山东零售地产市场白皮书

山东零售地产市场白皮书2018年5月01 山东零售地产市场白皮书综述仲量联行最新研究聚焦山东零售市场，在新兴零售业态大行其道的当下，实体商业的创新转型悄然而至，正在崛起的新一代消费阶层成为推动这一变化的主要驱动力。此次白皮书以青岛、济南、烟台为目标城市，以全新视角探寻新鲜好玩的街区店铺，了解当地消费者对创新业态的关注度，发掘未被发现的市场潜力和需求，洞悉实体商业发展趋势。仲量联行相信实体商业的健康发展将有利于提升城市宜居性和人才吸附力，从而持续增强城市竞争力。消费升级 多城崛起 02了解现在区域经济发展均衡，青岛、济南、烟台 三足鼎立济南青岛烟台7,202 亿元7,339 亿元11,037 亿元2017年国内生产总值2017年国内生产总值2017年国内生产总值03 山东零售地产市场白皮书市场消费潜力大，消费需求待 深度挖掘*人均零售额=社会消费品零售总额/常住人口，单位：元。数据来源：2017年各城市统计公报人均零售额*青岛48,878济南56,631烟台46,169消费升级 多城崛起 04新增供应持续增长，消费阶层不断扩大*中产阶级人均零售面积=优质零售市场总存量/全市中产阶级人口，中产阶级人口指年收入4万元以上的人口，即为主要消费阶层。数据来源：仲量联行，经济学人，2018第一季度中产阶级 人均零售面积*2020 0.992017 1.112020 0.952017 0.752020 0.722017 0.78349.8180.3134.3优质零售地产总供应量 (万平方米)76%67%59%购物中心占比69.6112.733.5未来三年 新增供应量* (万平方米)青岛济南烟台05 山东零售地产市场白皮书需求稳步释放， 主要城市均衡发展*平均租金为基于使用面积的首层净租金。(2018年第一季度)青岛空置率11.3%平均租金 298 元/平/月平均租金 306 元/平/月平均租金 283 元/平/月济南空置率 6.4%烟台空置率 6.1%消费升级 多城崛起 06轨道交通重塑 商业格局山东零售地产市场白皮书07青岛轨道交通推动城市商业发展消费升级 多城崛起 08济南山东零售市场或许比你 想象得丰富山东零售地产市场白皮书09全新视角消费升级 多城崛起 10青岛、济南、烟台市场上不乏有颜有料有态度的商业项目和新品牌。一方面是大量新增供应为新兴业态发展提供了有利平台，更加多元化、精细化、复合化的业态形式逐渐增多，并主要活跃于核心商圈；另一方面是多样开放的城市空间提升了街区商业的创新和活力，成为新一代消费阶层实践理想生活方式的最佳场所。新增购物中心提供业态多元化发展空间优质零售地产市场存量（万平方米）11 山东零售地产市场白皮书儿童体验和潮玩娱乐成为新兴业态 驱动力*新兴业态统计范围包括各城市购物中心和百货商场等优质零售物业。截至2018年第一季度。消费升级 多城崛起 12• 时尚品牌的丰富度、独特性有待提升• 中餐不再一家独大，口味多元的亚洲餐扩张明显• 健康时尚的咖啡轻食和甜品水吧是年轻人的最爱• 美食主题街区逐渐代替美食广场成为创意美食汇聚点*时尚品牌包括服饰、配饰、鞋帽、箱包品类数据来源：仲量联行餐饮业态需求构成独有时尚品牌在购物中心中的占比13 山东零售地产市场白皮书• 为满足家长不断升级的需求，儿童教育品类更加精细化• 寓教于乐和功能复合的新兴儿童业态需求正在增长• 社交体验型新兴娱乐业态逐渐取代传统形式快速发展• 健身中心持续活跃，单店需求面积正在向两极化发展儿童业态需求构成娱乐业态需求构成消费升级 多城崛起 14山东零售地产市场白皮书15作为典型的经济开放型城市，青岛在山东商业市场上始终保持活力时尚的商业性格。外来和旅游人口的涌入、轨道设施的完善、多样开放的城市空间都在推动其零售市场创新升级。青岛：活力时尚受过良好教育的年轻人来此工作生活，推动消费升级和业态创新多样开放的城市空间提升街区商业的创新和活力地铁重塑青岛商业地产格局，推动租金和客流双增长超过1,600亿元的年旅游消费总额推动零售商业市场同步发展*基于使用面积的净租金。(2018年第一季度) 数据来源：仲量联行消费升级 多城崛起 16核心商圈：香港中路主要代表项目： 万象城、海信广场、 永旺购物中心、麦凯乐、银座商城青岛商圈 坐标17 山东零售地产市场白皮书新兴业态在优质零售物业中的分布新兴业态在青岛 零售市场全面开花香港中路西海岸市北CBD崂山CBD新都心万象城城市传媒广场大融城金狮广场利群金鼎广场凯德广场海信广场海上嘉年华万达茂CBD万达广场新业广场儿童体验科技体验潮玩娱乐休闲运动文化创意健康生活消费升级 多城崛起 18青岛街区商业坐标太平角-八大关欧式建筑里的时尚聚点有故事的精致西餐厅中西方文化交融的艺术馆大学路-黄县路小而美的轻餐店有趣的手作坊有温度的杂货店有态度的设计师品牌店香港花园-远洋广场最正宗的日韩料理店文艺清新的服饰小店中联创意广场潮流娱乐地标人气酒吧创意餐厅极地海洋世界-麦岛精致优雅的高颜值餐厅1345219 山东零售地产市场白皮书消费升级 多城崛起 20欧式建筑与自然环境的融合，以及中西方文化的碰撞使青岛的老城街道承载了有调性有内涵的生活方式，演变成独特丰富的街区商业。潮玩娱乐N次方公园JOYPOLIS世嘉都市乐园BC MIX海上嘉年华主题乐园儿童体验21 山东零售地产市场白皮书健康生活GranVida生活超市光猪圈健身Tesla特斯拉直营体验中心云冈石窟艺术馆文化创意 消费升级 多城崛起 22山东零售地产市场白皮书23浓厚的文化禀赋赋予了济南儒雅大气的商业性格，其零售商业较多的融入了历史文化元素，表现出持久的增长潜力，商业规模的扩张步伐坚实有序。济南：儒雅大气4 2 所 普 通 高 等院校带来的毕业生群体激发市场无限活力全面建设的东部城区正在成为济南新的城市中心历史与现代碰撞出的仿古商业街区成为济南零售市场最大亮点文化产业高度发展催生具有人文气质的零售商业*基于使用面积的净租金。(2018年第一季度) 数据来源：仲量联行消费升级 多城崛起 24核心商圈：泉城路主要代表项目： 恒隆广场、世茂国际广场、银座商城、贵和购物中心山东零售地产市场白皮书25济南商圈 坐标新兴文创业态在济南零售市场需求活跃泉城路恒隆广场贵和购物中心CC Park世茂国际广场科技智能潮玩娱乐休闲运动文化创意健康生活新兴业态在优质零售物业中的分布南部商圈西市场高新区环宇城和谐广场高新万达广场美莲广场消费升级 多城崛起 26芙蓉街人气美食小店民俗文化小店曲水亭历史古街里的文艺小店有内涵的杂货店最济南的茶馆老店宽厚里特色创意美食仿古商业街区民俗文化聚点老商埠创意餐厅人气酒吧休闲娱乐中心仿古商业街区1342济南街区商业坐标27 山东零售地产市场白皮书消费升级 多城崛起 28历史积淀和文化禀赋提升了济南街区商业的品味和内涵，汇集前人智慧的民俗文化与现代生活方式碰撞出活力新颖的商业古街。文化创意老商埠泉城印象Apple宽厚里科技智能29 山东零售地产市场白皮书文化创意当当阅界远宏艺术中心超级球场宜家家居休闲运动消费升级 多城崛起 30山东零售地产市场白皮书31烟台凭借不断增强的经济实力，正逐渐与济南和青岛形成三足鼎立的发展格