大中华区物业摘要2019年第一季度

大中华区物业摘要二零一九年第一季度投资保持活跃，租赁市场分化4专题文章04 经济和政策动态06 粤港澳大湾区房地产市场发展潜力预判07 上海甲级办公楼租金表现加剧分化08 科技引领办公新需求09 武汉-中国的新兴科技增长极28零售物业28 北京29 上海30 广州31 成都32 深圳33 天津34 青岛35 重庆36 沈阳37 武汉38 西安39 杭州12办公楼12 北京13 上海14 广州15 成都16 深圳17 天津18 青岛19 重庆20 沈阳21 香港22 武汉23 西安24 杭州25 台北42住宅42 北京43 上海44 广州45 成都46 深圳47 天津48 青岛49 重庆50 沈阳51 香港52 武汉53 澳门54 西安58工业地产56 北京57 上海58 广州62酒店60 北京61 上海62 香港2019年第一季度中国GDP同比增长6.4％，与2018年第四季度增速持平。固定资产投资在一季度有所回暖，同比增长6.3%。分产业来看，第三产业投资增速高于总体，同比增长7.5%。第二产业投资增速下滑，但高新技术制造业仍保持高速增长，制造业结构持续升级。今年一季度外贸进出口总值比去年同期增长3.7%，增速放缓。中美贸易摩擦给进出口增速带来一定压力，但“一带一路”沿线国家进出口好于整体的增速。“一带一路”沿线国家与中国贸易进出口总值达2万亿元，同比增长7.8%，占中国一季度进出口总值的28.6%，成为拉动我国外贸发展的新动力。 虽然一季度整体经济运行水平企稳，但全球经济下行及贸易摩擦所带来的不确定性依然存在。展望未来，货币政策将松紧适度，同时更加注重对实体经济的扶持，如近期出台的降低中小银行的存款准备金率来扶持实体经济，解决中小微企业融资难等问题。财政政策的重点仍将放在为企业“减税降费”等方面。在今年3月发布的两会政府工作报告中已明确指出政府将实施更大规模的减税以及明显降低企业社保缴费负担来促进民营企业发展，计划全年减轻企业税收和社保缴费负担近2万亿元。同时，贸易摩擦并不会影响中国在金融服务业等行业的进一步对外开放的进程。多项政策工具的运用将从多个方面保障中国经济在2019年相对平稳运行。此致敬礼姚耀中国区研究部总监编者按4 – 专题经济和政策动态平方米，略少于新增供应总量（68.4万平方米）。经济不确定性使得租户的租赁选择更为谨慎，TMT类初创及独角兽企业的继续扩张仍有力支撑市场。相比一线城市，中国主要二线城市在2019年的第一个季度面临着较大的供求压力。仲量联行跟踪的16个主要二线城市本季度新增供应超过70万平方米，净吸纳总量为31.1万平方米，部分城市面临明显的租赁压力。但是在TMT企业的驱动下，武汉、成都和杭州等城市具备了增长动能。本季度，由于租户决策更为谨慎，四个一线城市均录得租金小幅下滑。其中北京租金下降幅度最小，环比为-0.2%，基本与上季度持平。深圳则录得租金环比下降0.5%。在上海，受新入市项目以及新兴非中央商务区竞争力逐渐提升的影响，租金环比小幅下降0.9%。而广州租金环比下降1%。受新增供应承压影响，在仲量联行跟踪的16个1.5线及二线城市中，大部分城市本季度租金基本保持小幅下降趋势。优质零售物业市场：2019年第一季度，一线城市品牌调整度较2019年第一季度中国GDP同比增长6.4％，与2018年第四季度增速持平。固定资产投资在一季度有所回暖，同比增长6.3%。分产业来看，第三产业投资增速高于总体，同比增长7.5%。第二产业投资增速下滑，但高新技术制造业仍保持高速增长，制造业结构持续升级。今年一季度外贸进出口总值比去年同期增长3.7%，增速放缓。中美贸易摩擦给进出口增速带来一定压力，但“一带一路”沿线国家进出口好于整体的增速。“一带一路”沿线国家与中国贸易进出口总值达2万亿元，同比增长7.8%，占中国一季度进出口总值的28.6%，成为拉动我国外贸发展的新动力。 虽然一季度整体经济运行水平企稳，但全球经济下行及贸易摩擦所带来的不确定性依然存在。展望未来，货币政策将松紧适度，同时更加注重对实体经济的扶持，如近期出台的降低中小银行的存款准备金率来扶持实体经济，解决中小微企业融资难等问题。财政政策的重点仍将放在为企业“减税降费”等方面。在今年3月发布的两会政府工作报告中已明确指出政府将实施更大规模的减税以及明显降低企业社保缴费负担来促进民营企业发展，计划全年减轻企业税收和社保缴费负担近2万亿元。同时，贸易摩擦并不会影响中国在金融服务业等行业的进一步对外开放的进程。多项政策工具的运用将从多个方面保障中国经济在2019年相对平稳运行。为活跃且集中。其中，美妆市场上升势头强劲，在北上广均有新增门店，如上海K11购物艺术中心引入Chanel美妆概念店，国内化妆品集合店妍丽及屈臣氏旗下的Colorlab by Watsons加速布局北京市场，而YSL、Burberry Beauty和Nars则在广州天环分别加设全球旗舰店和广州首店。科技应用不断赋能线下门店迭代转型，推动零售商加快扩张步伐，完善O2O布局。线上健身软件Keep在北京和上海开设多家线下门店Keepland，助力一线城市不断升温的健身经济。食谱软件“下厨房”首家线下实体店已在北京开幕。此外，在餐饮业态方面，零售物业业主为提高项目品质，偏向于选择能够增加项目差异化并吸引对标客流的品牌，一季度，国际休闲餐饮品牌Shake Shack、Tim Hortons、Grom等相继在上海开设中国首店，Seesaw Coffee和麦隆咖啡则在北京积极布点。二线城市中，“网红品牌”热度不减，为多个热门城市带来新增消费触点。如德基广场将迎来日本精品咖啡店%Arabica和日本知名甜品LeTao的南京首店，而奈雪的茶则在武汉和成都分别开设主题旗舰礼物店，激发线上线下流量转换。国际时尚潮甲级办公楼市场：2019年一季度，受经济大环境影响，全国办公楼需求增速有所放缓。在一线城市，租户决策更为谨慎，对于成本价格也更为敏感。但是部分城市新兴商务区在本季度表现强劲，备受寻求节约成本及扩张机会的租户青睐。科技类企业继续在全国多个城市加大扩张步伐。武汉科技公司不再局限于光谷地区，其租赁需求已经延伸至汉口沿江商务区。北京IT行业仍是办公楼市场需求的主要来源，京东以及阿里巴巴等企业也在寻求购置现有项目或开发新项目等手段满足日益增长的办公需求。金融企业在本季度持续为市场带来活力。国有金融机构及企业仍在北京继续扩张，使得金融街等金融产业聚集地可租面积不断减少。部分城市随着人口老龄化及投资意识的提升，保险行业市场规模不断扩大，因此，保险公司的升级及扩租需求也有所释放。中国主要城市办公楼市场持续企稳。其中，四个一线城市的净吸纳总量为43.4万流品牌持续加码主要二线城市优质零售物业，如Lululemon在西安大悦城和厦门万象城布局西北首店和福建首店，英国潮牌Superdry重庆首店登陆万象城。此外，线上线下加速融合持续为二线城市消费者带来新奇的消费体验。网易考拉旗舰店本季度于杭州湖滨银泰in77开业。唯品会线下店首进天津、沈阳、绵阳、常州及海口，力求在5月完成其布店100家的计划。同时，新零售生鲜超市延续了去年的强劲扩张态势，持续在二线城市成网运营。京东旗下品牌7