2024上半年房地产行业综述：销售投资规模收缩，毛利率进入底部区间，格局重塑优质企业凸显

房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 14 房地产 2024 年 09 月 09 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《二手房成交面积同比增长，湘潭支持住房套内面积计价—行业周报》-2024.9.8 《住建部明确公共账户属性，南京进一步优化公积金贷款政策—行业周报》-2024.9.1 《新房成交环比增长，住建部“大起底”打好保交房攻坚战—行业周报》-2024.8.25 销售投资规模收缩，毛利率进入底部区间，格局重塑优质企业凸显 ——2024 上半年房地产行业综述 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001  销售需求支撑不足，房企销售不及预期 统计局数据显示，2024 上半年全国商品房销售面积 4.79 亿平，同比下降 19.0%商品房销售额 4.71 万亿元，同比下降 25.0%。根据克而瑞百强房企销售情况，2024上半年百强房企累计销售面积和金额分别同比下降 42.8%和 41.8%，上半年企业销售仍延续筑底调整、保持低位运行。上半年头部房企销售金额及面积同比均下降，销售金额仅中海和绿城降幅在 20%以内，总体销售表现地方国企>央企>混合所有制企业>民企。  土地出让数据下滑，房企拿地意愿不足 受新房价格下行、去化流速放缓的影响，多地政府收缩土地供应规模，2024 上半年在供应和成交端均降温明显。上半年住宅土地供应面积 2.76 亿平，同比-35%，成交面积 1.84 亿平，同比-29%。在销售回款不及预期的情况下，头部房企拿地意愿有所下降，上半年仅 12 家房企拿地金额超百亿元，其中建发国际为唯一超 300 亿房企，滨江集团成为唯一一家拿地金额超百亿的民企。从拿地强度来看，建发国际超 60%，滨江集团超 30%，虽然央国企依旧为拿地主力军，但央企拿地强度均有所放缓。  结转毛利率进入底部区间，融资成本继续下探 从头部房企财务表现来看，2024 上半年业绩盈利的房企仅中国金茂业绩扭亏同比实现增长，越秀地产、绿城中国业绩降幅在 20%以内，万科、金地集团、旭辉集团归母净利润亏损。从盈利能力看，多数房企在销售下行压力下，头部房企上半年结转毛利率均不超过 16%，仅中国金茂和绿城中国毛利率较 2023 年实现了提升，华润置地和万科结转毛利率降幅超 8pct。从房企发债情况看，上半年房企发行信用债 2142 亿元，同比下降 21%；加权发债成本 2.97%，同比下降 0.66pct，融资成本降幅明显。头部房企上半年平均融资成本继续下探，其中滨江集团融资成本同比降幅达 50BP，华润置地、越秀地产、绿城中国、华发股份降幅超 30BP。  投资建议 2024 上半年房地产市场整体回暖进度不及预期，销售回款下降也压制了房企拿地动力，头部房企销售拿地数据同比均有较大降幅。在结转毛利率下滑和销售费用增加的压力下，房企盈利能力下降，业绩承压下滑，但同时行业出清过程中优质房企负债结构优化、融资成本压降，看好未来市占率提升。上半年房地产宽松政策持续，预计下半年在低基数下房地产销售数据降幅将持续收窄，我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科 A、绿城中国、滨江集团、新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。  风险提示：宏观经济下行、房地产信贷超预期收紧、行业竞争加剧。 -48%-38%-29%-19%-10%0%2023-092024-012024-05房地产沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业深度报告 行业研究 行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 14 目 录 1、 销售需求支撑不足，房企销售不及预期................................................................................................................................. 3 1.1、 行业整体销售下滑，百强房企市占率下降 .................................................................................................................. 3 1.2、 高基数下上半年表现不及预期，央国企表现优于平均 .............................................................................................. 4 2、 土地出让数据下滑，房企拿地意愿不足................................................................................................................................. 4 2.1、 土地出让面积降幅扩大，一线城市降幅最大 .............................................................................................................. 4 2.2、 房企拿地意愿不足，央企拿地力度明显下降 .............................................................................................................. 6 3、 结转毛利率进入底部区间，融资成本继续下探 ..................................................................................................................... 7 3.1、 营收利润同比下降，结转毛利率承压 .......................................................................................................................... 7 3.2、 发债规模有所下降，融资成本继续下行 ...................................................................................................................... 9 4、 投资策略 .......................................................................