房地产行业月报：10月地产销售回暖，市场止跌回稳可期

证券研究报告房地产行业月度报告10月地产销售回暖，市场止跌回稳可期——房地产行业月报戴梓涵S1190122070013研究助理：一般证券业务登记编号：徐超S1190521050001证券分析师：分析师登记编号：2024/11/04请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远报告摘要一、政策：10月地产政策频出，支持房地产市场止跌回稳。10月8日，国务院新闻发布会，提出促进房地产市场止跌回稳。采取系统性综合措施。10月12日，财政部发布会提出房地产政策的三个方面；10月17日，住建部等五部委提出“四个取消、四个降低、两个增加”房地产政策“组合拳”；10月21日，央行降息落地，1年期、5年期以上LPR均下调25 BP。二、销售：受益于政策及传统销售旺季，销售明显回暖。受益于政策落地以及传统销售旺季，30大中城市成交环增48%创年内单月次高。11月1日，住房城乡建设部“全国房地产市场监测系统”网签数据显示，10月份全国新建商品房网签成交量环比增长6.7%，同比增长0.9%，比9月份同比扩大12.5个百分点，自去年6月份连续15个月下降后首次实现增长；全国二手房网签成交量同比增长8.9%，连续7个月同比增长，环比增长4.5%。新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%, 自今年2月份连续8个月下降后首次实现增长，环比增长5.8%。三、房价：百城新建住宅价格上涨，二手住宅价格环比跌幅收窄。根据中指研究院数据，2024年1-10月百城新建住宅价格累计上涨1.92%，10月百城新建住宅平均价格为16532元/平方米，环比上涨0.29%，同比上涨2.08%。百城二手住宅均价为14360元/平方米，环比下跌0.60%，跌幅较9月收窄0.10个百分点，同比下跌7.27%。四、新增供应：供应规模小幅回落。根据中指研究院数据，2024年1-10月重点50城商品住宅月均批准上市面积1113万平方米，同比下降31%，较2021年高点下降64%，绝对规模仍处同期低位。五、土地市场：供地节奏不及上年同期。据克而瑞数据，截至10月27日，全国300城10月经营性土地供应规模12528万平方米，环比9月同期上升35%，同比下降30%；截至10月27日，全国300城10月经营性土地成交规模7370万平方米，环比上升14%，同比下降32%。六、投资建议。9月26日中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，为房地产行业定下新基调。10月17日国新办座谈会上公布了“四个取消、四个降低、两个增加”的政策组合拳，随后央行降息落地，地方层面也加快落地取消限购、限购、限价、降低首付比例等政策，市场信心有所恢复。近日，住建部罕见对外公布全国房地产市场监测系统监测的10月楼市数据，全国商品房成交同比、环比均有所增长，并实现了三个“首次”，市场销售明显改善，预计短期内核心城市销售有望延续回稳态势，后续可关注城中村改造和收购闲置土地和存量房增量政策落地效果。七、风险提示：房地产行业下行风险；个别房企信用事件违约风险；房地产政策落地进程不及预期请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远1、政策：10月地产政策频出，助力房地产市场止跌回稳2、销售：受益于政策及传统销售旺季，销售明显回暖3、房价：百城新建住宅价格上涨，二手住宅价格环比跌幅收窄4、新增供应：供应规模小幅回落5、土地市场：供地节奏不及上年同期6、投资建议7、风险提示目录请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远1、政策：10月地产政策频出，助力房地产市场止跌回稳图表：10月以来中央关于地产相关会议及政策资料来源：中国政府网等，太平洋证券10月份以来地产政策频出，助力房地产市场止跌回稳。10月8日，国务院新闻发布会，提出促进房地产市场止跌回稳。采取系统性综合措施。10月12日，财政部发布会提出优化房地产政策的三个方面，包括允许专项债券用于土地储备、支持收购存量房，优化保障性住房供给、及时优化完善相关税收政策；10月17日，住建部等五部委提出“四个取消、四个降低、两个增加”房地产政策“组合拳”；10月21日，央行降息落地，1年期、5年期以上LPR均下调25 BP，分别降至3.1%和3.6%。时间会议/部门具体内容2024年 10月8日发改委促进房地产市场止跌回稳。采取系统性综合措施，对商品房建设严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，运用专项债券等支持盘活存量闲置土地，调整住房限购政策，释放刚性和改善性住房需求，加快消化存量商品房，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，加快构建房地产发展新模式。降低存量房贷利率等政策已经出台，有些城市全面取消限购，有些城市进一步缩小限购区域、放宽限购条件，其他政策也在积极谋划、积极推进。2024年 10月12日财政部等部门允许专项债券用于土地储备。主要是考虑到当前各地闲置未开发的土地相对较多，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。支持收购存量房，优化保障性住房供给。主要采取两项支持措施：一项是，用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房。另一项是，继续用好保障性安居工程补助资金，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。及时优化完善相关税收政策。正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。下一步，还将进一步研究加大支持力度，调整优化相关税收政策，促进房地产市场平稳健康发展2024年 10月17日住建部等部门四个取消，即充分赋予城市政府调控自主权，调整或取消各类购房的限制性措施。主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。四个降低，主要包括降低住房公积金贷款利率，降低住房贷款首付比例，降低存量贷款利率，降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。两个增加，一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远2、销售：受益于政策及传统销售旺季，销售明显回暖图表：30大中城市商品房月度成交套数资料来源：Wind，太平洋证券受益于政策落地以及传统销售旺季，30大中城市成交环增48%创年内单月次高。10月，30大中城市商品房月度成交91313套，环比增加48%，为4月份以来的新高，同比减少4%，实现商品房成交面积为1010.38万平方米，环比增长46%，较去年同期同比减少4%，主要系受益于9月份一系列政策落地以及传统销售旺季的影响所致；自2024年以来，30大中城市商品房成交套数累计同比减少29%，商品房成交面积累计同比减少31%。资料来源： Wind ，太平洋证券图表：30大中城市商品房月度成交面积请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远2、销售：受益于政策及传统销售旺季，销售明显回暖10月份网签成交量实现三个“首次”。全国新建商品房网签成交量连续15个月下降后首次实现增长。11月1日，住房城乡建设部“全国房地产市场监测系统”网签数据显示，10月份全国新建商品房网签成交量环比增长6.7%，同比增长0.