招商蛇口2024年报点评：拿地聚焦核心城市，计提减值短期拖累业绩

请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 公司研究 太平洋证券股份有限公司证券研究报告 2025 年 03 月 21 日 公司点评 买入 / 维持 招商蛇口(001979) 昨收盘:9.48 招商蛇口 2024 年报点评：拿地聚焦核心城市，计提减值短期拖累业绩  走势比较  股票数据 总股本/流通(亿股) 90.61/83.23 总市值/流通(亿元) 858.97/788.98 12 个月内最高/最低价(元) 13.44/7.45 相关研究报告 单击或点击此处输入文字。 证券分析师：徐超 电话：18311057693 E-MAIL：xuchao@tpyzq.com 分析师登记编号：S1190521050001 证券分析师：戴梓涵 电话：18217681683 E-MAIL：daizh@tpyzq.com 分析师登记编号：S1190524110003 事件： 公司发布 2024 年年报，2024 年公司实现营业收入 1789.48 亿元，同比上升 2.25%，归母净利润 40.39 亿元，同比下降 36.09%，基本每股收益0.37 元/股，同比下降 43.08%。 要点： 营收实现微增，计提减值短期拖累业绩。 2024 年公司实现营收 1789.48 亿元，同比微增 2.25%，归母净利润40.39 亿元，同比下滑 36.09%。营收微增但归母净利润下滑主要原因包括：1）公司开发业务项目结转毛利率为 15.58%，较 23 年同比下降 1.53个百分点；2）2024 年计提资产减值损失和信用减值损失总额 60.34 亿元，同比去年多计提 36.17 亿元。 销售规模保持行业前五，多城排名靠前。 2024 年公司累计实现签约销售面积 935.9 万平方米，较 23 年同比下降 23.5%。据克而瑞数据，公司全年实现全口径销售金额 2193.0 亿元，同比下降 25.3%，权益销售金额 1506.0 亿元，同比下降 18.7%，全口径和权益口径销售金额在行业排名均为第五名，较去年保持一致。具体城市来看，公司在西安、长沙、合肥、南通、徐州等五城销售金额排名位居第一，在南京、上海、深圳、苏州、成都、重庆、佛山、厦门、温州等九城进入当地销售排名前五。 投资聚焦“核心 10 城”，获取优质项目。 拿地方面，公司坚持区域聚焦、城市深耕、以销定投、精挑细选的投资策略。24 年全年累计获取 26 宗地块，总计容建面约 225 万平方，总地价约 486 亿元，权益地价 335 亿元，新增拿地权益比 68.9%。公司在“核心 10 城”投资金额占比达 90%，其中在一线城市的投资金额占比 59%。 财务管理稳健，融资成本进一步下降。 截至 2024 年年末，公司“三道红线”保持绿档，剔除预收账款的资产负债率 62.37%,净负债率 55.85%，现金短债比为 1.59。融资方面，积极响应房地产融资新模式，落地经营性物业贷款 92 亿元，债务结构更加稳固。此外，紧抓利率下行的市场窗口，全年新增公开市场融资 154.6 亿元，票面利率均为同期同行业最低水平。2024 年年末，综合资金成本为2.99%，较 2023 年同比下降 0.48 个百分点，保持行业最优水平。 资产运营和物业服务业务快速发展，坚决落实“AI+”战略。 资产运营板块，2024 年公司主要持有物业全口径收入 74.64 亿元，(20%)(8%)4%16%28%40%24/3/2124/6/124/8/1224/10/2325/1/325/3/16招商蛇口沪深300 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 公司点评 P2 拿地聚焦核心城市，计提减值短期拖累业绩 同比上涨 12%，EBITDA 实现 36.67 亿元，同比上涨 11%。24 年新入市 23个重资产项目，新增经营面积 101 万平方米（11 个公寓+6 个集中商业+3个产业园+3 个酒店）；年内新增签约轻资产管理面积约 91 万平方米，管理输出项目位于上海、南京、无锡、成都、武汉等核心城市。物业服务领域，招商积余实现营收 171.72 亿元，同比增长 9.89%，归母净利润 8.40亿元，同比增长 14.24%。截至 2024 年末，招商积余在管项目 2,296 个，管理面积达 3.65 亿平方米。此外，公司坚决落实“AI+”战略，探索多智能体交互、多模态交互等前沿技术，依托 DeepSeek 等先进大模型的技术赋能，实现 AI 应用在智慧服务、智慧空间、智慧运营等更多细分场景的落地。 投资建议： 公司作为央企龙头，股东综合实力强，投资聚焦核心区域城市，土地储备充足，销售保持韧性，考虑到目前处于房地产行业深度调整期，公司因计提减值短期业绩承压，我们预计公司 2025/2026/2027 年归母净利润为45.56/55.63/50.01亿 元 ， 对 应25/26/27年PE分 别 为18.85X/15.44X/17.17X，持续给予“买入”评级。 风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；毛利率下行超预期  盈利预测和财务指标 2024A 2025E 2026E 2027E 营业收入（百万元） 178,948 179,000 181,000 178,000 营业收入增长率(%) 2.25% 0.03% 1.12% -1.66% 归母净利（百万元） 4,039 4,556 5,563 5,001 净利润增长率(%) -36.09% 12.81% 22.11% -10.10% 摊薄每股收益（元） 0.37 0.50 0.61 0.55 市盈率（PE） 27.68 18.85 15.44 17.17 资料来源：携宁，太平洋证券，注：摊薄每股收益按最新总股本计算 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 公司点评 P3 拿地聚焦核心城市，计提减值短期拖累业绩 资产负债表（百万） 利润表（百万） 2023A 2024A 2025E 2026E 2027E 2023A 2024A 2025E 2026E 2027E 货币资金 88,290 100,351 135,699 140,649 148,339 营业收入 175,008 178,948 179,000 181,000 178,000 应收和预付款项 12,457 8,140 9,571 10,216 9,180 营业成本 147,204 152,812 153,000 155,000 154,000 存货 416,702 369,183 359,250 353,861 337,722 营业税金及附加 6,155 6,930 6,947 6,800 6,830 其他流动资产 146,511 136,491 147,452 148,143 145,973 销售费用 4,328 4,014 4,145 4,243 4,096 流动资产合计 663,960 614,166 651,972 652,869 641,214 管理费用 2,374 2,