场再创新高，三大因素推动本轮牛市。2025 年以来，REITs 市场延续 2024 年底以来的牛市行情，截至 6 月 6 日，中证REITs 全收益指数录得 1107.3，创阶段性新高，年内涨幅达 14.4%，领跑全球大类资产。一级项目新发稳步推进，C-REITs 总市值站上 2000 亿台阶，年内 8 只新发项目收益率亮眼，但中签率走低，优质资产竞购的激烈程度显著提升。本轮 REITs 牛市主要由三大核心因素驱动：（1）2024 年底无风险利率下行，开启本轮 REITs牛市；（2）“固收+”配置诉求增强，头部机构大幅增持，驱动市场持续创新高；（3）消费、保租房等优质业态抗周期优势突出。 市场供需矛盾仍存，政策红利待释放，预计未来 1-2 年内市场仍维持高估值，板块分化将持续。预计中短期内，资金强配置需求与新发项目供给不足的矛盾仍存。参考可转债市场的演进路径，C-REITs 未来有望走出“扩容启动-估值提升-均衡平稳”的三阶段。通过未来 3 年的常态化发行，整个市场市值将达到 4000-5000亿量级，上市只数达到 100 只以上体量后，将逐步走向供需平衡。利率方面，预计短期底部有支撑，但中长期仍有较大下行空间。各业态基本面分化持续，结构性机遇与挑战并存。政策方面，增量资金政策蓄“时”待发，专项立法及改革红利可期。此外，风险层面需关注下半年集中解禁影响，部分机构止盈意愿或强化。 首推一级战配及打新，二级配置聚焦“优质内需资产+景气度修复资产”两条主线。持续看好 C-REITs 在“资产荒”环境下作为核心资产的稀缺性、优质性，首推一级市场的网下打新及战略配售。下半年市场压力与动力并存，有望在波动后再创新高。建议聚焦“优质内需赛道+景气度修复资产”两条主线。包括政策性保租房、消费、市政环保等稳健运营的赛道；以及运营管理能力较强的厂房资产、出租率持续提升的仓储物流资产、车流量持续维持 强于大市 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn SAC 编号:S1440519120002 SFC 编号:BPU491 黄啸天 huangxiaotian@csc.com.cn SAC 编号:S1440520070013 发布日期： 2025 年 06 月 15 日 市场表现 相关研究报告 25.05.10 【中信建投 REITs】:板块分化加剧，看好优质内需资产及景气度修复资产——REITs 行业2025 年一季度业绩综述 24.11.20 【中信建投 REITs】:REITs 深度：REITs2025 年投资策略报告：关注政策及利率共振，首推消费等抗周期业态 24.11.04 【中信建投 REITs】:REITs 深度：经营压力仍存，抗周期业态韧性强——REITs 行业2024年三季报业绩综述 24.07.28 【中信建投 REITs】：业绩分化是主 施 律 ，指 标 达成 率 消费 最 佳--REITS 行业 2024 年二季报业绩综述 24.07.10 【中信建投 REITs】: REITs2024 年中期投资策略报告：标的优中选优，关注政策利好 REITs 本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明。 向好的高速资产。 房 地产 策略深度报告 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。 目录 1. 复盘：年内 REITs 市场再创新高，三大因素推动本轮牛市 .............................................................................................. 1 1.1 二级市场表现：年内 REITs 市场持续创新高，收益率领跑全球大类资产 ........................................................ 1 1.2 一级市场发行：项目新发稳步推进，C-REITs 总市值站上 2000 亿台阶............................................................ 3 1.3 本轮 REITs 牛市的三大推动因素：无风险利率下行、机构强配置诉求增强、部分资产抗周期优势突出 .......................................................................................................................................................................................................... 4 1.4 估值：C-REITs 当前整体现金分派率约为 2.4%，估值处于相对高位................................................................. 8 2. 展望：供需矛盾仍存在，政策红利待释放，预计未来 1-2 年内市场仍维持高估值，同时板块分化将持续 ...... 9 2.1 供需：预计中短期内，资金强配置需求与新发项目供给不足的矛盾仍存......................................................... 9 2.2 借鉴：参考转债市场发展演进路径，C-REITs 有望走出“扩容启动-估值提升-均衡平稳”三阶段 ............. 10 2.3 利率：预计短期底部有支撑，但中长期仍有较大下行空间 ......................................................