2024年物管行业业绩综述：稳中有进红利凸显，头部物企迎布局良机

请务必阅读报告末页的重要声明 glzqdatemark1 证券研究报告 行业研究|行业专题研究|房地产 2024 年物管行业业绩综述：稳中有进红利凸显，头部物企迎布局良机 2025年05月08日 |报告要点 |分析师及联系人 证券研究报告 请务必阅读报告末页的重要声明 1 / 22 2024 年 56 家上市物企营收总额 2816.2 亿元，同比+4.5%，增速放缓但央国企与优质民企展现韧性；归母净利润 107.8 亿元，同比-20.0%，其中央国企利润同比+9.8%。整体毛利率 19.0%，销管费用率 8.0%。应收账款周转天数拉长但现金水平较为充裕。物业管理服务收入同比+9.7%，占比提升至 70.6%，社区及非业主增值服务收入下降。分红总额 132.7 亿元，同比+31.0%，回购积极，头部物企股息率超 10%。在估值低位、红利属性增强背景下，推荐高分红、高股息、规模效率兼优的头部物企，如华润万象生活、万物云等。 杜昊旻 姜好幸 方鹏 刘汪 SAC：S0590524070006 SAC：S0590524070008 SAC：S0590524100003 请务必阅读报告末页的重要声明 2 / 22 行业研究|行业专题研究 glzqdatemark2 房地产 2024 年物管行业业绩综述：稳中有进红利凸显，头部物企迎布局良机 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议： 强于大市 相对大盘走势 相关报告 1、《房地产：地产持仓小幅回升，低配收窄聚焦龙头》2025.04.25 2、《房地产：政策支持地产企稳，推进收储城改加速落地》2025.04.16 扫码查看更多 ➢ 利润表：营收增长放缓，利润承压，央国企与优质民企展现韧性 2024 年 56 家样本上市物企：1）营收总额 2816.2 亿元，同比+4.5%，增幅较 2023年收窄 3.7pct，其中民企且未展期物企营收同比+15.3%。碧桂园服务、万物云、绿城服务营收居前三。2）归母净利润总额 107.8 亿元，同比-20.0%，其中央国企物企归母净利润同比+9.8%，民企且未展期物企+5.0%。华润万象生活、碧桂园服务、中海物业利润居前三。3）整体毛利率 19.0%，同比-1.4pct，其中央国企毛利率降幅最小。4）整体销管费用率 8.0%，同比-0.7pct，降本增效成效显现。 ➢ 资产负债表：回款周期上升，物企聚焦回款，现金较为充裕 2024 年 56 家样本上市物企：1）应收账款周转天数约 106 天，较 2023 年增加 1天，回款周期整体拉长。其中央国企物企约 62 天，混合所有制物企 78 天，民企且未展期物企 76 天，独立物企 119 天，民企且已展期物企 147 天。2）净现金总额 1081.5 亿元，同比-2.9%，整体现金水平仍较为充裕，具备持续分红基础。 ➢ 业务结构：主业夯实增速放缓，央国企表现领先行业 2024 年 34 家上市物企各业务收入：1）物业管理服务同比+9.7%，其中央国企物企同比+16.4%，混合所有制物企+13.3%，民企且未展期物企+5.7%，民企且已展期物企+5.7%。2）社区增值服务同比-7.1%，其中央国企物企-5.4%，混合所有制物企-6.5%，民企且已展期物企-2.9%，民企且未展期物企-31%。3）非业主增值服务同比-23.0%，其中央国企物企-9.6%，混合所有制物企-21.6%，民企且未展期物企-23.8%，民企且已展期物企-45.7%。从收入结构看，物管服务占比持续提升至 70.6%，社区增值服务占比降至 11.2%，非业主增值服务占比降至 6.3%。 ➢ 回购积极，分红慷慨，物企红利属性凸显 2024 年 56 家上市物企（共 32 家分红）：1）分红大幅增长。2024 年分红总额 132.7亿元，同比+31.0%，部分物企派发特别股息，分红比例较高；2）持续回购。部分物企回购力度较大，如德信服务集团、金科服务回购比例分别达 5.84%、4.21%。3）低估值+高分红。当前物企估值处于低位水平，在充裕现金流和高分红比例支撑下，部分头部物企股息率可达 10%以上，红利属性凸显。 ➢ 投资建议：推荐高分红、高股息、规模效率兼优的头部物企 房地产市场仍处于持续调整阶段，部分物企凭借高效经营、高质量扩张，实现业绩的稳健增长。我们认为，在基础物管方面，头部物企住宅物管基本盘有支撑，同时加大在非住和第三方项目的有序拓展，规模有望保持温和增长；在多元化业务方面，头部物企主动收缩低效业务，聚焦资源禀赋与产业链协同的领域，有望提升整体运营效率。物企的分红意愿高，股息率提升，红利属性增强，板块投资价值凸显，推荐高分红高股息，具备规模优势、运营效率高的头部物业管理公司，如华润万象生活、万物云等。 风险提示：政策效果不达预期，关联方销售不及预期，市场外拓不及预期。 -20%0%20%40%2024/52024/92025/12025/5房地产沪深3002025年05月08日 请务必阅读报告末页的重要声明 3 / 22 行业研究|行业专题研究 正文目录 样本说明 .............................................................. 5 1. 利润表：营收增长放缓，利润承压，央国企与优质民企展现韧性 ........... 6 1.1 营收增速放缓，分化加剧，民企且未展期物企表现亮眼 ............. 6 1.2 归母净利润整体下滑，央国企与优质民企逆势增长 ................. 7 1.3 行业毛利率持续承压，央国企表现稳健........................... 9 1.4 销管费用率连续两年下降，降本增效成效显现 .................... 10 2. 资产负债表：回款周期上升，物企聚焦回款，现金较为充裕 .............. 11 2.1 流动性承压及业务转型影响下，回款周期拉长 .................... 11 2.2 物企聚焦回款提效与现金流稳健，净现金小幅下降 ................ 13 3. 业务结构：主业夯实增速放缓，央国企表现领先行业 .................... 14 3.1 物管主业稳健增长，在管面积温和扩张.......................... 15 3.2 各业务板块分化加剧，央国企表现更优.......................... 16 4. 回购积极，分红慷慨，物企红利属性凸显 ............................. 18 4.1 分红总额大幅增长，物企回报股东意愿增强 ...................... 18 4.2 物企积极回购，提振市值与投资者信心.......................... 19 4.3 低估值+高分红，物企红利属性凸显.