房地产行业2024年10月统计局数据点评：10月销售基本面明显改善，新开工与投资持续走弱

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2024 年 11 月 17 日 强于大市 相关研究报告 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 《政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，地产拐点已至》（2024/09/26） 《住房“以旧换新”——一个被低估的方向》（2024/08/08） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 《政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，地产拐点已至》（2024/09/26） 《住房“以旧换新”——一个被低估的方向》（2024/08/08） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024 年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 《房地产行业 2024 年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2024 年 10 月统计局数据点评 10 月销售基本面明显改善，新开工与投资持续走弱 国家统计局发布 2024 年 1-10 月份全国房地产开发投资和销售情况。10 月销售面积 7646 万平，同比增速-1.6%（前值：-11.0%）；开发投资金额 7629 亿元，同比增速-12.3%（前值：-9.4%）；新开工面积 5176 万平，同比增速-26.7%（前值：-19.9%）。 统计局披露同比增速说明：投资、销售等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。1）自 2023 年 3 月开始，统计局销售与投资等指标口径调整，剔除退房、非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。2）自 2024 年 1-2 月开始，统计局进一步明确房地产开发统计界定标准，将符合房地产开发统计标准的项目纳入统计范围，剔除单纯一级土地开发等非房地产开发项目。以下报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局直接公布的同比增速。 核心观点 1. 商品房销售： ◼ 单月销售同比降幅虽然大幅收窄，但从绝对值来看，仍处于 2009 年以来历史同期最低水平。1）商品房销售降幅大幅收窄。10 月销售面积 7646 万平，同比下降 1.6%，降幅较 9 月收窄了 9.4 个百分点；销售金额 7975 亿元，同比下降 1.0%，降幅较 9 月收窄了 15.3 个百分点。其中，住宅销售面积 6580 万平，同比下降 1.3%，同比降幅较 9 月收窄了 9.3 个百分点。销售同比降幅大幅收窄一方面是因为去年 10 月基数较低，另一方面，主要受益于 9 月底接连会议上的积极表态和地产支持政策不断落地。不过，从销售面积的绝对值来看，也处于 2009 年以来同期最低位。2）住宅销售均价同环比均提升。10 月商品房销售均价 10430 元/平，环比增长 10.3%，同比增长 0.6%；其中住宅销售均价 11012 元/平，环比增长 12.4%，同比增长 1.2%。3）从区域来看，东部、中部区域本月销售面积同比改善最多，东部地区销售均价同比增速回正。10 月东、中、西部地区销售面积同比增速分别为-2.0%、3.8%、-5.0%，其中，东部地区同比降幅较 9 月收窄了 10.4 个百分点，中部地区同比增速由负转正，同比增速较 9 月提升了 12.4 个百分点，西部同比降幅较 9 月收窄了 6.1 个百分点；10 月东、中、西部地区销售均价同比增速分别为 1.1%、-2.7%、0.01%。1-10 月全国商品房累计销售面积 7.79 亿平，同比下降 15.8%，从绝对值来看，为 2013 年以来同期最低水平；销售金额 7.69 万亿元，同比下降 20.9%；销售均价 9862 元/平，同比下降 6.1%。我们认为 11、12 月销售或将持续修复，主要是出于以下几方面的考量：1）去年基数较低；2）年底各开发商冲刺销售业绩；3）当前楼市供需两端政策仍在发力过程中，政策传导仍在延续，最新出台的住房交易税费降低新政可以在一定程度上巩固前期市场修复行情。 2. 新房库存： ◼ 我国新房库存量与去化周期环比均下降，销售改善下，去库存压力略有缓和，但去化周期仍然不低。1）从全国住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至 10 月末，我国商品住宅广义库存面积为 18.6 亿平，环比下降 1.5%，同比下降 11.7%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）27.4 个月，环比下降 1.1 个月，同比增加 0.1 个月。2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至 10 月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约 3.75 亿平，环比下降 0.4%，同比增长 19.6%，现房去化周期为 20.8 个月，环比下降 0.7 个月，同比下降 0.7 个月；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为 20.1%，环比提升 0.2个百分点，同比提升 5.3 个百分点。 3. 房地产开发投资、新开工、竣工： ◼ 单月投资降幅扩大，整体投资仍然低迷。10 月开发投资金额 7629 亿元，同比下降 12.3%，降幅较 9 月扩大了 3.0个百分点。从绝对值来看，单月投资额处于 2014 年以来同期的最低水平，地产投资仍然受制于土地市场以及施工建安投资的低迷。1）受到市场仍然低迷、房企资金紧张等诸多因素影响，行业供给端大幅收缩，房企拿地意愿持续低迷，拖累房地产开发投资。今年二季度全国（300 城）土地成交总价同比下降 45.4%，降幅较一季度扩大 42.6 个百分点，我们预计将继续拖累今年四季度的土地投资。不过今年三季度土地成交有所改善，三季度全国土地成交总价同比下降 7