房地产：保利物业-年报解读

年报解读——保利物业业绩解读|保利物业：战略深度聚焦锚定长期能力建设 推动服务力跃迁2025 年 3 月 31 日，保利物业服务股份有限公司（以下简称“保利物业”，股票代码：06049.HK）发布了 2024 年业绩报告。期内，保利物业以“善治善成、服务民生”为核心使命，实现规模与质量双提升，实现营业收入 163.4 亿元，同比增长 8.5%；归母净利润达到14.7 亿元，同比增长 6.8%。合同管理面积与在管面积分别达到约 9.9 亿平方米和 8.0 亿平方米，业务覆盖全国 30 个省、直辖市及自治区的 194 个城市。管理费用率为 6.9%，较去年同期下降 1.2 个百分点。通过深化“大物业”战略，优化服务品质，拓展核心业态与重点项目，在复杂市场中保持稳健增长。2024 年，保利物业于北京成功举办首届国资服务论坛，成功打造国资商办与公共服务两大增长极。新拓展第三方项目单年合同额突破 30 亿元，创历史新高，业务独立性显著增强。这一成果充分验证“大物业战略”的有效性，为稳健增长注入强劲动力，行业引领地位进一步巩固。一、业绩概览：稳健增长，盈利能力持续提升就业绩角度来看，2024 年保利物业实现了营业收入增长达 163.4 亿元，同比增长8.5%。毛利达到约人民币 29.8 亿元，同比增长 1.1%。在收入增长的同时，保利物业通过精细化管理与成本控制，保持了较强的盈利能力，年内溢利约为人民币 14.9 亿元，同比增长 6.6%，现金及银行结余同比增长 7.8%，达到约人民币 118.7 亿元，现金流充足。图：2023-2024 保利物业营收、毛利、期内溢利与现金及银行结余情况0_);[Re30](0)0_);[Re19](0)0_);[Re8](0)0_);[Re28](0)0_);[Re20](0)0_);[Re9](0)0_);[Re29](0)0_);[Re19](0)0_);[Re8](0)0_);[Re28](0)收入毛利期内溢利现金及银行结余2023150.6_29.5_14.0_110.1_2024163.4_29.8_14.9_118.7_20232024单位：亿元股东回报方面，董事会建议派发年度股息每股人民币 1.332 元（含税），同比增长33.5%派息总额占净利润的 50.0%，较 2023 年提升 10 个百分点。图：2023-2024 保利物业派息情况25%40%50%0%10%20%30%40%50%60%202220232024分红比例0.5030.9981.33200.20.40.60.811.21.4202220232024每股派息（元）二、业务规模：精心布局，管理规模持续扩张保利物业积极推进“大物业”战略布局，截至 2024 年 12 月 31 日，合同管理面积与在管面积分别达到约 988.1 百万平方米与 803.4 百万平方米，遍布全国 30 个省、直辖市及自治区的 194 个城市。图：2023-2024 保利物业管理规模变化01002003004005006007008009001000110020232024在管面积922.2988.1合约面积719.6803.4在管面积合约面积单位：百万平期内，保利物业在业务布局上精准施策，通过优化项目组合，进一步提升了基本盘的质量与稳定性。得益于保利发展在 2024 年展现出稳健的销售表现，为保利物业提供了优质项目资源，年内来自保利控股的合约面积达到约 358.7 百万平方米，占总合约面积的 36.3%，为公司发展奠定了坚实基础。与此同时，保利物业在规模拓展与质量提升之间实现了有效平衡，市场化拓展成效显著，新拓展的第三方项目合同金额达到人民币 30.1 亿元，新签约的第三方项目金额约为人民币 25.5 亿元，保持了强劲的市场竞争力。公司深度聚焦 50 个核心城市，城市密度持续提升，重点 50 城新拓展第三方项目单年合同额占比达 79.5%，其中北京、广州、上海、成都、长沙、天津六个城市的新拓展第三方项目单年合同金额均突破亿元。此外，商业写字楼、城镇景区、高校及教研物业、轨道及交通物业、医院物业五大核心业态的新拓展单年合同金额占比达到约 75.9%，同比提升约 10.3 个百分点，非居业态结构进一步优化。单年合同金额超千万元的新拓展第三方项目达到 90 个，在新拓展单年合同额中占比约 65.0%。通过科学的项目筛选，保利物业有力保障企业经营现金流，年内公共服务与商业办公业态的综合回款率分别同比提升 1.4 与 0.2 个百分点，实现了有现金流的高质量规模拓展。综上，保利物业在业务布局上通过关联方项目的稳定支撑与第三方项目的积极拓展，进一步巩固了市场地位，为可持续发展注入了强大动能。图：期内保利物业优质项目三、业务板块：多元驱动，核心业务与增值服务协同发展保利物业的业务板块涵盖了物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。其中，物业管理服务作为核心业务，收入达到 116.7 亿元，同比增长 15.0%，占总收入的 71.4%。非业主增值服务和社区增值服务略有下降。图：2023-2024 保利物业收入结构情况020406080100120140物业管理服务非业主增值服务社区增值服务2023101.520.928.22024116.719.627.120232024单位：亿元分项来看，物业管理服务作为保利物业主要的营收来源，业务实现稳步增长，服务品质持续提升。物业管理服务作为保利物业的核心业务，2024 年收入达到约人民币 116.7 亿元，同比增长 15.0%，占总收入的 71.4%。这一增长得益于在管面积的扩大与项目数量的增长，以及服务品质的持续提升。在住宅领域，保利物业深化“以客户为中心”的服务理念，升级“东方礼遇”“四时雅集”及“亲情和院”三大住宅物业服务品牌体系，推出“I-TRUST”六大服务内核，构建了儿童守护、长者关怀、应急响应、居旧如新等 35 项场景的服务升级，多维赋能客户体验，不断提高服务标准，拓宽边境并优化服务场景，有效提升客户满意度与忠诚度，住宅社区的在管面积达到约 314.2 百万平方米，收入约为 67.8 亿元，同比增长 14.4%。期内，保利物业以"东方礼遇"高端服务品牌为引擎，匠心雕琢匹配保利发展全新奢系产品的全生命周期服务体验。通过创设行业首个"东方礼遇高端服务学院"，构建起从研习到实践的双轨赋能体系，将礼仪规范、场景美学与数智化运营深度融合。商业及写字楼领域，保利物业以“星云企服”品牌为依托，推出“超级快充”服务模式，重点升级对于国资及“三新”产业客户的服务内容，推出以嵌入企业生产生活多空间的方式，升级增和实施设备服务、生产行配套保障等领域，为重点客户提供全方位的支持，丰富“国资服务”赛道，保利物业在高端制造业与战略新兴产业客户的拓展上已有成效，获取网易（杭州）二园区、青岛海尔（开发区）工业园等头部客户项目。在金融客户的拓展优势也进一步凸显，年内新增获取了中国工商银行总行、中国建设银行总行等优质项目。期内，商业及写字楼的在管面积达到约 40.0 百万平方米，新拓展第三方项目合同金额约11.1 亿元，同比增长 17.9%，源自商业及写字楼的物业管理服务收入约为 19.5 亿元，较2