房地产行业：近年房地产统计口径发生了什么变化？

请参阅最后一页的重要声明 证券研究报告·行业动态 近年房地产统计口径发生了什么变化？ 行业动态信息 房地产开发投资中的建安费用已经开始负增长 今年以来房地产投资增速保持强劲，本周统计局数据显示 1-4 月份全国房地产开发投资额同比增长 10.3%，与前 3 月基本持平。但与此同时，我们看到新开工单月增速明显回落，土地购置面积再次由正转负，施工面积也处于 15 年以来的低位。 统计局公布的房地产相关统计数据的沿革及口径变化 起始于 1999 年的统计年鉴主要包括：房地产开发企业基本情况、房地产开发经营情况、房地产开发建设投资总规模及完成投资、房地产开发建设房屋建筑面积和造价等。而 1999 年以后，开始逐步增加了土地开发购置、土地成交价款、房地产开发企业完成投资额、商品房待售面积等，其中资金来源、新开工、施工、竣工面积、销售统计、待售面积的统计口径也不断地细化。我们发现自 2010 年公布具体统计口径以来，土地成交价款、全国商品房销售面积及金额、待售面积、新开工、施工、竣工等指标的口径均未发生变化。其中房地产开发到位资金来源的细项，房地产开发投资情况、房地产销售情况的披露地区及基数和全国房地产开发景气指数均在统计口径上有所调整。 房地产开发投资口径变化会有什么影响？ 相比于形象进度法，财务支出法增加了会计核算这一前提条件，那么财务支出法和形象进度在统计结果上的差异主要表现为：1、财务支出法和形象进度法对于投资完成额确认的时间不同，一般而言由于垫资、赊销等情况的存在，财务支出法原则下投资完成额确认的时间可能会滞后于形象进度法原则下投资额发生的时间，尤其在财报季窗口期间，这一情况将更为明显；2、从统计实践的角度来看，由于工程进度确认的主观性，而导致形象进度法统计的投资完成额大于财务支出法统计的投资完成额。改用财务支出法后，统计数额完全以企业财务报表和票据收付实现为准则，按照财务账簿来做统计，由企业统计人员直接填报，一定程度上降低了调整的空间。我们认为未来房地产投资增速的延续性需要关注几点：1、在融资收紧以及限价令蔓延的格局下，全国房企补库存的延续性；2、房地产开发投资统计口径变化的潜在影响；3、全国销售增速下行环境下的房企开工意愿。我们整体依然维持年初的判断，在下半年开始，投资将面临下行的压力，但是从全年的角度来看，房地产投资的继续增长已经明确，在补库存周期下下滑的幅度预计也相对平滑。 维持 买入 陈慎 chenshen@csc.com.cn 021-68821630 执业证书编号：S1440514080003 江宇辉 jiangyuhui@csc.com.cn 18621759430 执业证书编号：S1440517120002 发布日期： 2018 年 05 月 21 日 市场表现 相关研究报告 -1%9%19%29%39%2017/5/222017/6/222017/7/222017/8/222017/9/222017/10/222017/11/222017/12/222018/1/222018/2/222018/3/222018/4/22房地产 沪深300 房地产 1 房地产 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 房地产开发投资中的建安费用已经开始负增长 今年以来房地产投资增速保持强劲，本周统计局数据显示 1-4 月份全国房地产开发投资额同比增长 10.3%，与前 3 月基本持平。但与此同时，我们看到新开工单月增速明显回落，土地购置面积再次由正转负，施工面积也处于 15 年以来的低位。 我们在 3 月份的报告《年初地产投资这么强劲的原因找到了》中也最早提示了，今年房地产投资还是更多依靠土地购置费用的大幅增长。从刚披露的 4 月份房地产投资细分数据来看，结构依然维持，建安费用增速在3 月开始由正转负，前 4 月建安费用同比下降 1.6%。而其他费用同比增长 49.4%，增幅较 1-3 月进一步扩大 0.8个百分点，也创下近年来的新高。 图：房地产开发投资、施工面积、新开工面积和土地购置面积增速对比 数据来源：Wind，中信建投证券研究发展部 -40-30-20-1001020302014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-02房地产开发投资增速施工面积增速新开工面积增速土地购置面积增速 2 房地产 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 图：房地产投资增速 图：建安费用与其他费用增速 数据来源：Wind，中信建投证券研究发展部 数据来源：Wind，中信建投证券研究发展部 除了土地购置费用大幅增长之外，我们也注意到今年统计局披露的房地产投资数据出现一个明显变化，即在关于房地产开发投资完成额的口径说明中的部分注释发生了调整，房地产开发投资的增速变化是不是也一定程度上受到统计口径的变化影响？我们本篇报告也对统计口径的历史变化作了回顾。 统计局公布的房地产相关统计数据的沿革及口径变化 房地产相关统计指标的历史沿革 统计局中有关于房地产相关统计数据的指标和口径并不是一成不变的。我们查询了统计局最早开始披露的地产相关指标的数据，发现房地产相关统计指标从上世纪末开始至今，经历了不断拓展以及细化的过程，而且部分统计口径也经历了调整。 起始于 1999 年的统计年鉴主要包括：房地产开发企业基本情况、房地产开发经营情况、房地产开发建设投资总规模及完成投资、房地产开发建设房屋建筑面积和造价等。而 1999 年以后，开始逐步增加了土地开发购置、土地成交价款、房地产开发企业完成投资额、商品房待售面积等，其中资金来源、新开工、施工、竣工面积、销售统计、待售面积的统计口径也不断地细化。 表：1998 年披露的房地产相关指标 指标 地区范围 具体内容 房地产开发企业基本情况 1998 年全国 31 个省份及直辖市 分属于何种所有制经济（国有、集体、外资等），以及各省份的房地产行业职工人数 房地产开发经营情况 1998 年全国 31 个省份及直辖市 房地产开发的经营总收入，包括土地转让、商品房销售、房屋出租等 房地产开发建设投资总规模及完成投资 1998 年全国 31 个省份及直辖市 房地产开发的实际需要总投资，包括自开始建设至本年底累计完成投资、当年完成额、全部建成尚需投资等，实际需要总投资=累计完成投资+全部建成尚需投资 05101520252014-022014-092015-042015-112016-062017-012017-082018-03投资增速-10%0%10%20%30%40%50%60%2014-022014-102015-062016-022016-102017-062018-02建安费用同比增速其他费用同比增速 3 房地产 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 房地产开发建设房屋建筑面积和造价 1998 年全国 31 个省份及直辖市 施工房屋面积、竣工房屋面积、房屋建筑面积竣工率、竣工房屋价值、竣工房屋造价等，房屋建筑面积竣工率=竣工房屋面积/施工房屋面积，竣工房屋造价=竣工房屋每单位面积价值 资料来源：国