公司深度报告：央企物管旗舰规模壮大，降本增效助力盈利修复

房地产/房地产服务 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 25 招商积余（001914.SZ） 2024 年 11 月 27 日 投资评级：买入（维持） 日期 2024/11/27 当前股价(元) 10.86 一年最高最低(元) 13.76/8.16 总市值(亿元) 115.15 流通市值(亿元) 115.15 总股本(亿股) 10.60 流通股本(亿股) 10.60 近 3 个月换手率(%) 65.45 股价走势图 数据来源：聚源 央企物管旗舰规模壮大，降本增效助力盈利修复 ——公司深度报告 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） 杜致远（联系人） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064  物管规模持续扩张，非住赛道拓展稳健，维持“买入”评级 招商积余背靠招商局集团，关联方市占率和布局能级提升，非住赛道拓展稳健，坚持“大物管”、“大资管”战略。伴随资产结构调整及一系列降本增效措施，盈利能力底部回升趋势明显，未来业绩有望持续释放。我们新增盈利预测，预计2024-2026 年归母净利润分别为 8.44、9.20、10.83 亿元，EPS 分别为 0.80、0.87、1.02 元，当前股价对应 PE 为 13.6、12.5、10.6 倍，维持“买入”评级。  物管业态多元化，非住地位市场领先 公司近年来在管规模稳步增长，截至 2024 年上半年末，公司在管面积 3.85 亿平，同比增长 16.5%；其中第三方在管面积同比增长 17.1%，占比 67%；非住业态面积同比增长 26.8%，占比 66%，为头部房企最高。公司新签规模保持增长，上半年新签第三方合同额 17.40 亿元，同比增长 5.5%，占比 92%；新签非住业态合同额 16.22 亿元，占比 86%；来自招商蛇口的新签年度合同额达 1.53 亿元。公司2024H1 物管收入 63.6 亿元，同比增长 15.9%；毛利率 11.0%，同比提升 0.4pct。  增值业务不断壮大，商业运营规模提升 平台增值服务：围绕客户生活和办公需求设有五大条线，2024H1 实现营业收入2.56 亿元，同比增长 4.0%；毛利率 9.9%，较 2023 全年 8.5%提升。专业增值业务：下设八大业务条线，受开发商增值业务和服务质量提升影响，2024 年上半年实现收入 9.23 亿元，同比下降 3.4%；毛利率 11.1%，较 2023 全年下降 6.7pct。资产管理业务：在管商业面积 397 万方，总可租面积为 46.9 万方，出租率 94%，上半年收入 2.89 亿元，同比增长 2.6%，毛利率较 2023 全年提升 2.0pct 至 52.7%。  降本提效成果显著，有息负债持续压降 公司通过科技替岗、集采降低费用、项目拉片式管理、行政降本等举措，2024H1公司管理费率降至 1.9%，保持在行业最低水位线。截至 2024 上半年末，公司资产负债率 45.3%，有息负债总额 14.3 亿元，均为近五年最低值，其中银行贷款占比 83%，2024H1 财务费率降至 0.4%。截至 2024 上半年末，公司在手现金 22.3亿元，同比下降 9.4%。  风险提示：第三方项目拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。 财务摘要和估值指标 指标 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 13,024 15,627 17,353 19,356 21,258 YOY(%) 23.0 20.0 11.0 11.5 9.8 归母净利润(百万元) 594 736 844 920 1,083 YOY(%) 15.7 24.0 14.8 9.0 17.7 毛利率(%) 11.8 11.6 11.9 12.0 12.8 净利率(%) 4.6 4.7 4.9 4.8 5.1 ROE(%) 6.1 7.5 7.8 8.1 8.8 EPS(摊薄/元) 0.56 0.69 0.80 0.87 1.02 P/E(倍) 19.4 15.7 13.6 12.5 10.6 P/B(倍) 1.3 1.2 1.1 1.0 0.9 数据来源：聚源、开源证券研究所 -60%-40%-20%0%20%40%2023-112024-032024-072024-11招商积余沪深300开源证券 证券研究报告 公司深度报告 公司研究 公司深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 25 目 录 1、 央企物管旗舰，物业服务与资产管理并重............................................................................................................................. 4 1.1、 百年招商焕然一新，背靠央企资源充裕 ...................................................................................................................... 4 1.2、 明确“12347”发展战略，大物业+大资管为核心主业 .................................................................................................. 5 1.3、 营收保持增长，基础物管收入占比最高 ...................................................................................................................... 5 2、 物管业态多元化，非住地位市场领先 .................................................................................................................................... 7 2.1、 管理规模进中提质，非住业态占比稳步提升 .............................................................................................................. 7 2.2、 新签规模保持增长，第三方项目占比超 9 成 .............................................................................................................. 9 2.3、 物管收入保持增长，在管单方收费较高