前瞻研究：数字时代的游民，房价、政治与产业变迁的交织脉络

请务必阅读报告末页的重要声明 glzqdatemark1 证券研究报告 联合研究|联合研究深度|前瞻研究（2179） 数字时代的游民： 房价、政治与产业变迁的交织脉络 2024年09月05日 |报告要点 |分析师及联系人 证券研究报告 请务必阅读报告末页的重要声明 1 / 64 本篇报告通过分析美国房地产市场的历史数据，探讨美国 21 世纪以来的两次房地产浪潮的成因、特征及其对经济和政治的影响，旨在理解房地产市场的时空动态特征，与产业发展和贫富分化等因素的关联，以及对政治格局变动的影响。我们还基于美国房地产市场的发展现状，对2024 年美国大选进行了前瞻，北卡罗来纳州或将是两党争夺的关键地区。 郭荆璞 杜昊旻 姜好幸 SAC：S0590523070003 SAC：S0590524070006 SAC：S0590524070008 请务必阅读报告末页的重要声明 2 / 64 联合研究|联合研究深度 glzqdatemark2 前瞻研究 数字时代的游民： 房价、政治与产业变迁的交织脉络 相关报告 1、《比较视野下的房地产浪潮及核心城市房地产特征》2024.01.04 扫码查看更多  这次不一样？—— 21 世纪美国的两次房地产浪潮 每一次金融市场的泡沫，事实上都能找到其背后坚实的基本面。在高度杠杆化的金融市场，投资者们从成年累月的成功相信，旧有的规律已经过时，“这次不一样”。我们分析和对比 21 世纪美国的两次房地产浪潮，得到了一部分“这次也一样”的规律：(1)两次房地产浪潮都在低利率的宽松货币政策中孕育而生;(2)房地产浪潮的开始往往伴随着强劲的经济复苏；(3)两次房地产浪潮的快速上涨过程均伴随着显著的信贷扩张和次级贷款的剧增。  加州意识形态 —— 产业发展变迁推动房价上涨 房价上涨存在区域差异，尤其是在高科技产业发达且迅速发展的地区，房价涨幅尤为显著。在加州意识形态的孕育下，加州成长为全球高科技中心。与之相对应的，加州的核心城市——洛杉矶和旧金山的实际房价已创新高。同时，产业转移和人口外溢带动了加州周边城市的房地产繁荣。近年菲尼克斯和西雅图的房价迅速攀升，部分得益于加州科技企业的外溢效应和人口转移。  数字统治下的苦难 —— 贫富分化下的区域房价差异 加利福尼亚州内核心城市的房价走势与全州整体房价走势分化。加州的核心城市洛杉矶、旧金山和圣地亚哥的实际房价均创新高，而加州平均房价并未触及前高。城市间房价走势的差异主要源于加州严重的贫富分化，2016-2020 年加州的基尼系数为 0.487，高于美国均值 0.482。这是数字统治时代下的苦难，科技巨头利用技术和数据资源，构建新的垄断形式和分配模式，加剧区域贫富分化程度，从而形成核心城市房价飞速上涨而周边区域房价较为疲软的特征。  2024 年大选前瞻 —— 北卡罗来纳州的争夺之战 我们发现房价上涨迅速和生活成本上升较快的区域，往往伴随着民主党相对支持率的上升。2016 年和 2020 年北卡罗来纳州都是共和党获胜，但随着物价和房价的同步上涨，民主党支持率有望继续上升，在 2024 年大选中可能会迎来翻转。根据270towin 民调数据，北卡由浅红州转为摇摆州，两党支持率差距在缩小。如果北卡成为民主党的选区，则民主党获胜的概率有望大幅上涨，而如果北卡成为共和党选区，则民主党需要赢得宾州的选票才有较为稳妥胜出的可能。因此，北卡罗来纳州或将是两党争夺的一个关键地区。  投资建议：关注布局核心城市的国央企 美国房地产的发展历程对中国房地产投资具有一定参考价值。美国的房地产浪潮中，产业发展和城市经济水平的分化推动了不同城市的房价变动水平，中国目前也逐渐出现这种趋势。中国房地产市场仍处于调整阶段，房企持续出清，对于各类城市战略或有不同的业绩波动。建议关注布局核心一二线城市、资金充足的国央企，以及具备改善性产品塑造能力的房企。二手房市场活跃度较高，建议关注二手房交易龙头企业。 风险提示：多因素影响房价走势；多因素影响大选的不确定性；市场空间测算可能存在偏差 2024年09月05日 请务必阅读报告末页的重要声明 3 / 64 联合研究|联合研究深度 投资聚焦 核心逻辑 21 世纪美国的两次房地产浪潮虽各有特点，但其背后的基本规律却有许多相似之处。这些浪潮都在低利率和宽松的货币政策环境中孕育而生，往往伴随着经济的强劲复苏和信贷扩张的迅速增加，尤其是次级贷款的剧增。房地产市场的这类繁荣往往被市场参与者视为“这次不一样”，但实际上，它们依旧遵循着历史规律。加州作为全球高科技产业的中心，其意识形态孕育了极具活力的经济环境，推动了房价的迅猛上涨。洛杉矶和旧金山等核心城市的房价远超历史高点，同时也带动了菲尼克斯和西雅图等周边城市的房地产市场繁荣。然而，这种产业发展的背后，也带来了区域内严重的贫富分化问题，科技巨头凭借其技术和数据资源，构建了新的社会权力分配模式，形成了核心城市房价暴涨而周边地区相对疲软的局面。展望 2024 年大选，房地产市场的变化对政治格局的影响尤为重要。在房价快速上涨、生活成本上升的地区，民主党的支持率有望上升，尤其是北卡罗来纳州。该州在 2016 年和 2020 年均由共和党获胜，但随着经济压力的增大，北卡已由浅红州转为摇摆州，或将成为两党争夺的关键地区。 投资看点  每一次金融市场的泡沫背后，往往隐藏着看似坚实的基本面支撑。在高度杠杆化的市场环境中，投资者们通常会受到过去成功经验的影响，认为“这次不一样”。然而，通过对 21 世纪美国两次房地产浪潮的分析，我们发现了一些重复出现的规律。首先，这两次浪潮都在低利率与宽松货币政策的背景下孕育而生；其次，房地产市场的快速增长往往伴随着强劲的经济复苏；最后，信贷扩张和次级贷款的激增也是房地产价格迅速攀升的重要因素。投资者需要谨慎对待市场中的惯性思维，因为无论市场表现多么特殊，过去的规律仍然可能重演。  高科技产业的发展对区域房价的影响极为显著，尤其是在科技创新高度集中的地区，如加利福尼亚州。以洛杉矶和旧金山为代表的加州核心城市，因其得天独厚的科技资源和产业集群效应，房价上涨幅度远超全国平均水平。这些城市不仅吸引了大量高科技人才，也因其全球影响力而成为投资者的关注焦点。同时，产业的聚集效应并不局限于核心区域，菲尼克斯和西雅图等周边城市同样因科技产业外溢而迎来了房地产市场的繁荣。投资者应关注产业发展和产业转移对资产价格的影响，动态地调整投资策略，抓住投资机会。  数字时代的到来不仅重塑了经济结构，也加剧了区域内的贫富分化。在加州，核心城市如洛杉矶、旧金山的房价已超越了第一次房地产浪潮的巅峰，而这些城市的房价走势与州内其他地区之间存在显著分化。这种分化背后是科技巨头通过数字技术和数据资源的垄断，形成了新的社会权力分配模式，进一步扩大了区域贫富差距。在这种情况下，核心城市的房价飙升，而外围区域的房价却相对疲软。对于投资者而言，深入理解这种结构性的分化，关注核心城市的市场动态和外围区域的价格波动，有助于识别投资机会并