房地产行业点评研究：城中村改造增量，财政助力去库稳预期

请务必阅读报告末页的重要声明 glzqdatemark1 证券研究报告 行业研究|行业点评研究|房地产 城中村改造增量，财政助力去库稳预期 2024年10月18日 |报告要点 |分析师及联系人 证券研究报告 请务必阅读报告末页的重要声明 1 / 5 10 月 17 日，住房城乡建设部、财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍促进房地产市场健康发展的政策进展。住建部计划通过货币化安置新增实施 100万套城中村和危旧房改造，我们估计棚改总规模约 1 万亿元。住建部表示，“保交房”攻坚战已交付 246 万套，截止 10 月 16 日，白名单项目贷款已达 2.23 万亿元，年底目标 4 万亿元。财政部支持通过专项债收储土地，并与央行等部门协同，提供再贷款支持，助力地方消化存量房和土地。建议关注主打改善性产品的央国企，以及拥有核心竞争力的房产中介平台。 杜昊旻 姜好幸 SAC：S0590524070006 SAC：S0590524070008 请务必阅读报告末页的重要声明 2 / 5 行业研究|行业点评研究 glzqdatemark2 房地产 城中村改造增量，财政助力去库稳预期 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议： 强于大市 相对大盘走势 相关报告 1、《房地产：地方化债、地产去库，财政增量政策提信心》2024.10.12 2、《房地产：地产物业行情复盘，当前估值仍处低位》2024.10.07 扫码查看更多 行业事件 10 月 17 日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住房城乡建设部、财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。 ➢ 城中村改造增量，助力消化存量商品房 住建部计划通过货币化安置房方式新增实施 100 万套城中村改造、危旧房改造。 住建部表示，全国 35 个大中城市待改造规模达 170 万套，全国城市需要改造的危旧房有 50 万套。根据国家统计局及住建部数据，2015-2018 年年均棚改开工套数在 600 万套以上。假设本次 100 万套棚改主要集中在 35 城，套均 100 万元，则本次棚改规模约 1 万亿元。我们认为，通过政策支持加快推进改造，有望助力消化存量商品房，促进房地产市场供需平衡。 ➢ “保交房”攻坚战显成效，融资协调“白名单”扩容 住建部介绍，“保交房”攻坚战各地推进有力，已经交付了 246 万套。金监局介绍，截至 2024 年 10 月 16 日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款 2.23 万亿元。2024 年年底前将“白名单”项目信贷规模增加到 4 万亿元。要将所有合格项目都争取纳入“白名单”，做到“应进尽进”。在协商一致的情况下，银行可将全部贷款提前发放给房企开立的项目资金监管账户。我们认为，通过强化资金保障和压实各方责任，有望进一步稳固市场预期，提升购房者信心。 ➢ 多渠道支持土地收储，专项债推动收购存量房 财政部介绍，关于支持地方用好专项债收购存量商品房用作保障性住房，这项政策主要是由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化来运作。收购闲置土地方面，金监局允许银行发放一定比例的收购贷款，财政部支持专项债收储土地，央行提供必要的再贷款支持，自然资源部将会同相关部门，研究设立收购存量土地专项借款。我们认为，在多部门协同作用下，有望拓宽地方资金来源，为消化存量商品房和存量土地提供有力支持，促进房地产市场的平稳健康发展。 ➢ 投资建议 在城中村改造和“保交房”政策加速推进背景下，市场或将继续受益于政策驱动下的修复过程。随着各项政策的落地执行，市场情绪有望得到进一步提振，资金端的支持有望增强房企的交付能力，盘活存量房源和土地，市场供需结构有望逐步改善。建议关注重点布局一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企。建议关注受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台。 风险提示：政策效果不达预期；房企流动性风险加剧；市场信心不及预期。 -40%-20%0%20%2023/102024/22024/62024/10房地产沪深3002024年10月18日 请务必阅读报告末页的重要声明 3 / 5 行业研究|行业点评研究 图表1：10 月 17 日住建部等五部门新闻发布会主要内容 方向 主要内容 政策组合拳 四个取消、四个降低、两个增加 城中村改造 ·核心：通过货币化安置房方式新增实施 100 万套城中村改造、危旧房改造。 ·后续规模：仅在 35 个大中城市，需要改造的城中村就有 170 万套，其他城市也有改造需求；全国需要改造的危旧房有 50 万套。前期工作做得好，还可以在 100 万套上继续加大力度。 ·项目选择条件：①群众改造意愿强烈、安全隐患突出的要做重点选择；②项目的两个方案要成熟：一个是征收安置方案成熟扎实，另一个是资金大平衡，做到项目总体平衡，避免新增地方债务风险。 ·政策支持：①重点支持地级以上城市，②开发性、政策性金融机构给予专项借款，③允许地方发行专项债，④给予税费优惠，⑤商业银行根据评估发放贷款。 保交房 （融资协调机制） ·核心：年底前将“白名单”项目信贷规模增加到 4 万亿元。要将所有合格项目都争取纳入“白名单”，应干尽干。 ·要求：一手抓“白名单”，解决项目建设资金问题；一手抓项目进度，按照市场化、法治化原则“一楼一策”、分类推进，争取住房早日交付。对于资不抵债项目，提出按照法治化、市场化原则，加快破产重整或者清算。 ·监管：在协商一致的情况下，银行可将全部贷款提前发放给房企开立的项目资金监管账户。 ·现状：截至 10 月 16 日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款 2.23 万亿元。 ·未来：下一步要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”。 保障性住房 为了适应生育二孩需要支持地方增加保障对象住房面积，兜牢住房保障底线。 保障性住房主要是“以需定购”，筹集房源有两种方式，一种是新建，一种是购买。1—9 月我国已建设筹集 148 万套保障性住房，到年底将有 450 万人住进保障性住房。 收储 收储存量房： 财政部——对于专项债收购存量商品房用作保障性住房，这项政策由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作方式，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方安排专项债收购存量商品房。 收储土地： 金监局——允许政策性银行、商业银行对闲置存量土地的收购发放一定比例的收购贷款，主要目的是推动更加高效利用好闲置土地，同时改善和释放房地产行业现金流。 财政部——专项债用于收储土地在具体操作上，主要是支持各地结合实际情况，与存量土地的业主企业，合理确定收购价格，妥善处理回收存量土地涉及的债权债务关系，合理确定专项债券项目范围，及时安排专项债券的发行和支出。 央行——允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款，收购存量土地，人民银行提供必要的再贷款支持。 自然资源部——将优先考虑企业无力开发、不愿开