房地产行业对财政部新闻发布会的点评：拐点，加强信心的开端

请务必阅读正文之后的免责条款部分 股票研究 行业事件快评 证券研究报告 股票研究 / [Table_Date] 2024.10.12 拐点，加强信心的开端 [Table_Industry] 房地产 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级: 增持 [Table_Report] 相关报告 房地产《利率就是最好的锚，风险资产价格回升》2024.09.26 房地产《新政出台激起千层浪，积极信号释出》2024.09.24 房地产《跳跃后再归平静，重视“死库存”》2024.09.17 房地产《继续出清》2024.09.11 房地产《淡季延续，关注收储进展》2024.09.05 ——对财政部新闻发布会的点评 [table_Authors] 谢皓宇(分析师) 白淑媛(分析师) 黄可意(研究助理) 010-83939826 021-38675923 010-83939815 xiehaoyu@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com huangkeyi028691@gtjas.com 登记编号 S0880518010002 S0880518010004 S0880123070129 本报告导读： 财政部召开新闻发布会，是继央行新闻发布会和政治局会议后，又一重要会议，在此前态度转变的基础上进一步明确，有望创设更多的财政工具，再次提振信心。 投资要点： [Table_Summary] 回顾 9 月 24 日央行新闻发布会和 9 月 26 日政治局会议内容，对房地产行业政策思路有了较大转变。针对房地产行业的金融特点，我们认为 9 月 24 日已是政策的转折点，过往，政策大多针对居民侧，例如放松限购限贷、首付比例调整等政策，但针对土地市场或企业端的政策相对较少，而央行新闻发布会上，提到引导利率下行并研究收储房企的闲置土地，正面回应了当前行业的主要矛盾，且在一定程度上改变了过往对利率的态度。同时，在 9 月 26 日政治局会议当中，再次明确了实施有力度的降息和收储土地，政策思路的转变已经确认。 本次财政部新闻发布会，针对前述内容，有了进一步的加强。本次会议，重点在于继续明确房地产要止跌回稳，同时，对于收储土地有了具体的操作指南。不仅指出当前有较多的闲置土地，打破了市场一贯认为的库存过少的误解，还提到了由中央支持土地收储，给房企提供现金流。这将极大的改善房企的资金压力，避免进入房价和去库存之间的负向反馈。 思路的拐点已经出现，接下来就是加强信心，并在会议中提到“我再补充一点，逆周期调节绝不仅仅是以上的四点，这四点是目前已经进入决策程序的政策，我们还有其他政策工具也正在研究中。”可以展望的是，一旦思路有了新的变化，预期的变化将快于基本面的变化，自上而下的决策将更加凸显。 政策思路有明显转变，尽管还暂未涉及房企重启扩表，但稳定去杠杆将正式拉开序幕，并带动经济中的价格信号企稳。按照二十届三中全会的要求，房企需要改革融资模式，因此，重启扩表周期还尚早，但，我们认为也将结束过往以来的“去杠杆-价格承压-去杠杆承压”这样的负反馈。以实际利率作为收益率的锚，并传导至价格，预计将迎来收益率要求下降、价格止跌回稳的周期。市场的关注点也将逐步从价格信号导向信用工具，从重估导向复苏增长。推荐招商蛇口、中新集团、保利发展，另一端，仍然关注重组进展，受益标的为旭辉集团控股、融创中国。 风险提示：市场需求加速下行。 行业事件快评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表1：重点公司盈利预测 证券代码 证券简称 10.12 股价（元） 总市值（亿元） EPS（元/股） PE 投资评级 2023A 2024E 2025E 2023A 2024E 2025E 000002.SZ 万科 A 9.10 1032 1.02 0.74 0.82 8.9 12.3 11.1 增持 600048.SH 保利发展 10.25 1227 1.01 0.95 1.01 10.1 10.8 10.1 增持 001979.SZ 招商蛇口 10.63 963 0.70 0.79 0.85 15.2 13.5 12.5 增持 601512.SH 中新集团 7.51 113 0.91 0.92 0.99 8.3 8.2 7.6 增持 002244.SZ 滨江集团 9.92 309 0.81 0.98 1.10 12.2 10.1 9.0 增持 数据来源：Wind，国泰君安证券研究 4386245行业事件快评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 3 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发